【正文】 Code of this report | 1 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報 Copyright任 Centaline Group,不可被擅自引用、復制和傳播。 169。 告的 何部分都 2023 深圳房地產(chǎn)市場的過去與現(xiàn)在 —— 2023原動力培訓課件 深圳中原 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2023 課件結(jié)構(gòu) A. 房地產(chǎn)一級市場 B. 房地產(chǎn)二級市場 C. 房地產(chǎn)三級市場 D. 房地產(chǎn)外銷市場 E. 2023年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 基本知識 房地產(chǎn)市場劃分為一、二、三級市場： ? 一級市場：是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營 者與使用者的交易市場。 ? 二級市場：是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房地產(chǎn)出售、 出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 ? 三級市場：是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)行為。 ? 概括起來為：一級市場賣地，二級市場賣新房、三級市場賣二手房 。 Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產(chǎn)一級市場 Part 1 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 基本知識 ? 土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費 用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 ? 土地出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者， 并由土地使用者向國家支付土地使用金的行為，即土地的一級市場； ? 土地轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括了出售、交換與贈與，即 土地的二級市場； ? 土地市場的供給等于土地出讓、轉(zhuǎn)讓的總和； Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2023 開發(fā)商利潤鏈條 ? 通過資本運營獲取土地 → 通過土地儲備或土地運營獲取土地增值 → 通過房產(chǎn)創(chuàng)新創(chuàng)造新 的增值 → 房產(chǎn)創(chuàng)新價值和土地增值部分銷售變現(xiàn)。 ? 在這個利潤鏈條中創(chuàng)造利潤的是土地的增值及房產(chǎn)創(chuàng)新帶來的增值。資本退出的渠道也 有兩種：土地轉(zhuǎn)讓及房產(chǎn)變現(xiàn)（含一次性變現(xiàn)即出售及長期變現(xiàn)如出租物業(yè)）。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 標志性事件 ? 1980年以前，深圳土地使用是無償劃撥的； ? 1987年 7月 1日，深圳取消了行政劃撥，所有建設用地都以有償出讓方式供應；同年，以協(xié) 議、招標、拍賣三種方式進行歷史上第一次土地出讓； ? 2023年 6月起，深圳不再審批經(jīng)營性用地，協(xié)議出讓范圍僅限于高新技術(shù)等四類用地，經(jīng) 營性用地全部通過土地交易市場實行招、拍、掛； ? 針對深圳土地資源的日趨緊缺， 20232023年，深圳開始實行為期三年的土地緊縮政策； ? 03年始，國家開始一系列的宏觀調(diào)控政策，實行較為嚴格的土地制度，嚴格控制新增建設 用地供應，盤活存量土地，調(diào)整供應結(jié)構(gòu)等； ? 2023,深圳市又正式啟動了工業(yè)用地、工業(yè)區(qū)配套用地公開招標、拍賣、掛牌方式出讓； 區(qū)域 土地面積 （平方公里） 比重 羅湖 % 福田 % 南山 % 鹽田 % 寶安 % 龍崗 % 光明新區(qū) % 坪山新區(qū) 167 % 全市 % Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳土地現(xiàn)狀 ? 深圳市總面積 2023平方公里，截止至 2023年 12月 31日，深圳市行政區(qū)土地總面積 ，其中 農(nóng)業(yè)用地為 ，占 ％；建設用地為 ，占 ％；未利用土地為 平方公里，占 ％。 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2023 20232023 年歷年實際供應土地均未達到計劃供應標準 根據(jù)深圳市國土局公布的年度實施計劃， 2023 2023年間，每年的實際供應根據(jù)市場情況適當調(diào) 整，歷年供應均未達到計劃供應標準。 20232023年全市計劃供應新批住宅用地建設面積 1300萬平米，實際供應 841萬平米，尚余 459萬平 米未推出，可作為未來幾年的儲備土地。 單位：萬平米 20232023年歷年土地供應情況 數(shù)據(jù)來源：深圳市國土局、深圳市土地交易中心 150 100 50 0 200 250 450 400 350 300 2023 2023 2023 2023 計劃供應 實際供應 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2023 20232023 年歷年新增住宅用地供應比例逐年減少 根據(jù) 2023年以來各類土地的供應情況來看，住宅 用地新增供應比例逐年減少，至 2023年，全年住 宅用地新增供應建筑面積 ，僅為全 年總供應的 15%；而商業(yè)及酒店用地供應量加大。 20232023年歷年土地供應情況 數(shù)據(jù)來源：深圳市國土局、深圳市土地交易中心 0 200 800 600 400 1000 2023 2023 2023 2023 單位：萬平米 1200 工業(yè)倉儲用地 商業(yè)辦公用地 住宅用地 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 20232023 年土地供應集中在寶安及龍崗 20232023年，新增住宅用地供應多集中在龍崗及 寶安區(qū)，其中龍崗區(qū) 4年新增供應 ， 占總供應的 41%；寶安區(qū)供應面積 ， 占總供應的 34%。而羅湖及鹽田區(qū)連續(xù) 4年無新增 住宅用地供應。 20232023年歷年土地供應情況 數(shù)據(jù)來源：深圳市國土局、深圳市土地交易中心 0 20 60 40 120 100 80 140 160 單位：萬平米 180 2023 2023 2023 2023 福田 南山 寶安 龍崗 規(guī)劃期 新供應住房建設用地 城市更新建設用地 征地拆遷返還用地建設 商品住房合計 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 2023 1 90 387 120 597 2023 1 90 330 120 6 540 2023 1 90 330 120 6 540 2023 1 90 303 120 513 2023 1 90 300 120 510 總計 5 450 1650 600 30 2700 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 十二五規(guī)劃新增住宅用地供應減少，城市更新為主要供應方式 根據(jù)深圳市國土局公布的《深圳市住房建設規(guī)劃（ 20232023）》征求意見稿， 20232023年，每年新增供 應住房建設用地