北市區(qū)項目定位管理專題研究報告(編輯修改稿)
2025-03-11 08:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 項目產(chǎn)品定位 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 占地面積： （凈用地 ） 容積率： (凈用地容積率 ) 建筑密度： 28% 綠地率 :45% 車位： ≥ /100平方米建筑面積 商業(yè)面積 : 小于 3萬平方米。 項目規(guī)劃指標 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 占地面積： = M2； 凈用地面積： = M2。 容積率： (凈用地容積率 )， 可售建筑面積 M2； 中原認為： 在充分滿足容積率的前提條件下，并配合營銷策略，戶型的平均贈送面積預計會達到 10%，取容積率為 ，未來需要建設的建筑面積達到*(1+10%)=。 建議以最佳規(guī)劃方案可實現(xiàn)的最高容積率為宜，其中商業(yè)面積也以達到最大化為目標。 規(guī)劃指標分析 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 方向一： 以低密度豪宅為主的高端物業(yè)； 方向二： 以部分多層、花園洋房提升項目整體品質(zhì)（如盤龍江畔），部分區(qū)域設置高層、超高層高品質(zhì)住宅的高端物業(yè)； 通過以上對本項目所在版塊的初步認知及對本項目的ＳＷＯＴ分析，我們可以得出如下幾個初步的方向： 方向三： 以小高層、高層、局部超高層為主的中高端精品住宅，做大眾化的主流戶型。 發(fā)展方向研判 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 方向一下的住宅研判 在售的低密度樓盤中，獨立別墅面積主要在 300— 400平米，聯(lián)排別墅面積 主要在 250平米左右，銷售單價主要在 5000— 7000元 /平米 ； 目前昆明低密度物業(yè)主要集中在北市區(qū)的金殿版塊、世博版塊、植物園版塊 ，還有西市區(qū)的西山、滇池版塊等，這些版塊有著獨一無二的稀缺自然資源 昆明市山、湖、公園等自然景觀資源司空見慣；故多數(shù)低密度項目能把自然 景觀等很好的融合，但本項目可借鑒的自然資源不多。 目前面市的和即將面世的低密度豪宅，均出現(xiàn)在其它版塊， 對于北市區(qū)的北 倉片區(qū)版塊，其做低密度住宅，當?shù)叵M者的認知度較弱。 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 主入口 縱橫景觀主軸 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 12棟 26層高層， 144000㎡ 底層 1層商鋪， 6000 ㎡ 2棟 26層高層， 23000 ㎡ 3層集中商業(yè)， 24000㎡ 花園洋房， 15萬 ㎡ 規(guī)劃無法完成 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 方向一下的可行性研判 從規(guī)劃條件方面考慮，低密度物業(yè)難以滿足凈用地容積率 要求，而通過降低容積率的方式達到建設低密度物業(yè)的方式，則在各個方案中是最不經(jīng)濟的： 若容積率降為 ，則建筑面積為 138986平方米，以 TOWNHOUSE樂觀價格預期 7500元 /平方米計算，總銷售收入為 ，在各個方案中銷售收入是最低的。 故無論從項目內(nèi)部規(guī)劃指標來看，還是從市場接受度來看，本案建設為低密度物業(yè)都是 不可行 的。 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 方向二下的住宅研判 方向二： 以局部多層、小高層、高層為主的中高端精品住宅 景觀資源有優(yōu)勢的部分（盤龍江沿岸）設置多層中大戶型 根據(jù)總規(guī)，沿北京路延長段設置集中商業(yè) 集中商業(yè)上設置高層中小戶型 地塊北側(cè)底層設置臨街商鋪，達到商業(yè)面積最大化 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 主入口 縱橫景觀主軸 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 12棟 26層高層， 144000㎡ 底層 1層商鋪， 6000 ㎡ 2棟 26層高層， 23000 ㎡ 3層集中商業(yè)， 24000㎡ 6層多層， 50000 ㎡ 18層小高層， 100000㎡ 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 方向二下的可行性研判 此方案基本能滿足規(guī)劃指標要求，且通過多層（花園洋房概念）設計可以提升項目形象，多種物業(yè)類型有利于滿足不同層次市場客戶需求，降低項目市場風險，多種產(chǎn)品組合有利于實現(xiàn)利潤最大化： 多層價格預期 4800元 /㎡ ，小高層價格預期 4000元 /㎡ ，高層價格預期 4400元 /㎡ ，商業(yè)街鋪 10000元 /㎡ ，集中商業(yè)部分由發(fā)展商保留，暫不銷售，則總銷售收入合計約為 。 此方案的難度在于如何在滿足容積率指標的前提下，仍然能夠保證多層面積的實現(xiàn)，多層與小高層、高層之間的關(guān)系處理及保證各類型物業(yè)的品質(zhì)，在解決好以上三方面問題的方案下，中原將此方案作為第一推薦方案。 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 方向三下的住宅研判 方向三： 以小高層、高層、局部超高層為主的中高端精品住宅 做大眾化的主流戶型 景觀資源有優(yōu)勢的部分設置中大戶型 其它設置居家戶型 根據(jù)總規(guī)，沿北京路延長段設置商業(yè) 為最大化的挖掘利潤空間，其它商業(yè)合理布局 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 主入口 縱橫景觀主軸 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 12棟 26層高層， 144000㎡ 底層 1層商鋪， 6000 ㎡ 2棟 26層高層， 23000 ㎡ 3層集中商業(yè)， 24000㎡ 12層小高層， 150000 ㎡ 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 方向三下的可行性研判 此方案能完全滿足規(guī)劃指標要求，并且設計條件較為寬松、小高層部分品質(zhì)可做的好過方案二： 小高層價格預期 4200元 /㎡ ，高層價格預期 4400
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