房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來第2章-免費(fèi)閱讀
【正文】 土建資料 對開發(fā)商來說，工程款的支付越向后拖越有利 確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 【重點(diǎn)難點(diǎn)】 ■ 不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進(jìn)度符合施工 要求 ? ■ 關(guān)于圖紙和技術(shù)資料，除了有以外，還要求必須通過有關(guān)部門的審核。 安全管理 一驗收 招標(biāo)人在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 15日內(nèi)向有關(guān)行政部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 按廢標(biāo)處理的情況 ■ 蓋章簽字有問題的 ■ 未按規(guī)定的格式填寫 ■ 內(nèi)容不全或者在一份投標(biāo)文件中有多個報價，且未聲明哪一個有效的 ■ 投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時不一致的 ■ 未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的 ■ 聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體共同投標(biāo)協(xié)議的 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 施工許可證的含義 申領(lǐng)施工許可證的條件 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 施工許可證的含義 ■ 時間－在招標(biāo)工作結(jié)束后，工程施工前 ■ 申領(lǐng)單位－建設(shè)單位（注意不是施工單位） ■ 核發(fā)單位－工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管理部門 ■ 審查內(nèi)容－工程是否符合法定的開工條件 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 申領(lǐng)施工許可證的條件（ 8個） ■ 已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) —— 有地 ■ 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 —— 有規(guī)劃 ■ 拆遷進(jìn)度符合施工要求 —— 地可以施工 ■ 已簽署了施工合同 —— 有施工的人 ■ 有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料（有 +通過審查） —— 有圖 ■ 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 —— 有安全保證 ■ 應(yīng)該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同 —— 有監(jiān)理的人 ■ 建設(shè)資金已落實(shí)（落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)）（是落實(shí)而非到位） —— 有錢 ■ 其它 —— 辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 【重點(diǎn)難點(diǎn)】 ■ 不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進(jìn)度符合施工 要求 ? ■ 關(guān)于圖紙和技術(shù)資料，除了有以外，還要求必須通過有關(guān)部門的審核。 招標(biāo)控制價相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，不能超過批準(zhǔn)的概算 公開招標(biāo)未產(chǎn)生中標(biāo)單位的建設(shè)項目 ? 土地開發(fā) 是指土地儲備機(jī)構(gòu)對納入儲備的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進(jìn)行的前期開發(fā)活動，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整、綠化工作，以及為實(shí)現(xiàn)土地儲備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動（開發(fā) +融資） 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 土地開發(fā)的項目實(shí)施 模式 模式 籌措資金及辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)主體 具體實(shí)施 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi) 土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施 土地儲備機(jī)構(gòu) 通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位 不高于土地儲備開發(fā)成本的2% 土地儲備機(jī)構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施 開發(fā)企業(yè) 由授權(quán)的開發(fā)企業(yè)完成 包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的 8% 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 土地儲備開發(fā)成本（ 6項） ■ 征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) ■ 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用 ■ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用 ■ 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用 ■ 貸款利息 ■ 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 土地儲備資金來源渠道（四項） ■ 財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金 ■ 土地儲備機(jī)構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機(jī)構(gòu)貸款 ■ 經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金 ■ 以上資金所產(chǎn)生的利息收入 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 土地儲備資金的具體使用范圍 ■ 征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ■ 必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用 ■ 需要支付的銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息支出 ■ 經(jīng)同級財政批準(zhǔn)的其他費(fèi)用 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 【重點(diǎn)難點(diǎn)易混點(diǎn)】 土地儲備資金來源 廉租住房資金來源 ■ 財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金 ■ 土地儲備機(jī)構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機(jī)構(gòu)貸款 ■ 經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金 ■ 以上資金所產(chǎn)生的利息收入 ■ 財政預(yù)算資金 ■ 住房公積金增值收益－提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后 ■ 土地出讓凈收益－用于廉租住房保障資金的比例
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