【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 未來(lái)便捷的交通體系、功能齊備的城市服務(wù)，在深圳市城市建設(shè)向關(guān)外發(fā)展、大力發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的政策指引下，本項(xiàng)目對(duì)客戶的吸引力大大加強(qiáng)。 ? 對(duì) 油畫(huà) 產(chǎn)業(yè)升 級(jí)及文化主題的把握 在本項(xiàng)目中，將結(jié)合油畫(huà)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)的機(jī)會(huì)，以文化主題作為項(xiàng)目發(fā)展的主要思路。但油畫(huà)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中，對(duì)其參與群體、運(yùn)作模式、產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵因素的把握等，目前沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，而且由于其產(chǎn)業(yè)中藝術(shù)性比較濃，有些因素甚至可能與市場(chǎng)規(guī)律相背離。 因此，在對(duì)以油畫(huà)產(chǎn)業(yè)升級(jí)為背景的文化主題中，要注意把握其運(yùn)作規(guī)律，確保油畫(huà)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)升級(jí)的成功，才能使本項(xiàng)目特色得以發(fā)揮。 ? 成本支出與回收 的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目將完成油畫(huà)產(chǎn)業(yè)升級(jí)平臺(tái)，以及以油畫(huà)為主題的休閑與旅游廣場(chǎng)。由于油畫(huà)產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)其藝術(shù)性的特性，使得其自身很難承受 過(guò)高的開(kāi)發(fā)成本與運(yùn)營(yíng)成本，一般應(yīng)屬于社會(huì)公益建設(shè)范疇。 本項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中，將投入很大的成本用于上述項(xiàng)目的建設(shè)，其成本收回的方式只有通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的其他物業(yè)類型的盈利來(lái)彌補(bǔ)。在布吉現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)背景下，要注意本項(xiàng)目發(fā)展的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，化解項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 7 二、油畫(huà)產(chǎn)業(yè)對(duì)項(xiàng)目的影響分析 ? 大芬油畫(huà)村從業(yè)人員 分類 ： ? 大型經(jīng)營(yíng)者 ? 小型經(jīng)營(yíng)者 ? 畫(huà)工 ? 原創(chuàng)畫(huà)家 ? 代理商 ? 供應(yīng)商 ? 各類別需求心理分析 以及由此帶來(lái)的項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) ? 大型經(jīng)營(yíng)者： 以黃江以及最初為黃江 學(xué)生的吳瑞球等為代表，這部分經(jīng)營(yíng)者由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，已經(jīng)發(fā)展到一定的規(guī)模，并且具有穩(wěn)定的銷售渠道。其目前的主要目標(biāo)是不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升產(chǎn)品知名度，提高油畫(huà)附加值。這部分群體的 數(shù)目不大 ，卻控制著很大一部分油畫(huà)市場(chǎng)份額，且旗下的畫(huà)工數(shù)目也比較多，如僅為美聯(lián)畫(huà)坊作畫(huà)的畫(huà)工就有 700 多人。 因而其會(huì)對(duì)項(xiàng)目提供的油畫(huà)交易平臺(tái)、展示平臺(tái)、拍賣市場(chǎng)、油畫(huà)休閑廣場(chǎng)、配套住宅、培訓(xùn)學(xué)校等 強(qiáng)烈 的需求 。 ? 小型經(jīng)營(yíng)者 這部分經(jīng)營(yíng)者入行的時(shí)間較晚 ，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，目前的主 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 8 要經(jīng)營(yíng)精力集中在維護(hù)與開(kāi)拓銷售渠道上，提高產(chǎn)品知名度上， 因而對(duì) 油畫(huà)展示等有一定的要求； 由于大部分此類業(yè)者為家庭作坊性質(zhì)，因而對(duì)生活的便利、子女的教育等有一定的要求， 對(duì)配套住宅、配套商業(yè)、教育設(shè)施等有一定的要求。 ? 畫(huà)工畫(huà)匠 這部分市大芬村目前最大的產(chǎn)業(yè)群體，這部分人群到大芬村的最大目的就是通過(guò)油畫(huà)為謀生手段。 他們有部分已經(jīng)在大芬村打拼多年，已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 會(huì)對(duì)配套住宅有一定的要求 ； 他們?cè)诠ぷ髦鄷?huì)進(jìn)行些油畫(huà)創(chuàng)作， 對(duì)創(chuàng)作空間也有一定的要求； 他們工作生活都在大芬村，有一定的消費(fèi)能力， 對(duì)配套商業(yè)有一定的要求； 他們 30%畢業(yè)于正規(guī)院校，具有較高的生活品位；希望 在工作之余有休閑放松的空間， 對(duì)休閑廣場(chǎng)也會(huì)有一定的 要 求； 他們希望提高自己的油畫(huà)素養(yǎng)， 對(duì)培訓(xùn)基地有一定的要求； ?? ? 原創(chuàng)畫(huà)家 大芬村這部分人群不多，據(jù)了解較為知名的原創(chuàng)畫(huà)家在2030 左右大芬村原創(chuàng)畫(huà)家已經(jīng)逐漸脫離創(chuàng)痛原創(chuàng)作家的特色。這部分人具有較高的文化修養(yǎng)、具有較高的生活品位，在堅(jiān)持原創(chuàng)的同時(shí)，也更多地注重市場(chǎng)的價(jià)值。大芬村實(shí)現(xiàn)了藝術(shù)與市場(chǎng)的緊密結(jié)合，原創(chuàng)畫(huà)家寄希望于通過(guò)這個(gè)平臺(tái)展示他們的藝術(shù)作品，得到市場(chǎng)的認(rèn)同。同時(shí)原 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 9 創(chuàng)畫(huà)家的涌現(xiàn)，知名畫(huà)家的聚集，將最終實(shí)現(xiàn)大芬油畫(huà)村的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)以油畫(huà)支撐藝術(shù)、 以藝術(shù)引導(dǎo)市場(chǎng)的良性發(fā)展軌道。 對(duì)油畫(huà)展示平臺(tái)、拍賣市場(chǎng)、創(chuàng)作空間、配套住宅、休閑廣場(chǎng)等有強(qiáng)烈的需求。 ? 代理商 代理商是特別是出口代理商是大芬油畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地與市場(chǎng)聯(lián)系的紐帶，代理商更多地承擔(dān)了中間人的角色，且大多數(shù)時(shí)間奔波于市場(chǎng)與大芬之間，對(duì)本項(xiàng)目提供的各項(xiàng)功能物業(yè)需求的可能性不大。 ? 原材料供應(yīng)商 原材料供應(yīng)商在整個(gè)油畫(huà)產(chǎn)業(yè)鏈中處于初級(jí)環(huán)節(jié)，這部分商家的規(guī)模普遍不是很大，其對(duì)項(xiàng)目的需求將會(huì)體現(xiàn)在原材料展示上，就單一經(jīng)營(yíng)者而言，對(duì)展廳的面積需求不會(huì)太多，其只是為了滿足其展示功能，原材料的儲(chǔ)備將主要由倉(cāng)儲(chǔ)來(lái)解決。 在現(xiàn)代文化的發(fā)源地的歐洲，文化總是與旅游親密相伴，油畫(huà)與旅游的結(jié)合 。旅游帶給藝術(shù)的不僅是滾滾的人流，還有藝術(shù)的傳播，當(dāng)然也帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)。 大芬村作為中國(guó)油畫(huà)產(chǎn)業(yè)第一村，其存在早已超出了油畫(huà)本身。大芬村目前已經(jīng)形成國(guó)內(nèi)外知名的油畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地，與旅游的結(jié)合必將要求將大芬村從油畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地向油畫(huà)產(chǎn)業(yè)、旅游基地轉(zhuǎn)化。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 10 文化旅游的興起，對(duì)大芬對(duì)本項(xiàng)目的影響體現(xiàn)在推動(dòng)油畫(huà)休閑廣場(chǎng)的出現(xiàn)，油畫(huà)風(fēng)情街、雕塑廣場(chǎng)、音樂(lè)吧、咖啡廳、啤酒吧等點(diǎn)綴其間 ?? ；同時(shí)，文化旅游的興 起，會(huì)推動(dòng)油畫(huà)零售、拍賣、展示等的發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)的開(kāi)發(fā)也是一個(gè)積極因素。 在油畫(huà)的原產(chǎn)地 —— 歐洲，油畫(huà)與歐洲其他文化的結(jié)合相得益彰。大芬，作為中國(guó)的油畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地，與中國(guó)傳統(tǒng)文化的結(jié)合自然在情理之中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2020 年，大芬村從事 國(guó)畫(huà)、書(shū)法創(chuàng)作和銷售的有 55家，從事工藝、雕刻、刺繡 等 的共有 15 家。 油畫(huà)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，擴(kuò)展著大芬村文化發(fā)展的內(nèi)涵與外延，也擴(kuò)展著大芬村的產(chǎn)業(yè)鏈。 油畫(huà)產(chǎn)業(yè)與其他文化產(chǎn)業(yè)的融合，將吸引更多的專業(yè)人士以及旅游人群來(lái)到大 芬村，從而為項(xiàng)目油畫(huà)商業(yè)部分提供更加廣闊的商業(yè)拓展空間。 油畫(huà)產(chǎn)業(yè)在大芬的興起， 對(duì)畫(huà)工的大量需求， 推動(dòng)了以油畫(huà)培訓(xùn) 為代表 的教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ，據(jù)了解僅集藝源一家，就在全國(guó)各地?fù)碛写蟠笮⌒〉呐嘤?xùn)班 500 多個(gè)。融合油畫(huà)培訓(xùn)基地，將成為本項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)之一。 此外，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)文化修養(yǎng)的追求越來(lái)越高，特別是涉及到下一代教育以及文化熏陶上。據(jù)了解，大芬當(dāng)?shù)鼐用褚查_(kāi)始注意對(duì)下一代進(jìn)行藝術(shù)培養(yǎng)，不僅鋼琴進(jìn)入部分居民家中，有的還給孩子設(shè)置了畫(huà)室。大芬的居民們盼望著有更 多的畫(huà)家落戶大芬。 對(duì)藝術(shù)教育的認(rèn)同以及藝術(shù)教育在大芬的集合，將為本 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 11 項(xiàng)目住宅物業(yè)的提供更好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。打好藝術(shù)教育牌，成就下一代藝術(shù)家的夢(mèng)想，將成為提升本項(xiàng)目住宅物業(yè)檔次、加快市場(chǎng)消化速度的關(guān)鍵因素。 根據(jù)多處主題教育地產(chǎn)的成敗經(jīng)驗(yàn)表明，高等教育對(duì)地產(chǎn)的推動(dòng)作用有限 ，而 基礎(chǔ)教育對(duì)房地產(chǎn) 卻 有較大的促進(jìn)作用， ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，我們了解到，因?yàn)橛彤?huà)交易信息的保密性，大部分的中小經(jīng)營(yíng)業(yè)主 對(duì) 統(tǒng)一公開(kāi)市場(chǎng)的出現(xiàn)有一定的擔(dān)憂。對(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公開(kāi)交易信息的抗拒，可能 成為阻礙公開(kāi)交易 市場(chǎng)出現(xiàn)的障礙； ? 大芬已經(jīng)形成了低檔行畫(huà)聚集地的特性，原創(chuàng)畫(huà)在大芬村是否存在著良好的生存空間，以及原創(chuàng)畫(huà)與行畫(huà)的兼容性等，也給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 12 三、主題 文化 廣場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研究 文化 廣場(chǎng)發(fā)展概述 “文化，就像上帝和政治一樣，是無(wú)處不在的” —— 在城市發(fā)展和復(fù)興過(guò)程中，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著舉足輕重的作用。 文化廣場(chǎng)作為文化的一種表現(xiàn)形式，其出現(xiàn)、發(fā)展 深深打上城市發(fā)展、歷史變化的烙印。 國(guó)外主題文化廣場(chǎng)發(fā)展概述 廣場(chǎng)最早也最多出現(xiàn)在歐洲，其各個(gè)時(shí)期廣場(chǎng)的發(fā)展多樣化，是對(duì) 是歐洲各國(guó)歷 史、文化和藝術(shù)的縮影，是各國(guó)興衰變遷的見(jiàn)證。 ? 古希臘的政治集會(huì)廣場(chǎng)阿戈拉和意大利羅馬集會(huì)廣場(chǎng)，構(gòu)成古代都市政治、經(jīng)濟(jì)、宗教活動(dòng)的中心，也是國(guó)民行使權(quán)力的舞臺(tái)。 ? 在中世紀(jì)，廣場(chǎng)多位于交通閉塞的地方，形成一個(gè)半圓形或“ V”形帶有頂蓋的通道和連接著建筑物底層的柱廊，以及象征著國(guó)民獨(dú)立性的高聳的商行鐘樓和市政廳塔樓，象征城市公共生活的中樞。 如 德國(guó)的慕尼黑和漢堡廣場(chǎng)。 ? 在文藝復(fù)興時(shí)期，廣場(chǎng)設(shè)計(jì)首先在一些和意大利有著經(jīng)濟(jì)、文化聯(lián)系的國(guó)家，如法國(guó)、西班牙、荷蘭等國(guó)家中廣泛采用。新建廣場(chǎng)講究三度空間規(guī)律，即三一律。不僅廣場(chǎng) 的大小、景色的配合、周圍建筑物的形式、格調(diào)要做到內(nèi)外結(jié)合，虛實(shí)相濟(jì)，還要按照王室和寡頭政治的需要，使廣場(chǎng)成為新政權(quán)富有隱喻的城市建筑。這個(gè)時(shí)文化，總是與城市的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，而 城市正是利用文化和文化產(chǎn)業(yè)，成功地?cái)U(kuò)展了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、提升了城市形象、改善了基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境質(zhì)量，并促進(jìn)了社會(huì)團(tuán)結(jié)與社區(qū)凝聚力 。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 13 期的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，多為對(duì)稱型。 ? 17 世紀(jì)法國(guó)啟蒙運(yùn)動(dòng)時(shí)期， 許多 廣場(chǎng)都繼承了羅馬文藝復(fù)興時(shí)期在建筑上勻稱和諧的風(fēng)格。 另外 在法國(guó)啟蒙運(yùn)動(dòng)時(shí)期，廣場(chǎng)布置要求體現(xiàn)君權(quán)的建筑思想，表達(dá)對(duì)君主專利政權(quán)的敬意。如巴黎的勝利廣場(chǎng)和旺多姆廣場(chǎng)，特別突出廣場(chǎng)中心的路易十四的雕像。 ? 當(dāng)工業(yè)革命席卷歐洲時(shí)，廣場(chǎng)的傳統(tǒng)作用逐漸改變。像巴黎的星式廣場(chǎng)，是東西軸線上的重要地點(diǎn)，起到了改變巴黎地區(qū)網(wǎng)狀交通 的作用，與帝國(guó)時(shí)代建造的凱旋門有同樣的紀(jì)念意義。 ? 20 世紀(jì)初，側(cè)重 于 便利交通的考慮，廣場(chǎng)作為社會(huì)活動(dòng)的場(chǎng)所，從建筑群中分離了出來(lái)。 ? 現(xiàn)在，歐洲各國(guó)對(duì)城市廣場(chǎng)的重要作用又有了新的理解，在興建現(xiàn)代化城市時(shí)，都要獨(dú)具匠心地設(shè)計(jì)一個(gè)具有特殊意義的廣場(chǎng)，以增加城市的光彩。 國(guó)內(nèi)主題文化廣場(chǎng)發(fā)展概述 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 、隨著城市發(fā)展的不斷提升，近年來(lái)我國(guó)也涌現(xiàn)出了一大批具有城市文化特色的主題廣場(chǎng)，一部分是體現(xiàn)城市歷史、政治傳統(tǒng)，如天安門；一部分則是體現(xiàn)城市的獨(dú)特資源，如深圳的華僑城；還有很多則是與商業(yè)緊密結(jié)合起來(lái) ，如國(guó)內(nèi)很多城市名目繁多的商業(yè)廣場(chǎng)。從目前來(lái)看，主題廣場(chǎng)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展主要是 強(qiáng)調(diào)某種資源，對(duì)商業(yè)資源的強(qiáng)調(diào)、對(duì)旅游資源的強(qiáng)調(diào)、對(duì)各種特色文化的強(qiáng)調(diào) ?? 。 大芬油畫(huà)主題 文化 廣場(chǎng)，就是應(yīng)運(yùn)這種歷 史發(fā)展變化，以凸顯大芬油畫(huà)為目標(biāo)，提升大芬油畫(huà)資源附加值為目的的 主題文化 廣場(chǎng)。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 14 文化 休閑廣場(chǎng)發(fā)展模式研究 主題地產(chǎn)分類（按盈利模式） 經(jīng)營(yíng)核心式主題地產(chǎn) （廣場(chǎng)