房地產(chǎn)開發(fā)概述(ppt81頁)-文庫吧資料
2025-02-20 12:10本頁面
【正文】 發(fā)特點(diǎn)：拆遷量小 、 配套建設(shè)投資大 。 ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局 10月 22日宣布，自 2023年 11月 1日起，決定對個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。 ? 10月 22日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。 ? 4月 16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 》 ，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定。 ? 3月 20日，證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過 IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的 IPO，將不予核準(zhǔn)。 ● 2023年 ? 1月 9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布 《 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 ? 2月 4日，央行公布 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》 ? 3月 11日，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長華建敏在關(guān)于 《 國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案 》 的說明中指出，組建 “ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ” ，不再保留建設(shè)部。 ? 10月 1日起， 《 物權(quán)法 》 正式施行，動(dòng)拆遷須進(jìn)一步合法化。 ? 9月，央行、銀監(jiān)會發(fā)布第 359號文，要求提高第二套房首付比例。 ? 這就是業(yè)內(nèi)所稱的 “ 國六條” ，國家希望通過這次更深層、系統(tǒng)和廣泛的調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入良性、和諧發(fā)展的軌道。 ● 2023年 ? 5月，九部門制定 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》 再被國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)，是為 37號文。 ? 5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 ，此即 25號文。央行此舉表明，中央政府府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。該份文件強(qiáng)調(diào)：“住房價(jià)格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價(jià)格，明確提出“控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。此份文件將各部門對房地產(chǎn)問題的分歧公開化。 ? 10月，建設(shè)部政策研究中心課題組發(fā)布了一份全面否定國內(nèi)“地產(chǎn)泡沫說”的專題報(bào)告。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產(chǎn)過熱的又一舉措，住宅土地用地價(jià)格由此一路猛漲。31大限”。” ? 121文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。 ? 4月 1日，中國人民銀行下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 (121號文 )。 ● 2023年 ? 7月 1日，國土資源部頒布的 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定 》 （ 2023國土資源部“ 11號”令）開始實(shí)施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求，無意中成了房價(jià)上漲的助推器。該辦法的實(shí)施，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售起到了一定的積極作用。 ● 2023年 ? 2月，建設(shè)部部長俞正聲在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上宣布：“住房實(shí)物分配在全國已經(jīng)停止！” ? 2023年房企上市禁令到期， 1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。 ? 中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動(dòng)。提出“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸，對促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義。這是 1990年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)明確信號。 ?1998年 4月，中國人民銀行頒布 《 中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知 》 。 ● 1998年 ?國務(wù)院頒布 23號文，即 《 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，提出從 1998年下半年開始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點(diǎn)、“新的住房制度的雛形 ” 。 ● 1994年 ?《 國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 》 發(fā)布實(shí)施。至今，北海、海口等地的爛尾建筑還在見證著 10多年前的那一場災(zāi)難。這是中國改革開放之后有紀(jì)錄的第一次房地產(chǎn)熱。 ● 1992年 ? 1992年鄧小平先生“南巡”之后，全國各地?cái)?shù)千億資金蜂擁撲向?？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。 ?同年，中國第一個(gè)土地拍賣、按揭貸款真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，當(dāng)時(shí)售價(jià) 1600元 /平方米。 ?4月 12日， 《 中華人民共和國憲法 》 (修正案 )規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。 ? 8月 2日，國家計(jì)委、建設(shè)部、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)出 《 關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定 》 ，決定自1987年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國家計(jì)劃。 ● 1987年 ? 8月 1日，以提高房租發(fā)放抵租券、空轉(zhuǎn)起步為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革在山東煙臺試行。我國土地管理工作納入依法管理的軌道，但由于當(dāng)時(shí)正是我國經(jīng)濟(jì)改革的初期階段，土地管理帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。 ● 1985年 ? 1月，全國住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組成立。 ● 1983年 ? 2月， 《 經(jīng)濟(jì)日報(bào) 》 報(bào)道中國人民銀行負(fù)責(zé)人談話：國家鼓勵(lì)私人購房、修房，今年要試辦購買住房儲蓄、修房儲蓄等項(xiàng)業(yè)務(wù)。 ?7月，國務(wù)院頒布 《 關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定 》 。 ● 1980年 ?1月， 《 紅旗 》 雜志發(fā)表蘇星 《 怎樣使住宅問題解決得快些 》 一文，指出住宅是個(gè)人消費(fèi)品的重要組成部分，應(yīng)該走商品化道路。 ?在舊的國有土地使用制度下，中國城鎮(zhèn)國有土地實(shí)行的是單一行政劃撥制度，國家將土地使用權(quán)無償、無限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。 中國房地產(chǎn)發(fā)展大事記 (1949－ 2023年 ) ● 1949年 ?新中國確立了土地的社會主義公有制。 60年代的 “ 四統(tǒng)一方針 ” “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理 ” ，即“ 四統(tǒng)一方針 ” 。 房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行 “ 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ” ，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷和物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。 ★ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 、 優(yōu)化和升級 ★ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可加快城市發(fā)展建設(shè)的步伐 ， 加快城市化進(jìn)程 ★ 房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) ★ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于培育和完善社會主義市場體系 （ 三 ） 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 —— 1955年 —— 1965年 —— 1978年 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類 含義 分類 特征
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