【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 懷的老 人是由北京太陽城醫(yī)院負(fù)責(zé)接收，老人臨終時(shí)，將有醫(yī)生和護(hù)理人員全程陪護(hù)。 ?銀齡公寓 B 棟：租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公寓對(duì)居住在這里的老 人實(shí)行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、 由值班醫(yī)生對(duì)老人進(jìn)行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營(yíng)養(yǎng)師提供營(yíng)養(yǎng)配餐； 為身體不適老人送餐到房間等。三是組織老人開展豐富多彩的文化活動(dòng)。 奧林匹斯俱樂部 超市和郵局 太陽城醫(yī)院 文化會(huì)展中心 別墅區(qū) 住宅公寓 帝陽公寓 銀齡公寓 北京太陽城案例介紹 項(xiàng)目概況 以 “ 開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn) ” 為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽(yù)的順義潮白河畔， 7000畝浩瀚林木自成天然綠色屏風(fēng)，占地 234萬平米，建筑面積為 80萬平米 ，配套公建 5萬平方米 。 七個(gè)風(fēng)格各異的小區(qū)，約 16萬平方米人工湖和 75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，紅外無線安防、水源 /地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。 項(xiàng)目配套設(shè)施 ?高爾夫球場(chǎng) ?俱樂部 ?商業(yè)街 經(jīng)營(yíng)模式 借鑒國(guó)外老年住宅的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合，其運(yùn)作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入??；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長(zhǎng)壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無限期免費(fèi)居住下去。 養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容 豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于 2023年 7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺(tái)，使整個(gè)社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。 用“我運(yùn)動(dòng)，我健康”的快樂感染居所中的每個(gè)人；先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)和“持續(xù)性照顧計(jì)劃”，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。位于中心會(huì)所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長(zhǎng)知識(shí)的場(chǎng)所。課程設(shè)臵形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個(gè)有興趣和特長(zhǎng)的業(yè)主都可以參加進(jìn)來教學(xué)相長(zhǎng)，營(yíng)造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。 商業(yè)街 高爾夫球場(chǎng) 俱樂部 歐式風(fēng)格，塑造田園式社區(qū)。 三 、養(yǎng)老地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)模式分析 美國(guó)太陽城中心收益來源 一次性收入來源 獨(dú)立住宅的銷售收益 長(zhǎng)期性收入來源 租賃項(xiàng)目的出租收益 配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益 如圖所示，美國(guó)太陽城中心的 收益主要來源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。 值得指出的是， 太陽城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽城中心的重要組成部分 ，僅以每年配套設(shè)施的收益為例： ?會(huì)所費(fèi)用： 16000 人 140 美元 / 人 =224 萬美元 ?高爾夫球會(huì)費(fèi)（按 1/3 居民入會(huì)計(jì)）： 6000 人 1500 美元 /人 =900 萬美元 ?合計(jì)： 224+900=1124 萬美元。 即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá) 1000 多萬美元，相當(dāng)于賣掉 50 多套別墅（按均價(jià) 萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此 這種長(zhǎng)期性收益是太陽城中心的重要收益來源。 目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有 三種形式 ： “出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合” ；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在 住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合 的經(jīng)營(yíng)模式以及 住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離 的經(jīng)營(yíng)模式。 國(guó)內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營(yíng)模式 按贏利方式分 按經(jīng)營(yíng)管理方式分 以一次性銷售收益為主 長(zhǎng)期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合 開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合 開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離 ?老年住宅銷售的定價(jià)策略 除產(chǎn)品本身外、 細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù) 才是老年住宅項(xiàng)目 最大的賣點(diǎn) ， 產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品 。 ?物業(yè)服務(wù)贏利策略 ?物業(yè)服務(wù)費(fèi) 由于老年社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取 相對(duì)高價(jià)位 的形式。 ?各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi) 包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。 ?物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù) 這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。 國(guó)內(nèi)目前對(duì)于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上， 對(duì)于市場(chǎng)化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段 。 ?老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè) ?收入結(jié)構(gòu) 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入 老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu) 針對(duì)老年人的專項(xiàng)服務(wù)收入 ?盈利預(yù)測(cè) 由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。 ?老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式 ?社區(qū)服務(wù)內(nèi)容 參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容： ?醫(yī)療護(hù)理方面 —— 醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心 ?體育活動(dòng)方面 —— 適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等； ?休閑活動(dòng)方面 —— 如棋牌、書畫、釣魚等 ?教育配套方面 —— 老年大學(xué)、圖書館 ?中介資源提供 —— 家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等 ?社區(qū)活動(dòng)的組織 —— 如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。 ?收費(fèi)方式 費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面： ?日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取； ?專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收?。? ?配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。 收益模式： 產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，保證部分投資的迅速回收，又可取得長(zhǎng) 期穩(wěn)定收益。 經(jīng)營(yíng)管理： 可以聘請(qǐng)專業(yè)的老年公寓經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，或則跟專業(yè)公司聯(lián)營(yíng)，以 實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)收益。 后期管理： 由于老年產(chǎn)品使用周期相對(duì)較短，后期空置產(chǎn)品的處理上也要考慮，可以采