房地產(chǎn)過(guò)去與現(xiàn)在-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 3 月 3 日 深 圳出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則 限制用外地人名義購(gòu)房行為 ? 對(duì)于非本市戶籍居民家庭購(gòu)房時(shí)提供納稅繳納證明的，必須符合最近連續(xù)繳納１２個(gè)月以上且不含補(bǔ)繳的條 件；對(duì)于提供社保繳納證明的，必須符合下列條件之一：一是最近連續(xù)繳納１２個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并醫(yī)療保 險(xiǎn)；二是最近連續(xù)繳納１２個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并工傷保險(xiǎn)；三是最近連續(xù)繳納１２個(gè)月以上醫(yī)療保險(xiǎn)并工傷 保險(xiǎn)。 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第二輪調(diào)控： 2023 年下半年 2023 年 ? 2023年： “ 信心比黃金 重要 ” ? ? ? ? ? ? ? 政府工作報(bào)告：信心比黃金重要 2023年實(shí)施適度寬松的貨幣政策，貨幣政 策要在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮更加積極的作用，首先改善金融調(diào) 控，保證貨幣信貸總量滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，廣義貨幣增長(zhǎng) 17%左右，新增貸款 5 萬(wàn)億元以上。 Copyright Centaline Group, 2023 第一輪調(diào)控： 2023 年 2023 年初 ? ? ? ? ? 2023 年 貨幣政策緊縮年 六次加息 ，十次提高準(zhǔn)備金率 2023年央行為控制流動(dòng)性過(guò)剩，六次提高存貸款基準(zhǔn)利率，五年期貸款利率從 年初的 %提高到 %，存 款準(zhǔn)備金率從年初的 %提高至年底的 % 。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市 場(chǎng)信息披露制度。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳外銷樓市的特點(diǎn) 外銷構(gòu)成： 以一手住宅外銷為主導(dǎo)，商用物業(yè)配合 外銷項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 多是小戶型定位，面積一般不超過(guò) 100m2，特別是一些酒店式公寓，以 5070 m2特別搶手； ? 一般以高價(jià)位發(fā)售； ? 強(qiáng)調(diào)服務(wù)，特別是酒店式的服務(wù)，主要針對(duì)來(lái)往深港兩地的商務(wù)人員； ? 集中于口岸區(qū)域，深圳各大口岸區(qū)，尤其是羅湖、皇崗口岸因交通便利，周邊配套成熟已形成 較大的港人生活區(qū)，而隨著城市交通的完善，如深圳地鐵的通車，港人區(qū)域從口岸向外擴(kuò)散。 Copyright Centaline Group, 2023 外銷市場(chǎng) Part 4 Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳二手住宅價(jià)格 ? 二手房?jī)r(jià)在 07年突破萬(wàn)元關(guān)口 ,該年價(jià)格增長(zhǎng) 55%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí) 踐證明，二手房交易量越大，越說(shuō)明市場(chǎng)成熟，如美國(guó)、新加坡和香港，二手樓業(yè)務(wù)占 其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量的七至八成，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)交易就是二手樓的交易。 ?09年開始 ,新一輪飛漲 ,2023年 ,商品住宅價(jià)格突破 20230元關(guān)口 0 25000 20230 15000 10000 5000 0 住宅價(jià)格 5191 5004 5275 5517 5641 5879 6419 6996 9190 20297 增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % % % 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 19 169。隨后，一系列的宏 觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)； Code of this report | 16 0 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 商品住宅新開工面積 ?9799年，新開工面積急劇上升； ?0205年，深圳由于早年實(shí)行的緊縮政策，房地產(chǎn)投資已進(jìn)入理性調(diào)整期，新開工面積穩(wěn)步上升； ?06年，由于受 9070政策的影響，開發(fā)商紛紛減慢建設(shè)步伐，以及早期土地緊縮的緣故，新開工面積急劇回落； 深圳歷年商品住房新開工面積 新開工面積 169。 1998年 7月 3日，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上一個(gè)重要 的日子。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土局 Code of this report | 13 169。 20232023年全市計(jì)劃供應(yīng)新批住宅用地建設(shè)面積 1300萬(wàn)平米，實(shí)際供應(yīng) 841萬(wàn)平米，尚余 459萬(wàn)平 米未推出，可作為未來(lái)幾年的儲(chǔ)備土地。 Copyright Centaline Group, 2023 開發(fā)商利潤(rùn)鏈條 ? 通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)獲取土地 → 通過(guò)土地儲(chǔ)備或土地運(yùn)營(yíng)獲取土地增值 → 通過(guò)房產(chǎn)創(chuàng)新創(chuàng)造新 的增值 → 房產(chǎn)創(chuàng)新價(jià)值和土地增值部分銷售變現(xiàn)。 Copyright Centaline Group, 2023 基本知識(shí) 房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為一、二、三級(jí)市場(chǎng)： ? 一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 者與使用者的交易市場(chǎng)。 169。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) Part 1 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳土地現(xiàn)狀 ? 深圳市總面積 2023平方公里，截止至 2023年 12月 31日，深圳市行政區(qū)土地總面積 ，其中 農(nóng)業(yè)用地為 ，占 ％；建設(shè)用地為 ，占 ％；未利用土地為 平方公里，占 ％。而羅湖及鹽田區(qū)連續(xù) 4年無(wú)新增 住宅用地供應(yīng)。 【現(xiàn)房】現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的 商品房 ，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn) 證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得 產(chǎn)權(quán)證 。譬如啟動(dòng)房地產(chǎn)市 場(chǎng)，免征交易營(yíng)業(yè)稅、契稅減半；消化積壓空置商品房政策。 Copyright Centaline Group, 2023 住宅市場(chǎng)價(jià)格 ?04年開始 ,住房?jī)r(jià)格開始快速上漲 ,0405年平均每年增幅在 10%左右 。 Copyright Centaline Group, 2023 商業(yè)價(jià)格 ?商鋪的價(jià)格基本呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì) ,最低峰 98年時(shí)價(jià)格約在 10000元的水平 ,目前整體市場(chǎng)均價(jià)在 23500左右 的水平 ,與住宅市場(chǎng)相當(dāng) 0 25000 20230 15000 10000 5000 0 商業(yè)價(jià)格 10241 11195 10306 11916 12175 11624 12764 15083 18257 19102 12833 20827 23346 增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % % 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 23 169。 ?09年開始 ,因市場(chǎng)政策寬松 ,成交量飛速增長(zhǎng) 。 Copyright Centaline Group, 2023 全市商品住宅一二手價(jià)差 ?從目前一二手房的價(jià)差來(lái)看 ,基本已非常接近了。因此 造成外銷房的開發(fā)成本增加，銷售價(jià)格要比內(nèi)銷房高得多。 Copyright Centaline Group, 2023 2023 2023 2023 2023 年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的脈絡(luò)與基調(diào) 2023年：購(gòu)房?jī)?yōu)惠收緊，調(diào)控密集 2023年：政策重在引導(dǎo)供需 2023年：史上最嚴(yán)的政策環(huán)境 2023年： 9070政策改變供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2023年：個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅政策抑制需求
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