【正文】 this report | 15 169。 20232023年歷年土地供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來源：深圳市國土局、深圳市土地交易中心 0 20 60 40 120 100 80 140 160 單位：萬平米 180 2023 2023 2023 2023 福田 南山 寶安 龍崗 規(guī)劃期 新供應(yīng)住房建設(shè)用地 城市更新建設(shè)用地 征地拆遷返還用地建設(shè) 商品住房合計(jì) 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 2023 1 90 387 120 597 2023 1 90 330 120 6 540 2023 1 90 330 120 6 540 2023 1 90 303 120 513 2023 1 90 300 120 510 總計(jì) 5 450 1650 600 30 2700 Code of this report | 12 169。 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2023 基本知識 ? 土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi) 用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 告的 何部分都 2023 深圳房地產(chǎn)市場的過去與現(xiàn)在 —— 2023原動力培訓(xùn)課件 深圳中原 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2023 課件結(jié)構(gòu) A. 房地產(chǎn)一級市場 B. 房地產(chǎn)二級市場 C. 房地產(chǎn)三級市場 D. 房地產(chǎn)外銷市場 E. 2023年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策 Code of this report | 3 169。 ? 土地出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者， 并由土地使用者向國家支付土地使用金的行為，即土地的一級市場； ? 土地轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括了出售、交換與贈與，即 土地的二級市場； ? 土地市場的供給等于土地出讓、轉(zhuǎn)讓的總和； Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2023 20232023 年歷年實(shí)際供應(yīng)土地均未達(dá)到計(jì)劃供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)深圳市國土局公布的年度實(shí)施計(jì)劃， 2023 2023年間，每年的實(shí)際供應(yīng)根據(jù)市場情況適當(dāng)調(diào) 整，歷年供應(yīng)均未達(dá)到計(jì)劃供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 Copyright Centaline Group, 2023 十二五規(guī)劃新增住宅用地供應(yīng)減少，城市更新為主要供應(yīng)方式 根據(jù)深圳市國土局公布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023）》征求意見稿， 20232023年，每年新增供 應(yīng)住房建設(shè)用地 90萬平米，占住宅總供應(yīng)的 15%左右；而城市更新建設(shè)用地供應(yīng)比例加大，占未來住宅總供 應(yīng)的 60%。 Copyright Centaline Group, 2023 全國宏觀環(huán)境 ? ? 1998年以前我國實(shí)行的是高度福利化的住房制度。其主要內(nèi)容有：一是規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，獲得的貸款只能用 于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金嚴(yán)格限定為所有者權(quán)益；二是規(guī)定對建筑施 工企業(yè)發(fā)放的貸款不得用于工程墊資；三是對高檔住房和第二套以上住房（含第二套）在首付款比例 和貸款利率上采取了從嚴(yán)政策，并進(jìn)一步提高了個(gè)人住房貸款工程進(jìn)度要求，高層住宅也要求達(dá)到主 體結(jié)構(gòu)封頂；四是嚴(yán)格限制了公積金委托貸款用途，只能用于發(fā)放個(gè)人住房貸款。 ?08年受調(diào)控影響及外圍經(jīng)濟(jì)影響 ,價(jià)格有所回調(diào) 。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場，最重要的指標(biāo)就是二手成交多于一手成交。 0 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 1 2 1 0 深圳二手房成交 1013 1089 1405 1133 增長率 % 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 全市商品住宅需求量 ?正常年份，全市一二手房的需求量大概是在 14001500萬左右的水平； ?08年受政策影響，市場需求量受到壓抑，全年一二手需求量不至 850萬；被壓抑的需求量在 09年得至釋 放，使得 09年一二手房的需求量突破 2023萬的水平； ?10年，政策調(diào)控，使得該年的需求量得以控制在 1500萬平米的正常水平 1180 2023 2023 2023 2023 2023 2023 321 2023 一手 二手 Code of this report | 30 169。 ? 深圳“外銷 =港銷” 深圳的房地產(chǎn)發(fā)展良好與其獨(dú)特的地理位置（深圳毗鄰香港，從東至西有沙頭角口岸、 文錦渡口岸、羅湖口岸、皇崗口岸、福田口岸、深圳灣口岸、蛇口碼頭等七個(gè)口岸，以 及規(guī)劃建設(shè)中蓮塘口岸，龍華火車站口岸等，深圳與香港之間逐步實(shí)現(xiàn)無縫對接），以 及深港經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境等優(yōu)勢， Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第一輪調(diào)控： 2023 年 2023 年初 ? ? ? ? ? ? ? 2023 年 4 月 27 日， 國務(wù) 院出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》（俗稱 “ 國八條 ” ） 一 是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 Code of this report | 40 169。 Code of this report | 42 169。 對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：年度房價(jià)控制 目標(biāo) ? ? ? ? ? 1 月 27 日，國 務(wù)院常務(wù)會議出臺八項(xiàng)措施（俗稱 “ 新國八條 ” ， 127 新政） 要求各地區(qū)合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并 于一季度向社會公布； 對個(gè)人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅； 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60% ，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ； 原則上對已有１套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)? 戶籍居民家庭，限購１套住房。 % % % Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：抑制部分城市 房價(jià)上漲過快 ? ? ? ? ? ? 9 月 29 日，住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，限購令出臺（俗稱 “ 927 新政 ” ） 要求房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的