【文章內(nèi)容簡介】 一部分。這也表明我國文化產(chǎn)業(yè)實(shí)力不夠強(qiáng)大，還有很大發(fā)展空間。專家預(yù)測，我國文化潛在消費(fèi)能力將繼續(xù)增長，到2005年將達(dá)到6000億元。按照目前我國經(jīng)濟(jì)增長速度，預(yù)計到2020年我國GDP將達(dá)到350000億元，其中很大部分消費(fèi)將流向文化領(lǐng)域。 216。 廣東省九屆人大二次會議提出在建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的同時努力建設(shè)文化大省的目標(biāo)，其中做大做強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)是重點(diǎn)工作。216。 深圳的文化發(fā)展水平與深圳作為經(jīng)濟(jì)水平不相稱。216。 深圳市委三屆六次全會確定了建設(shè)“高品味文化和生態(tài)城市”的目標(biāo)，確立了 “文化立市”和“文化經(jīng)濟(jì)”的戰(zhàn)略目標(biāo)和理念。216。 進(jìn)入21 世紀(jì)，促進(jìn)深圳前20 年城市高速發(fā)展的因素正在改變。216。 深圳城市發(fā)展到關(guān)鍵階段，做大作強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)是深圳應(yīng)該把握的機(jī)遇。216。 文化資源要素塑造城市品質(zhì)，決定著未來城市的發(fā)展方向。216。 深圳的藝術(shù)品市場有巨大的發(fā)展空間。216。 文博會今后每兩年將在深圳舉辦一次。國家及我市實(shí)行宏觀調(diào)控政策，對我市房地產(chǎn)市場供應(yīng)影響顯著，表現(xiàn)在：216。 地價不斷上漲利率提高216。 嚴(yán)控開發(fā)貸款216。 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)216。 經(jīng)營性土地實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓216。 嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批216。 市場存量房地產(chǎn)進(jìn)一步消化216。 二手房交易活躍，存量土地的激活，緩解市場供應(yīng)不足 影響市場需求的因素：216。 個人購房抵押貸款比例的提高216。 物業(yè)稅政策的即將實(shí)施216。 “居民生活必需住房不得拍賣、抵債”于2005年1月生效216。 對房地產(chǎn)“泡沫”的擔(dān)心216。 我市人口不斷增長216。 加入WTO后國際資本加速進(jìn)入國內(nèi)216。 對各類房地產(chǎn)的需求顯著增加216。 人民幣升值的心理預(yù)期216。 CEPA實(shí)施導(dǎo)致的需求增加等因素 2004年深圳市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯著：216。 我市房地產(chǎn)投資增速也在前三季度持續(xù)放緩的基礎(chǔ)上繼續(xù)放緩，繼續(xù)保持平穩(wěn)、規(guī)范、理性的發(fā)展態(tài)勢。216。 第4季度市場持續(xù)小幅增長，全年呈現(xiàn)整體平穩(wěn)運(yùn)行、結(jié)構(gòu)性優(yōu)化與局部顯著發(fā)展的態(tài)勢。216。 我市繼續(xù)嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)規(guī)模，特別是房地產(chǎn)用地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯著，市場供給明顯得到控制，市場需求持續(xù)旺盛，商品房空置面積繼續(xù)減少，供給和需求的總量基本均衡。216。 采取局部增減控制土地供應(yīng)，引導(dǎo)、分散過度集中的開發(fā)投資。216。 全市各區(qū)中，南山、寶安、龍崗三區(qū)繼續(xù)位居銷售面積前三甲，呈現(xiàn)局部顯著發(fā)展的態(tài)勢。216。 商品房需求穩(wěn)定增長，商業(yè)、辦公類銷售大幅上升，市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加合理。廣東第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、羅湖后花園、距離香港僅8公里、布龍公路和機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過———布吉，以其得天獨(dú)厚的地理位置成為深圳規(guī)模最大的衛(wèi)星城。布吉位于深圳市中部，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)北側(cè)，布吉河中游，南鄰深圳市區(qū)腹心地帶的羅湖區(qū)，東南到西南被特區(qū)邊防二線所環(huán)抱，東北及北面與龍崗區(qū)橫崗、平湖二鎮(zhèn)接壤，西北與寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)相鄰，離香港新界僅8公里，布吉聯(lián)檢站與沙灣聯(lián)檢站將布吉與特區(qū)連成一片，是深圳市所有衛(wèi)星工業(yè)城鎮(zhèn)中距市中心最近的一個鎮(zhèn)，地理位置十分優(yōu)越。布吉已有數(shù)字傳輸協(xié)同為主體的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)。長途電話直撥國內(nèi)和世界各地。擁有11萬伏變電站2座，（KWH）％，供電配套設(shè)施完善。年裝機(jī)總?cè)萘?17602KHW，基本滿足全鎮(zhèn)工業(yè)、生活用電的需要。目前，第三座11萬千伏的變電站正在籌建之中。擁有日供水量為12立方米的自來水廠，并有水庫7個，總計蓄水量為1600萬立方米，用水供應(yīng)充足。1999年供水建設(shè)2300萬元，鋪水管總長126公里，日用水量13萬噸。日供水量15萬立方米的第二座自來水廠正在建設(shè)之中。，并涌現(xiàn)出一批高新科技企業(yè)及項目。目前，、省、市、區(qū)一級學(xué)校分別達(dá)到10所，另有3所市一級幼兒園。布吉街道共有5間醫(yī)院及1間衛(wèi)生監(jiān)督所（預(yù)防保健所），其中，二級甲等醫(yī)院1個。有安全文明小區(qū)和院區(qū)式小區(qū)146個。社區(qū)遍布綠樹紅花，街道、社區(qū)面貌日新月異。，但交通瓶頸嚴(yán)重布吉有京九、廣深、平南鐵路和深惠公路、梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過，是粵東、閩、贛等地進(jìn)出深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的咽喉地帶。公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有國道、省道 、地方公路、鎮(zhèn)內(nèi)有市政道路。鎮(zhèn)內(nèi)公路干道、各村道路覆蓋了全鎮(zhèn)所有的自然村，交通非常便利。距國際中轉(zhuǎn)大海港鹽田港20公里，距深圳黃田機(jī)場35公里。鎮(zhèn)區(qū)中心有京九線上的布吉火車站，南來北往極為方便。但某些時段布吉檢查站和沙灣檢查站經(jīng)常嚴(yán)重賽車。、文化、娛樂區(qū)域現(xiàn)狀布吉的住宅主要為民居，商業(yè)主要零散于各個居民區(qū)，也有零散的大型購物中心如：沃爾馬、新一佳等等，但是大規(guī)模的商業(yè)、文化、娛樂中心沒有形成，缺乏服務(wù)整個布吉地區(qū)的商業(yè)娛樂場所。216。 在布吉衛(wèi)星城的戰(zhàn)略定位和撤關(guān)等利好消息的促進(jìn)下，布吉置業(yè)者中二次置業(yè)的比例持續(xù)上升，而且漲幅明顯。216。 布吉對于深圳人的吸引力和置業(yè)信心在不斷增加。216。 布吉二次置業(yè)份額的增長正是布吉地區(qū)核心競爭力的突出表現(xiàn)。216。 從2005年起至2007年，布吉街道將重點(diǎn)推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為龍頭的新型工業(yè)化進(jìn)程，全力構(gòu)建外向型經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)和具有自主知識產(chǎn)權(quán)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，形成“三足鼎立”并相互促進(jìn)的發(fā)展格局。216。 布吉街道現(xiàn)已邁入新的發(fā)展時期，新成立的布吉街道努力打造“科技布吉”、“文化布吉”、“生態(tài)布吉”、“法治布吉”。216。 區(qū)域總體規(guī)劃布吉將進(jìn)行外部交通的梳理、完善城市道路系統(tǒng)，城市建設(shè)也將擺脫村鎮(zhèn)建設(shè)的模式，按中等城市的規(guī)模進(jìn)行，并提高城市配套的標(biāo)準(zhǔn)。未來布吉新城的城市結(jié)構(gòu)會發(fā)生一系列變化，按功能類型分為中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)、休閑配套片區(qū)、工業(yè)片區(qū)四大片區(qū)和一條生態(tài)隔離帶，這將從根本上解決困擾布吉進(jìn)一步發(fā)展的“臟亂差”問題。216。 區(qū)域房地產(chǎn)從發(fā)展?jié)摿砜?，布吉緊靠羅湖和香港的地理優(yōu)勢將使之在深圳城市化進(jìn)程中占據(jù)最有利的位置，充當(dāng)著排頭兵的角色，而地鐵三號線、深惠公路改造、規(guī)劃中的從清水河關(guān)口至龍崗中心城的交通干線、以及清平和南平快速干道等路網(wǎng)建設(shè)則都為布吉房地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)支持。2004年布吉的住宅房地產(chǎn)基本呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，未來房價也將緩慢上漲。推盤量比起2003年來有下降的趨勢，聲勢也不如其他熱點(diǎn)地區(qū)，但平靜實(shí)際上是大多數(shù)房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟片區(qū)的表現(xiàn)，羅湖近年來的發(fā)展軌跡充分證明了這一點(diǎn)。216。 區(qū)域交通規(guī)劃252。 地鐵三號線2005年內(nèi)動工；252。 清平快速一期（第一條直接連通平湖與特區(qū)的快速路）預(yù)計2005年5月1日通車；252。 南坪快速一期（南山到布吉）預(yù)計2005年8月通車；252。 李郎大道及東西干道預(yù)計年底通車；252。 橫坪路、沙荷路、龍沙路、布瀾路等道路年內(nèi)全線或局部通車；252。 龍崗中心城15號、21號等四條“斷頭路”將被打通。216。 龍崗綜合發(fā)展規(guī)劃2005年3月上旬，龍崗區(qū)在香港舉行的招商活動中，除引進(jìn)高科技項目和工業(yè)項目外，還重點(diǎn)推介了一批區(qū)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)項目。政府要求各街道“文藝表演有舞臺、社區(qū)活動有廣場、居民休閑有場地”；力爭2007年，把龍崗建成“全國體育先進(jìn)區(qū)”；完成體育公園二期工程建設(shè)，使體育公園成為專業(yè)場館先進(jìn)、大眾體育項目完備，集比賽、運(yùn)動、休閑、培訓(xùn)于一體的體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2005年是龍崗的機(jī)遇年，一批事關(guān)全局的生態(tài)型體育設(shè)施、生態(tài)型公園和旅游大項目將陸續(xù)投產(chǎn)或在龍崗區(qū)布局，將帶動全區(qū)經(jīng)濟(jì)效益和規(guī)模大幅提升。 龍崗2005年將以居民點(diǎn)附近山林的改造培育為重點(diǎn)，啟動建設(shè)一批森林生態(tài)公園，加快龍城、八仙嶺等公園的建設(shè)；生態(tài)旅游以“建設(shè)美麗的海濱旅游城區(qū)”為目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)東部濱海旅游業(yè)。 龍崗區(qū)將推進(jìn)產(chǎn)業(yè)大區(qū)、現(xiàn)代城區(qū)、文化強(qiáng)區(qū)、生態(tài)家園、和諧家園建設(shè)，通過努力，使龍崗由經(jīng)濟(jì)大區(qū)型的產(chǎn)業(yè)大區(qū)逐步邁向“文化強(qiáng)區(qū)”。龍崗“文化強(qiáng)區(qū)”規(guī)劃的具體項目布吉：秧歌“扭”出國門龍崗：民間舞龍藝術(shù)之鄉(xiāng)橫崗：“交誼舞”之鄉(xiāng)坑梓：再刮腰鼓旋風(fēng)坪山：打造“麒麟之鄉(xiāng)”南澳：舞草龍、賽龍舟、漁民娶親大鵬：600年雄獅逞英豪坪地：擦亮客家山歌“名片”216。 龍崗區(qū)各街道文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃252。 大芬村——未來三年要建成大芬油畫城，布吉街道將以大芬為中心，發(fā)展以油畫產(chǎn)業(yè)為龍頭的文化與旅游、休閑中心；252。 龍崗中心城西區(qū)——將被打造成生態(tài)型體育—商務(wù)區(qū)，使體育成為拉動龍崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支柱；252。 平湖街道——將重點(diǎn)建設(shè)集康體健身、體育運(yùn)動、休閑度假、娛樂為一體的平湖生態(tài)休閑娛樂園；252。 橫崗街道——建設(shè)文化藝術(shù)體育中心和深度開發(fā)園山公園旅游產(chǎn)業(yè)；252。 龍崗街道——著重發(fā)展龍文化產(chǎn)業(yè)；龍城街道重點(diǎn)拓展中心城酒吧文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)中心城酒吧一條街；252。 坪地街道——將做響乒乓球和銅管樂隊兩個品牌；252。 坪山街道——將建設(shè)坪山中心公園，開發(fā)客家傳統(tǒng)文化，開辟“坪山一日游”旅游線路；252。 坑梓街道——開發(fā)坑梓文化體育中心產(chǎn)業(yè)片區(qū)；252。 葵涌街道——發(fā)展壩光旅游文化產(chǎn)業(yè)，并建設(shè)廣場精品一條街；252。 大鵬街道——大鵬高科花卉文化產(chǎn)業(yè)園、以村為中心的文化產(chǎn)業(yè)帶；252。 南澳街道——重點(diǎn)打造水頭飲食文化一條街和楊梅坑生態(tài)旅游文化村；216。 布吉文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃252。 2005年龍崗區(qū)將以建設(shè)大芬油畫城為目標(biāo)，把大芬辦成油畫生產(chǎn)基地、交易平臺、培訓(xùn)陣地、旅游熱點(diǎn)和展覽中心。把“大芬油畫城”建設(shè)成創(chuàng)作型、交易型和觀景型的城市中心。252。 對文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)，政府給政策、環(huán)境、條件方面的優(yōu)惠，文化事業(yè)經(jīng)費(fèi)不低于當(dāng)年財政總支出的1％，區(qū)財政當(dāng)年收入的1‰注入文化事業(yè)發(fā)展，在2010年以前逐年遞增6％。252。 政府計劃三年內(nèi)將大芬改造成大芬油畫城，提升大芬油畫村品位。通過“穿衣戴帽”式改造以降低開發(fā)成本，力爭2006年村內(nèi)油畫經(jīng)營門店達(dá)到1000家。252。 2006年4月，規(guī)劃建設(shè)好大芬美術(shù)館、文化藝術(shù)中心、美術(shù)學(xué)院、愛心藝術(shù)學(xué)校四大文化設(shè)施，盡快拍攝電視連續(xù)劇《大芬畫緣》并早日播出。252。 油畫產(chǎn)業(yè)應(yīng)該遵循油畫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，立足于中低端市場，以銷售油畫藝術(shù)作品為主，在國際上打響“大芬”品牌，走全球連鎖銷售道路。252。 政府有意要以大芬油畫村為中心向四周輻射發(fā)展，逐步建設(shè)更大規(guī)模的“油畫城”。252。 布吉街道將充分發(fā)揮大芬油畫村國家級“文化產(chǎn)業(yè)示范基地”的示范效應(yīng)，在做大“中國大芬”品牌的同時，還要“筑巢引鳳”，使大芬油畫村形成高、中、低檔的格局。預(yù)計，3到5年內(nèi)，大芬油畫村從事文化產(chǎn)業(yè)的人員將達(dá)到1萬余人。布吉房地產(chǎn)處于“大盤時代”，216。 建筑類型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分期開發(fā)建設(shè)，項目容積率小，建筑覆蓋率低，綠化率較高，留有大片的綠地作生態(tài)園林。216。 項目開發(fā)期連接緊密，開發(fā)模式一般由多層住宅向高層住宅過渡，逐步完善區(qū)內(nèi)大環(huán)境及小區(qū)配套設(shè)施。216。 多個大盤的同期出現(xiàn)使布吉房地產(chǎn)市場進(jìn)一步成熟與規(guī)范，從根本上改變了人們對布吉房地產(chǎn)的偏見，也催生了布吉第二次置業(yè)高潮。 216。 總建筑面積一般都在10萬平方米以上，短期內(nèi)數(shù)個大盤幾乎同期亮相，競爭激烈。區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈 216。 在此投資的房地產(chǎn)開發(fā)商就達(dá)60多家，開發(fā)的樓盤70多個，以多層小高層為主。項目周邊片區(qū)市場供應(yīng)主要集中在幾個大的地產(chǎn)商手中，如佳兆業(yè)地產(chǎn)、信義地產(chǎn)、東部集團(tuán)、康達(dá)爾地產(chǎn)等。該片區(qū)住宅市場的競爭同時也是各大開發(fā)商品牌和規(guī)模的競爭，競爭激烈化程度加強(qiáng)。216。 布吉樓盤的開發(fā)量近年來一直維持在很高的水平，市場供應(yīng)量逐年增加，根據(jù)中原初步統(tǒng)計，近段以及未來一兩年內(nèi)，布吉樓盤開發(fā)量達(dá)到300多萬平方米（含坂田片區(qū)）。各大盤新推單位蜂擁入市，競爭日趨白熱化。216。 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品的同質(zhì)化必然帶來客戶的同質(zhì)化；同時由于布吉規(guī)劃的滯后，大量的無序開發(fā)，導(dǎo)致區(qū)域市場內(nèi)部形成惡性競爭的局面；規(guī)劃的滯后、環(huán)境的惡化又導(dǎo)致同寶安新市區(qū)、龍華坂田片區(qū)等相比沒有競爭優(yōu)勢。布吉大型樓盤（坂田片區(qū)除外）分布主要沿著兩條軸線：一條是深惠公路；一條是布龍、布沙公路。216。 沿著深惠公路分布的樓盤主要有：桂芳園、中城康城、盈翠家園、天時花園、布吉中心花園、康達(dá)爾花園、灝景名苑、信義假日名城、百合星城、我愛我家等。216。 沿布龍、布沙公路分布有：中海怡翠山莊、萬隆苑、半島苑、陽光花園、大世紀(jì)水山緣、可園、頌雅苑、南景豪庭等?？傮w而言，片區(qū)物業(yè)銷售情況都較為理想，主要呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：216。 項目片區(qū)物業(yè)總體規(guī)模由小走大，片區(qū)整體有擴(kuò)大之勢；216。 總體上布吉市場內(nèi)銷仍占主導(dǎo)地位。小區(qū)綠化及園林特色較好，如中海怡翠、桂芳園、可園等項目均引入多國風(fēng)格園林景觀設(shè)計；物業(yè)實(shí)用率高，初期外銷比例較大，部分項目外銷比例最大時達(dá)70%，但近期外銷比例有所下降。216。 本區(qū)客戶呈現(xiàn)多樣化特征。盡管一度呈現(xiàn)出本地、市區(qū)和香港人三足鼎立之勢，但市區(qū)客戶比例增長明顯。，區(qū)域物業(yè)競爭白熱化216。 由于外銷強(qiáng)風(fēng)不再，另加龍華、坂田等片區(qū)對境外客戶的分流，是直接導(dǎo)致外銷大幅下滑的根源；216。 由于受地域所限，同一片區(qū)的目標(biāo)客戶群大體相同，交叉幅度很大，為了迎合大多數(shù)客戶的心理，物業(yè)也開始走相近的路線。但是新開發(fā)物業(yè)特色不足，同質(zhì)化越趨明顯，競爭白熱化在所難免。樓盤優(yōu)勢相對于龍華坂田，寶安新中心區(qū)這另外兩個關(guān)外熱點(diǎn)區(qū)域后勁明顯不足。布吉作為一個老城區(qū)規(guī)劃相對較差，而深圳樓市也就形成了新規(guī)劃片區(qū)未開墾片區(qū)最為受寵的特點(diǎn)，如以前的華僑城和當(dāng)前的寶安新中心區(qū)。相反，配套更為成熟的布吉及羅湖漸漸成了樓市陌生的地方。交通、治安、綠化等涉及到城市規(guī)劃的事情上開發(fā)商是無能為力的。留住客戶還要從產(chǎn)品的不斷進(jìn)步，再配合政府配套工程的完善來一條可持續(xù)發(fā)展之路。 2004年區(qū)域住宅市場供應(yīng)量分析布吉未來大盤供應(yīng)較多，未來供應(yīng)較大，但隨著市場進(jìn)一步看好的布吉前景，房地產(chǎn)市場需求還將會擴(kuò)大。布吉2004年批售項目11個，㎡，萬科城、桂芳園六期及布吉中心花園占去了布吉批售量的大半壁江山。2004年下半年，萬科、中海、佳兆業(yè)等項