【正文】 作為委托人與受托人的基金保險(xiǎn)公司和受益人三方當(dāng)事人訂立的信托契約而組成的。它屬于非盈利性的資金營(yíng)運(yùn)，因此，可享受政府稅收優(yōu)惠，受托人一般只負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)資金，所得收益另由各基金的分配委員會(huì)或托事會(huì)負(fù)責(zé)辦理。例如，發(fā)行 “ 國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券 ” 、 “ 經(jīng)濟(jì)建設(shè)債券 ” 、 “ 電力債券 ” 等，同時(shí)，信托機(jī)構(gòu)還可以受托代為發(fā)放股息、紅利和債息等。前者是存款人指定投資或貸款的范圍、對(duì)象、期限和收益的方法等，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照存款信托人的指示和要求處理和運(yùn)用資金，其中用于固定資產(chǎn)投資的特定信托，必須以有關(guān)部門批準(zhǔn)，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，否則信托機(jī)構(gòu)不能受理，而且除收取約定的信托報(bào)酬外，所有盈虧責(zé)任均由存款人承擔(dān)；后者是存款人不指定存款的運(yùn)用范圍、對(duì)象和方式，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理和運(yùn)用。 第二節(jié) 房地產(chǎn)信托資金的來源及主要業(yè)務(wù) ? 一、房地產(chǎn)信托資金來源? 1．房地產(chǎn)信托基金? 房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其他信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營(yíng)運(yùn)資金。信托的籌資融資形式多樣，方式靈活，它可以根據(jù)市場(chǎng)變化和社會(huì)需要，相應(yīng)調(diào)整其業(yè)務(wù)內(nèi)容與經(jīng)營(yíng)方式。 ? 三、房地產(chǎn)信托的內(nèi)容與作用? 1．房地產(chǎn)信托的內(nèi)容? 房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營(yíng)運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。? （ 2）財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移性。但在任何情況下，受托人不得同時(shí)是受益人；此外，法律禁止享受某些財(cái)產(chǎn)權(quán)的個(gè)人，也不能作為受益人。除未成年人以外，只要擁有財(cái)產(chǎn)，無(wú)論是個(gè)人、法人及不具備法人資格的組織，都能夠成為委托人。 1999年，鑒于當(dāng)時(shí)信托業(yè)存在的一些問題，如業(yè)務(wù)不規(guī)范，缺乏監(jiān)督等，中國(guó)人民銀行對(duì)信托業(yè)做了一次大規(guī)模的整頓，經(jīng)過這次整頓，我國(guó)的信托機(jī)構(gòu)由原來的 700多家壓縮到 2023年的 239家，其中全國(guó)性信托機(jī)構(gòu) 22家，地方性信托機(jī)構(gòu) 217家。 1930年和 1931年是舊中國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)最為活躍的時(shí)期，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)外各家銀行都以巨額資金投資和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。于是出現(xiàn)了委托者、受托者和收益者三者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這就是信托的雛形。 信托作為一種制度，起源于 13世紀(jì)英國(guó)的尤斯（ USE）制。本章從介紹信托的起源和房地產(chǎn)信托的基礎(chǔ)知識(shí)入手，對(duì)房地產(chǎn)信托資金的籌集、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作了介紹，并在最后一節(jié)介紹了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融界正積極討論的熱點(diǎn)問題 —— 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。教徒們?yōu)榱艘?guī)避該法律，往往采取將土地委托給第三方使用，在由第三方將從土地上獲得的收益轉(zhuǎn)交給教會(huì)。 我國(guó)的金融信托機(jī)構(gòu)早在民國(guó)時(shí)期就已參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。至 1952年 12月公私合營(yíng)銀行成立，信托業(yè)務(wù)被停辦。一項(xiàng)信托行為的產(chǎn)生、信托關(guān)系的設(shè)立，需要有三個(gè)方面的關(guān)系人：委托人、受托人與受益人。? （ 3）受益人。當(dāng)受益人是委托人本身時(shí)，稱為自益信托；當(dāng)受益人是委托人和受托人以外的第三方時(shí)，則稱為他益信托。這是信托業(yè)務(wù)區(qū)別于銀行其他業(yè)務(wù)的特殊性。如為向房地產(chǎn)投融資的資財(cái)所有者提供合適、有效的途徑，通過專業(yè)理財(cái)服務(wù)，提高其資金使用的有效性和安全性；利用房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)信息渠道多和客戶面廣的優(yōu)勢(shì)，為委托人辦理物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的方式有的是雙方的，有的是多方的；有的發(fā)生在本地區(qū)，有的發(fā)生在外地或者跨越數(shù)省、市；有的需要資金、技術(shù)，有的則需要產(chǎn)品物資。它是根據(jù)客戶的存款申請(qǐng)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)吸收進(jìn)來代為管理和營(yíng)運(yùn)的房地產(chǎn)資金，是房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的主要籌資渠道。 ? 3．集資信托和代理集資? 這是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種信托業(yè)務(wù)。單位資金不允許提前支取，如委托人臨時(shí)急需用款，可以憑單位資金信托受益憑證，向信托機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款。? 投資基金有多種類型。 ? （ 3）開放型基金? 又稱為互惠基金，屬契約型的投資基金。 ? 1．房地產(chǎn)資金信托? 房地產(chǎn)資金信托是房地產(chǎn)信托投資公司依據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 辦理的以信托財(cái)產(chǎn)為資金的信托業(yè)務(wù)。合同必須明確借貸雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。建成后，再房地產(chǎn)出售或租賃給需要的單位或個(gè)人，從而達(dá)到獲取收益的目的。合同投資期一般為 5－ 10年。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之間產(chǎn)生的一種法律行為和契約關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)的主要內(nèi)容有代理房屋買賣、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；代理房屋和國(guó)有土地使用權(quán)租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)開辦此代理業(yè)務(wù)，有利于房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)發(fā)放信托質(zhì)押貸款。 ? （ 5）房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理?房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)業(yè)主的委托，對(duì)涉及房地產(chǎn)業(yè)主權(quán)利的各個(gè)方面進(jìn)行管理。? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)利用其管理、技術(shù)、資金和市場(chǎng)信息的優(yōu)勢(shì)，開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)托管工作，尤其是對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行托管。建房資金由委托人在委托時(shí)一次全部付給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)。在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)金融貸款機(jī)構(gòu)為委托人兼最初受益人，委托人將其持有的以個(gè)人為對(duì)象的住宅貸款債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以受讓人的身份發(fā)給委托人受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者等的方式收回資金；以后由委托人收取貸款本息，轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，再由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按規(guī)定交付給購(gòu)買受益權(quán)證書的受益者。產(chǎn)業(yè)投資基金，是指以投資基金形式存在的，對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度，它的投資對(duì)象通常是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的一些缺乏資金，不具備上市資格但卻具有成長(zhǎng)潛力的企業(yè)，目的在于通過投資促進(jìn)這些企業(yè)的成長(zhǎng)。權(quán)益型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金以持有并運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目為目的，其收入來源主要是租金收入和轉(zhuǎn)讓所得兩部份，它可以獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在項(xiàng)目開發(fā)完成后收取租金收入，也可以在開發(fā)完成后若干時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)出售獲得投資收益。以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股票價(jià)值也會(huì)隨之上升。這給商業(yè)銀行帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，通過發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，可以減輕商業(yè)銀行的壓力。這將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰，加速行業(yè)內(nèi)的兼并、收購(gòu)，有利于房地產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。由于當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整頓，大部份投資于房地產(chǎn)的資金都沉淀了。? 最后是長(zhǎng)期傳統(tǒng)投融制體制及觀念的影響和束縛。目前，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá) 11． 2萬(wàn)億，再加上保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者以及其他民間資本已形成了一個(gè)龐大的潛在資金市場(chǎng)。公募發(fā)行要經(jīng)過金融主管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格審查，發(fā)起機(jī)構(gòu)要按要求進(jìn)行相關(guān)信息的披露，這有助于基金的規(guī)范運(yùn)作，確保投資者利益。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要投資于未上市企業(yè)，以追求長(zhǎng)期投資收益為目標(biāo)，因此要穩(wěn)定地實(shí)施其投資策略，基金必須在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持資產(chǎn)的相對(duì)穩(wěn)定，所以宜以封閉式基金為主。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)基金的監(jiān)管。? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指以投資基金形式投資于房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)包括普通住宅、工商業(yè)用房等在內(nèi)的各類房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部組合投資的集合投資制度。通過對(duì)基金的監(jiān)管，促使基金優(yōu)化自身結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)行業(yè)自律。② 實(shí)物性房地產(chǎn)。契約型產(chǎn)業(yè)投資基金是依據(jù)一定的信托契約組織起來的基金，公司型產(chǎn)業(yè)投資基金是依據(jù) 《 公司法 》 成立的以盈利為目標(biāo)的投資基金公司。 ? （ 2）基金的規(guī)模、期限和募集方式? 基金規(guī)模太小不利于建立有效的投資組合，不能有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而影響基金的整體投資收益率。 《 產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》 第五稿正待國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過。 1997年 11月，國(guó)務(wù)院頒布 《 證券投資基金管理暫行辦法 》 ，此后證券投資基金進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段。在我國(guó)，盡管居民有這種需求，但由于信托投資制度的不完善，信托投資工具較少，因此居民只能把資金存入銀行。 ? 2．給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的契機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展 ? 首先，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金將會(huì)改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。 ? （ 3）有效地分散投資風(fēng)險(xiǎn)? 不同的投資項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)和收益是各不相同的，通過有效的投資組合，可以將投資的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)?；旌闲头康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金則同時(shí)具有上述兩種類型投資基金的特點(diǎn)。因此，可以將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金定義為以投資基金形式投資于房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)包括普通住宅、工商業(yè)用房等在內(nèi)的各類房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部組合投資的集合投資制度。 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 一、投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 投資基金制度在國(guó)外是一種較為成熟的投融資制度。房屋建成后，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)將房屋交給委托人，并向委托人收取一定的委托代建費(fèi)。? 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)托管工作的展開，主要靠房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的高水平管理、高技術(shù)手段和較準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分及