【文章內(nèi)容簡介】 懷的老 人是由北京太陽城醫(yī)院負(fù)責(zé)接收，老人臨終時，將有醫(yī)生和護理人員全程陪護。 ?銀齡公寓 B 棟：租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公寓對居住在這里的老 人實行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、 由值班醫(yī)生對老人進行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐； 為身體不適老人送餐到房間等。三是組織老人開展豐富多彩的文化活動。 奧林匹斯俱樂部 超市和郵局 太陽城醫(yī)院 文化會展中心 別墅區(qū) 住宅公寓 帝陽公寓 銀齡公寓 北京太陽城案例介紹 項目概況 以 “ 開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn) ” 為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽的順義潮白河畔， 7000畝浩瀚林木自成天然綠色屏風(fēng)，占地 234萬平米，建筑面積為 80萬平米 ，配套公建 5萬平方米 。 七個風(fēng)格各異的小區(qū)，約 16萬平方米人工湖和 75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計，紅外無線安防、水源 /地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項安全保障與服務(wù)設(shè)施。 項目配套設(shè)施 ?高爾夫球場 ?俱樂部 ?商業(yè)街 經(jīng)營模式 借鑒國外老年住宅的先進經(jīng)驗提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合，其運作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入住；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無限期免費居住下去。 養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容 豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于 2023年 7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺，使整個社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。 用“我運動，我健康”的快樂感染居所中的每個人；先進完善的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)和“持續(xù)性照顧計劃”，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護體系。位于中心會所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。課程設(shè)臵形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進來教學(xué)相長，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。 商業(yè)街 高爾夫球場 俱樂部 歐式風(fēng)格，塑造田園式社區(qū)。 三 、養(yǎng)老地產(chǎn) 經(jīng)營模式分析 美國太陽城中心收益來源 一次性收入來源 獨立住宅的銷售收益 長期性收入來源 租賃項目的出租收益 配套設(shè)施的經(jīng)營收益 如圖所示，美國太陽城中心的 收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。 值得指出的是， 太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分 ，僅以每年配套設(shè)施的收益為例： ?會所費用： 16000 人 140 美元 / 人 =224 萬美元 ?高爾夫球會費（按 1/3 居民入會計）： 6000 人 1500 美元 /人 =900 萬美元 ?合計： 224+900=1124 萬美元。 即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達(dá) 1000 多萬美元，相當(dāng)于賣掉 50 多套別墅（按均價 萬美元計），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計入，因此 這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。 目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有 三種形式 ： “出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合” ；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在 住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合 的經(jīng)營模式以及 住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離 的經(jīng)營模式。 國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式 按贏利方式分 按經(jīng)營管理方式分 以一次性銷售收益為主 長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合 開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合 開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離 ?老年住宅銷售的定價策略 除產(chǎn)品本身外、 細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù) 才是老年住宅項目 最大的賣點 ， 產(chǎn)品的價格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品 。 ?物業(yè)服務(wù)贏利策略 ?物業(yè)服務(wù)費 由于老年社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取 相對高價位 的形式。 ?各種單項的服務(wù)費 包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費釣魚服務(wù)、收費娛樂服務(wù)、收費健身服務(wù)、收費社區(qū)活動服務(wù)等等。 ?物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù) 這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。 國內(nèi)目前對于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上， 對于市場化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段 。 ?老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測 ?收入結(jié)構(gòu) 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入 老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu) 針對老年人的專項服務(wù)收入 ?盈利預(yù)測 由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。 ?老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費方式 ?社區(qū)服務(wù)內(nèi)容 參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容： ?醫(yī)療護理方面 —— 醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心 ?體育活動方面 —— 適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等； ?休閑活動方面 —— 如棋牌、書畫、釣魚等 ?教育配套方面 —— 老年大學(xué)、圖書館 ?中介資源提供 —— 家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等 ?社區(qū)活動的組織 —— 如各類表演活動、交友活動、聚會等。 ?收費方式 費用收取應(yīng)包含以下方面： ?日常物業(yè)管理費用，按物業(yè)建筑面積收取； ?專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項收?。? ?配套設(shè)施使用費，按會員制收費或使用次數(shù)收取。 收益模式： 產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式，保證部分投資的迅速回收，又可取得長 期穩(wěn)定收益。 經(jīng)營管理： 可以聘請專業(yè)的老年公寓經(jīng)營公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，或則跟專業(yè)公司聯(lián)營，以 實現(xiàn)長遠(yuǎn)的經(jīng)營收益。 后期管理： 由于老年產(chǎn)品使用周期相對較短，后期空置產(chǎn)品的處理上也要考慮，可以采