房地產(chǎn)金融講義3-免費閱讀
【正文】 因此，在發(fā)生期前還款時， 抵押權(quán)人一般要求抵押借款人多付 6個月的利息，或者多付剩余本金的 15%作為罰金 。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，則利率調(diào)整后的還款清單自然也就不同。 在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實際控制、使用和管理的，在這個過程中，他 必須遵守以下基本約定 ： ⑴必須保證所占管房屋的 安全性 ； ⑵必須保證所占管房屋的 完整性 ； ⑶有隨時接受抵押權(quán)人檢查的義務(wù)， 不得有損害 所占管房屋的功能或降低其價值的行為，否則必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔(dān)違約責(zé)任； ⑷需向放款人認(rèn)可的保險機(jī)構(gòu) 投保并支付保險費 ，抵押權(quán)人應(yīng)為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，保單正本由抵押?quán)人保管 、轉(zhuǎn)讓 在抵押期間，抵押人可以對房屋進(jìn)行處置，包括 預(yù)售、預(yù)租、出租、變賣、饋贈 等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為 前提 ： ⑴預(yù)售、預(yù)租或出租應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意，并明確預(yù)售、預(yù)租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預(yù)售、出租收入歸還貸款的比例； ⑵變賣或饋贈應(yīng)得到抵押權(quán)人的書面同意，并明確償還抵押貸款本息的責(zé)任和方式，方可解除或變更抵押協(xié)議； ⑶新的所有權(quán)人，如受讓方、受贈人等要與貸款銀行簽訂新的抵押貸款協(xié)議。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險公司的關(guān)系延續(xù)的時間也比較長。 第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過程 一、抵押貸款的參與人 ⑴借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。即： 剩余本金 =月還款額月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說明經(jīng)過 5年的還款， 10萬元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 ⑵手續(xù)費（ cost of administration） 手續(xù)費就是銀行收取的經(jīng)營費用，一般在放款時收取，或者加入到貸款總額中去 —— 即實際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴(yán)格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 L越大越不好！ 第二節(jié) 抵押貸款的償還 房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益， 標(biāo)準(zhǔn)的 還貸安排 是 按一定的時間間隔等額地償還 。 財務(wù)風(fēng)險比較 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負(fù)債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負(fù)債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 200 0 200 2023 0 10 10 2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 2 60 200 144 56 800 1200 7 10 2 90 200 216 16 200 1800 8 10 2 10 ⑶貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者因為自有資金不足，向銀行貸款（比例為70%），公寓出租的年凈收益為 300萬元，請比較貸款的年利率分別為 8%， 10%，12%， 14%， 20%， 25%時的權(quán)益收益率。 收益 CF： 指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的 凈現(xiàn)金流 ，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費用的差值。 負(fù)債 M： 特指購買該項房地產(chǎn)而 借入的資金 。 ⑴杠桿效應(yīng) 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬元。貸款對于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險。 其計算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數(shù)） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數(shù)， i為貸款的月利率 。 貸款利率為 10%的月本利和因子見 P55。 每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱為 分?jǐn)傁禂?shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。雙方通過不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進(jìn)來的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。 再抵押的運(yùn)作其實很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。 第五節(jié) 利率變化對還款額的影響 一、等額還款 這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些 基本關(guān)系 ： 抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的 增加額 =當(dāng)年還本額 抵押人的權(quán)益比重 =抵押人占有權(quán)益額 /房屋購買價 =（首期付款 +累積還本） /（首付 +抵押貸款） 其具體變化可參考表 36 二、貸款期限與
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