【正文】 動性分析：流動性遠強于房地產(chǎn)直接投資 42 第四節(jié) 中國房地產(chǎn)信托的政策環(huán)境 一、 中國與美國 REITS特點比較 ? 投資目的比較：中國已融資為主要目的，美國一房地產(chǎn)開發(fā)為目的。 二、信托的實質(zhì) 以財產(chǎn)為核心、信任為基礎(chǔ)、委托為方式 三、信托的分類 資金信托：按信托資金的數(shù)量分為單一資金信托與集合資金信托；按信托資金的運用途徑殼分為民事信托和商事信托 財產(chǎn)信托：動產(chǎn)信托，不動產(chǎn)信托，財產(chǎn)權(quán)信托，專利權(quán)信托 四、信托的組織形式 契約型信托與公司型信托 契約型信托 和 公司型信托的比較 五、信托的收益與投資特性 39 第二節(jié) 房地產(chǎn)信托 一、房地產(chǎn)信托 ? 基于資金信托的房地產(chǎn)信托 基金。其二，具有巨大的轟動效應(yīng)。房地產(chǎn)公司也有類似的情況 31 ? 國有資本退出 以國佳估價公司轉(zhuǎn)軌為例的分析：資本評估要市場化。 協(xié)同效應(yīng)的條件：一是收購者能夠進一步限制競爭對手的威脅；二是可以開拓新的市場而令對手無法做出反應(yīng)。 —— %，或房地產(chǎn)業(yè)收入高于其他業(yè)務(wù) —— %以上。作為所有者的企業(yè)家和作為投資者的股東之間，在利益方面既有一致性，又有矛盾。 二、判斷 1. 股票發(fā)放屬于債務(wù)融資。計算債務(wù)融資成本時，應(yīng)注意債務(wù)雙方還本付息的約定。 ? 資金占用費： 占用資金應(yīng)支付的全部費用如股息、貸款利息、債券利息等。 ４ .房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于房地產(chǎn) ________ 級市場。 ２ .股票的發(fā)行屬于直接融資。 種類：存折、匯票、期票、股票、債券、外匯、國庫券、遠期合約、金融期貨、金融期權(quán)、金融互換 ? 直接融資和間接融資 內(nèi)涵界定：按金融中介機構(gòu)的有無可劃分為直接融資和間接融資。 ? 內(nèi)含界定：公地悲劇與制度。 ５ .ＣＰＩ是指 。 ? 海外投資“抄底” ? chimerika 3 二、格林斯潘做錯了什么 ? 經(jīng)歷 1954年－ 1974年 紐約市工業(yè)咨詢公司董事長兼總裁 1981年 任總統(tǒng)經(jīng)濟顧問委員會成員 1981年－ 1983年 任全國社會保險改革委員會主席 1982年 任總統(tǒng)國外情報顧問委員會成員 － 2023年 美聯(lián)儲主席 4 三、努力學(xué)習(xí)是時代賦予我們的使命 ? 我們所處的時代 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代 ?工業(yè)經(jīng)濟時代 ?后工業(yè)經(jīng)濟時代 ?知識經(jīng)濟時代 ?CHIMERIKA時代？和平崛起的時代？ ? 生而知之與學(xué)而知之 ? 名人論學(xué)習(xí) 周恩來：“與有肝膽人共事，從無字句處讀書”； 毛澤東：“貴有恒，何必三更起五更眠；最無益，只怕一日曝十日寒”； 20世紀(jì) 30年代 《 大公報 》 編輯王蕓生：“書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟”； 馬克思：“在科學(xué)的道路上沒有平坦的大道可走，只有在崎嶇小路的攀登上不畏勞苦的人，才有希望達到光輝的頂點。 主政 18年，有口皆碑的政績卻釀成了金融危機的苦果。 ? 廣義的金融 =狹義金融 +國際和國內(nèi)的貨幣供給 +銀行與非銀行金融體系。積極觀點論， 在轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的過程中，中介為最終儲蓄者和投資者提供了增加值。 委托性住房金融：委托性資金來源于住房公積金、行政和企事業(yè)單位的住房基金，以及城市住房基金。 二、填空 １ .同業(yè)拆借的時間為 ———— 天。商業(yè)融資的前提。 由于銀行的稅前資本等于銀行的貸款利率，故 i= kd, 對上述兩式進行比較不難發(fā)現(xiàn)為同一式。 ，融資方式可分為 —————— 和 ————— 。主業(yè)不是房地產(chǎn)，但非房地產(chǎn)營業(yè)收入有明顯優(yōu)勢 ? 投資型公司：住宅類開發(fā)公司。 ———— 發(fā)行股票。廣義資產(chǎn)重組指存量和增量的重組。 例如：“大恒科技”屬于通訊設(shè)備制造業(yè)，但投資 5000萬元參股中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份有限公司，涉足房地產(chǎn)業(yè)。殼公司被并購后，并未消失，只是大部分股權(quán)被買殼公司收購，買殼公司的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)并入上市公司。 ? 反應(yīng)企業(yè)短期實際償債能力的指標(biāo)是 —————— 。間接契約型： REITS由 基金管理人負責(zé)運作，選擇投資銀 行管理資產(chǎn)；直接契約型：投資銀 行直接持有、管理 REITS，基金管理 人不參與運作。 資料鏈接：信托投資基金能在中國做起來嗎？ 43 第五章練習(xí)題 一 、填空 1。 ———— 分紅和 ———— 增值。 ———— 融資。 二、判斷并說明理由（ 3*5=15） １ .同業(yè)拆借是銀行、非銀行金融機 構(gòu)與個人之間相互融通短期資金的 行為。 ? 負債可以獲得“減稅效應(yīng)” ? 負債可以提高資金利潤率 ? “財務(wù)杠桿效應(yīng)”：財務(wù)杠桿效應(yīng)的計算公式。后者僅為約束簽訂合同的保證金。資產(chǎn)凈值。 ? 債務(wù)人或第三人將其財產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法就該財產(chǎn)賣得現(xiàn)金優(yōu)先受償。 ? 五級分類制度 正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，后三類合稱為不良貸款。 ? 按是否能夠提前償還，債券可以分為可贖回債券和不可贖回債券。債券基金主要追求當(dāng)期較為固定的收入，相對于股票基金而言缺乏增值的潛力，較適合于不愿過多冒險，謀求當(dāng)期穩(wěn)定收益的投資者。 ? 債券籌資的缺點：財務(wù)風(fēng)險大，限制性條款多，資金使用缺乏靈活性。 ? 美國作為債務(wù)人保護中國資產(chǎn)的安全是它的義務(wù)，而不是對中國的恩賜 。還本付息的形式除以貨幣形式為主， 也有實物形式和其他形式；向社會不特定的對象籌集資金。公訴機關(guān)指控罪名成立，遂 作出上述判決。 —————————— 。 ————— ，其計算公式為 ———————— 。人的擔(dān)保。 ? 合作開發(fā)：銀企合作開發(fā)。 和 。 70 第七章練習(xí) (2) 。 二、概念比較 無追索權(quán)與有限追索權(quán) 資本成本和資金成本 抵押和質(zhì)押 物的擔(dān)保和人的擔(dān)保 項融資結(jié)構(gòu)和項目融資的信用保證結(jié)構(gòu) 股本金與準(zhǔn)股本金 三、問答 ？ ？ ？ 71 第八章 各國房地產(chǎn)金融體系 第一節(jié) 美國的住房金融體系 一、美國房地產(chǎn)業(yè)的三次金融革命 二、 美國的住房金融市場 ? 商業(yè)銀行 ? 儲蓄機構(gòu) ? 住房金融二級市場的基本特征：住房貸款證券化 ? 住房貸款證券化的背景 三、住房金融二級市場的機構(gòu) ：房利美、弗雷迪美 （準(zhǔn)政府）金融機構(gòu)：吉利美 72 第二節(jié) 德國住房儲蓄 一、住房儲蓄產(chǎn)生的社會背景 社會市場經(jīng)濟體制與德國的住房問題 住房儲蓄理論 英國伯明翰肯特尼建筑社會學(xué) 二、住房儲蓄儲蓄實踐 先存后貸 政府的獎勵與個人住房投資直接掛鉤 融資體系是封閉運行 三、住房儲蓄的社會效果 減緩了短期貨幣市場對通貨膨脹的影響 減少了國家用于住宅投資的撥款 促進了住房商品化的進程 東歐國家紛紛引進德國住房儲蓄制度 73 第三節(jié) 新加坡中央公積金制度 一、新加坡中央公積金制度產(chǎn)生的背景 失業(yè)和住房：獨立后新加坡的兩大難題 二、新加坡的中央公積金制度的發(fā)展進程 ：公共住屋制度。反帕累托性質(zhì)。 74 第八章練習(xí)題（ 1） 一、填空 —————— 。 ———————— 。 ———— 的性質(zhì)。金融業(yè)與房地產(chǎn)和消費者的三贏。自營性住房抵押貸款 。 ：金融機構(gòu)在貸款期間定期向借款人提供現(xiàn)金，由借款人在貸款期末一次償還本息。利率調(diào)整幅度 。 81 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的風(fēng)險防范 一、個人住房抵押貸款風(fēng)險種類 ：房地產(chǎn)價格風(fēng)險和房地產(chǎn)法律風(fēng)險 ：貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)權(quán)不易變現(xiàn)的風(fēng)險 ：銀行自身決策失誤導(dǎo)致的風(fēng)險 二、個人住房抵押貸款違約風(fēng)險 ：收入下降無力按時還款、或無力全額還款。 緊密掛鉤。 兩部分構(gòu)成。 。 三、房地產(chǎn)保險單和保險責(zé)任的確定： ? 基本責(zé)任 ? 特約責(zé)任 ? 除外責(zé)任 ? 保險責(zé)任在價值量上的規(guī)定 四、保險風(fēng)險成立的條件 五、房地產(chǎn)保險理賠 ? 以保單承擔(dān)的責(zé)任為依據(jù) ? 為減少投保財產(chǎn)的損失而進行的施救的支 出屬必要開支，應(yīng)列入理賠范圍。 三、房屋抵押貸款保險：借 款人需要將作為抵押的房產(chǎn)向保 險公司投保的保險。三德公 司在保險責(zé)任終止時已支付 70萬元保險費，尚欠 311068元保險費，在人保支公司的多次電話、書 面催討下，又于 2023年 10月支付 10萬元，剩余的 211068元拖欠保險費，三德公司以無保險事故、 無索賠等為由不履行交費義務(wù)。 基于證券品種發(fā)展與演變的分類 。 服務(wù)人。更新。 券工具的過程叫 。 行管理的是 。利率變化對房地 產(chǎn)投資規(guī)模的影響。匯率制度。 無法變?yōu)? 的風(fēng)險。 14. 為防范金融風(fēng)險，還款常數(shù)占借款人月收 入的比重一般控制在 —————— 以內(nèi)。消費者價格指數(shù)（ CPI）。銀行資產(chǎn)負債表 效應(yīng)。香港的通貨膨脹逾期率指標(biāo)。 貨膨脹和 ——————— 。 二、 問答： ？ 90年代初期后至金融危機前我 國房價扶搖直上的原因剖析？ ？ ？ 98 第十四章 房地產(chǎn)市場與 資本市場 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與股票投資的特點 一、資本市場概述 資本市場的參與者與需求者。股價指數(shù)。 的 ———— 級市場。 13.———— 的套現(xiàn)能力極強， ———— 的套現(xiàn)能力較差。 ———— 的比率。股 市對 房市的影響。資本市場的特點。 6. 現(xiàn)代通貨膨脹理論認為，必須將不可 觀察的預(yù)期，同 之間 建立聯(lián)系。 四、房價對通貨膨脹抵御能力的分析 城市間通貨膨脹率具有較高的相關(guān)性。短期效應(yīng)。 二、商品住房量測指標(biāo) 商品房價格指數(shù) 。 二、問答 ？ ？ ？ ？ 94 第十三章 通貨膨脹 與房地產(chǎn)市場 第一節(jié) 通貨膨脹概述 一、通貨膨脹的內(nèi)涵和分類 內(nèi)涵。 、儲蓄函數(shù)、流動偏好 函數(shù)和貨幣供給函數(shù)是 模型的 核心內(nèi)容。 熱錢流入中國的啟示。利率變化對投資結(jié)構(gòu) 的影響。 ———— 遇破產(chǎn)清算時證 券化資產(chǎn)的權(quán)益不作為清算資產(chǎn)。 —————— 的實體。 三、 特設(shè)機構(gòu)（ SPV）的運作模式 ： 90 第三節(jié) 抵押貸款支持證券的信用升級和信用評級 一、信用升級 提升抵押貸款支持證券的信用級別。信用評級機構(gòu)。 三、 住房抵押貸款證券化的意義 提高銀行貸款的流動性 。你認為三德公司拒付保費是否有理？保險公司向法院訴訟是否 合法？法院將會怎么判？ 88 第十一章 住房抵押貸款證券化 第一節(jié) 資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化 一、資產(chǎn)證券化概述 證券。 四、房屋責(zé)任保險：保險的標(biāo) 的既不是財產(chǎn)，也不是人身， 而是被保險人對于第三方應(yīng)負 的賠償責(zé)任。投保人應(yīng)將追償權(quán)移交給保險人，并 協(xié)助保險人共同向第三者追償。 84 第十章 房地產(chǎn)保險 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險組成要素 一、房地產(chǎn)保險概述 廣義的房地產(chǎn)保險：指與房地產(chǎn)有 關(guān)的財產(chǎn)與人身保險。 83 第九章練習(xí)題 (2) 括 。 。 ：市場利率較低時，借款人籌資提前償還貸款，使銀行失去應(yīng) 有收入，且影響資金的正常循環(huán)。 ? 可變利率抵押貸款的種類及運行機制 月?lián)Q貸款與利率無上下限制的可變利率抵押貸款。 78 二、可調(diào)利率抵押貸款 ：以物價水平為參照物調(diào)整利率，減少通貨膨脹對貸款收益的影響的抵押貸款。 77 一、固定利