【文章內容簡介】 未來便捷的交通體系、功能齊備的城市服務，在深圳市城市建設向關外發(fā)展、大力發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設的政策指引下，本項目對客戶的吸引力大大加強。 ? 對 油畫 產業(yè)升 級及文化主題的把握 在本項目中，將結合油畫產業(yè)的升級的機會，以文化主題作為項目發(fā)展的主要思路。但油畫產業(yè)的產業(yè)鏈中，對其參與群體、運作模式、產業(yè)鏈關鍵因素的把握等，目前沒有經驗可以借鑒，而且由于其產業(yè)中藝術性比較濃，有些因素甚至可能與市場規(guī)律相背離。 因此，在對以油畫產業(yè)升級為背景的文化主題中，要注意把握其運作規(guī)律，確保油畫產業(yè)平臺升級的成功，才能使本項目特色得以發(fā)揮。 ? 成本支出與回收 的風險 本項目將完成油畫產業(yè)升級平臺，以及以油畫為主題的休閑與旅游廣場。由于油畫產業(yè)各環(huán)節(jié)其藝術性的特性，使得其自身很難承受 過高的開發(fā)成本與運營成本，一般應屬于社會公益建設范疇。 本項目在發(fā)展過程中，將投入很大的成本用于上述項目的建設，其成本收回的方式只有通過項目開發(fā)的其他物業(yè)類型的盈利來彌補。在布吉現在房地產市場日趨成熟、競爭日益激烈的市場背景下，要注意本項目發(fā)展的經濟評價，化解項目的成本風險。 佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研 究報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國貿大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 7 二、油畫產業(yè)對項目的影響分析 ? 大芬油畫村從業(yè)人員 分類 ： ? 大型經營者 ? 小型經營者 ? 畫工 ? 原創(chuàng)畫家 ? 代理商 ? 供應商 ? 各類別需求心理分析 以及由此帶來的項目發(fā)展機會 ? 大型經營者： 以黃江以及最初為黃江 學生的吳瑞球等為代表，這部分經營者由于經營時間長，已經發(fā)展到一定的規(guī)模，并且具有穩(wěn)定的銷售渠道。其目前的主要目標是不斷擴大市場份額，提升產品知名度，提高油畫附加值。這部分群體的 數目不大 ，卻控制著很大一部分油畫市場份額，且旗下的畫工數目也比較多，如僅為美聯畫坊作畫的畫工就有 700 多人。 因而其會對項目提供的油畫交易平臺、展示平臺、拍賣市場、油畫休閑廣場、配套住宅、培訓學校等 強烈 的需求 。 ? 小型經營者 這部分經營者入行的時間較晚 ，經營規(guī)模較小，目前的主 佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研 究報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國貿大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 8 要經營精力集中在維護與開拓銷售渠道上，提高產品知名度上， 因而對 油畫展示等有一定的要求； 由于大部分此類業(yè)者為家庭作坊性質，因而對生活的便利、子女的教育等有一定的要求， 對配套住宅、配套商業(yè)、教育設施等有一定的要求。 ? 畫工畫匠 這部分市大芬村目前最大的產業(yè)群體，這部分人群到大芬村的最大目的就是通過油畫為謀生手段。 他們有部分已經在大芬村打拼多年，已經具備一定的經濟基礎， 會對配套住宅有一定的要求 ； 他們在工作之余會進行些油畫創(chuàng)作， 對創(chuàng)作空間也有一定的要求； 他們工作生活都在大芬村，有一定的消費能力， 對配套商業(yè)有一定的要求； 他們 30%畢業(yè)于正規(guī)院校，具有較高的生活品位；希望 在工作之余有休閑放松的空間， 對休閑廣場也會有一定的 要 求； 他們希望提高自己的油畫素養(yǎng)， 對培訓基地有一定的要求； ?? ? 原創(chuàng)畫家 大芬村這部分人群不多，據了解較為知名的原創(chuàng)畫家在2030 左右大芬村原創(chuàng)畫家已經逐漸脫離創(chuàng)痛原創(chuàng)作家的特色。這部分人具有較高的文化修養(yǎng)、具有較高的生活品位，在堅持原創(chuàng)的同時，也更多地注重市場的價值。大芬村實現了藝術與市場的緊密結合，原創(chuàng)畫家寄希望于通過這個平臺展示他們的藝術作品，得到市場的認同。同時原 佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研 究報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國貿大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 9 創(chuàng)畫家的涌現，知名畫家的聚集，將最終實現大芬油畫村的產業(yè)升級，實現以油畫支撐藝術、 以藝術引導市場的良性發(fā)展軌道。 對油畫展示平臺、拍賣市場、創(chuàng)作空間、配套住宅、休閑廣場等有強烈的需求。 ? 代理商 代理商是特別是出口代理商是大芬油畫產業(yè)基地與市場聯系的紐帶，代理商更多地承擔了中間人的角色，且大多數時間奔波于市場與大芬之間，對本項目提供的各項功能物業(yè)需求的可能性不大。 ? 原材料供應商 原材料供應商在整個油畫產業(yè)鏈中處于初級環(huán)節(jié)，這部分商家的規(guī)模普遍不是很大，其對項目的需求將會體現在原材料展示上，就單一經營者而言，對展廳的面積需求不會太多，其只是為了滿足其展示功能，原材料的儲備將主要由倉儲來解決。 在現代文化的發(fā)源地的歐洲，文化總是與旅游親密相伴，油畫與旅游的結合 。旅游帶給藝術的不僅是滾滾的人流，還有藝術的傳播，當然也帶來實實在在的消費。 大芬村作為中國油畫產業(yè)第一村，其存在早已超出了油畫本身。大芬村目前已經形成國內外知名的油畫產業(yè)基地，與旅游的結合必將要求將大芬村從油畫產業(yè)基地向油畫產業(yè)、旅游基地轉化。 佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研 究報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國貿大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 10 文化旅游的興起，對大芬對本項目的影響體現在推動油畫休閑廣場的出現，油畫風情街、雕塑廣場、音樂吧、咖啡廳、啤酒吧等點綴其間 ?? ；同時，文化旅游的興 起，會推動油畫零售、拍賣、展示等的發(fā)展，對項目相關物業(yè)的開發(fā)也是一個積極因素。 在油畫的原產地 —— 歐洲，油畫與歐洲其他文化的結合相得益彰。大芬，作為中國的油畫產業(yè)基地，與中國傳統(tǒng)文化的結合自然在情理之中。據統(tǒng)計，截止到 2020 年，大芬村從事 國畫、書法創(chuàng)作和銷售的有 55家，從事工藝、雕刻、刺繡 等 的共有 15 家。 油畫產業(yè)與其他產業(yè)的結合，擴展著大芬村文化發(fā)展的內涵與外延，也擴展著大芬村的產業(yè)鏈。 油畫產業(yè)與其他文化產業(yè)的融合，將吸引更多的專業(yè)人士以及旅游人群來到大 芬村，從而為項目油畫商業(yè)部分提供更加廣闊的商業(yè)拓展空間。 油畫產業(yè)在大芬的興起， 對畫工的大量需求， 推動了以油畫培訓 為代表 的教育產業(yè)的發(fā)展 ，據了解僅集藝源一家，就在全國各地擁有大大小小的培訓班 500 多個。融合油畫培訓基地，將成為本項目發(fā)展的機會之一。 此外，隨著經濟社會的發(fā)展，人們對文化修養(yǎng)的追求越來越高，特別是涉及到下一代教育以及文化熏陶上。據了解，大芬當地居民也開始注意對下一代進行藝術培養(yǎng)，不僅鋼琴進入部分居民家中，有的還給孩子設置了畫室。大芬的居民們盼望著有更 多的畫家落戶大芬。 對藝術教育的認同以及藝術教育在大芬的集合，將為本 佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研 究報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國貿大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 11 項目住宅物業(yè)的提供更好的市場機會。打好藝術教育牌，成就下一代藝術家的夢想，將成為提升本項目住宅物業(yè)檔次、加快市場消化速度的關鍵因素。 根據多處主題教育地產的成敗經驗表明，高等教育對地產的推動作用有限 ，而 基礎教育對房地產 卻 有較大的促進作用， ? 根據市場調查，我們了解到，因為油畫交易信息的保密性，大部分的中小經營業(yè)主 對 統(tǒng)一公開市場的出現有一定的擔憂。對統(tǒng)一經營場所、公開交易信息的抗拒，可能 成為阻礙公開交易 市場出現的障礙； ? 大芬已經形成了低檔行畫聚集地的特性，原創(chuàng)畫在大芬村是否存在著良好的生存空間，以及原創(chuàng)畫與行畫的兼容性等，也給本項目的發(fā)展帶來一定的風險。 佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研 究報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國貿大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 12 三、主題 文化 廣場發(fā)展機會研究 文化 廣場發(fā)展概述 “文化，就像上帝和政治一樣，是無處不在的” —— 在城市發(fā)展和復興過程中，文化產業(yè)發(fā)揮著舉足輕重的作用。 文化廣場作為文化的一種表現形式，其出現、發(fā)展 深深打上城市發(fā)展、歷史變化的烙印。 國外主題文化廣場發(fā)展概述 廣場最早也最多出現在歐洲，其各個時期廣場的發(fā)展多樣化，是對 是歐洲各國歷 史、文化和藝術的縮影，是各國興衰變遷的見證。 ? 古希臘的政治集會廣場阿戈拉和意大利羅馬集會廣場，構成古代都市政治、經濟、宗教活動的中心，也是國民行使權力的舞臺。 ? 在中世紀，廣場多位于交通閉塞的地方，形成一個半圓形或“ V”形帶有頂蓋的通道和連接著建筑物底層的柱廊，以及象征著國民獨立性的高聳的商行鐘樓和市政廳塔樓，象征城市公共生活的中樞。 如 德國的慕尼黑和漢堡廣場。 ? 在文藝復興時期，廣場設計首先在一些和意大利有著經濟、文化聯系的國家，如法國、西班牙、荷蘭等國家中廣泛采用。新建廣場講究三度空間規(guī)律，即三一律。不僅廣場 的大小、景色的配合、周圍建筑物的形式、格調要做到內外結合，虛實相濟，還要按照王室和寡頭政治的需要，使廣場成為新政權富有隱喻的城市建筑。這個時文化，總是與城市的發(fā)展結合起來，而 城市正是利用文化和文化產業(yè)，成功地擴展了經濟基礎、提升了城市形象、改善了基礎設施與環(huán)境質量，并促進了社會團結與社區(qū)凝聚力 。 佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研 究報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國貿大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 13 期的廣場設計，多為對稱型。 ? 17 世紀法國啟蒙運動時期， 許多 廣場都繼承了羅馬文藝復興時期在建筑上勻稱和諧的風格。 另外 在法國啟蒙運動時期，廣場布置要求體現君權的建筑思想，表達對君主專利政權的敬意。如巴黎的勝利廣場和旺多姆廣場，特別突出廣場中心的路易十四的雕像。 ? 當工業(yè)革命席卷歐洲時，廣場的傳統(tǒng)作用逐漸改變。像巴黎的星式廣場，是東西軸線上的重要地點，起到了改變巴黎地區(qū)網狀交通 的作用，與帝國時代建造的凱旋門有同樣的紀念意義。 ? 20 世紀初，側重 于 便利交通的考慮，廣場作為社會活動的場所，從建筑群中分離了出來。 ? 現在，歐洲各國對城市廣場的重要作用又有了新的理解，在興建現代化城市時，都要獨具匠心地設計一個具有特殊意義的廣場，以增加城市的光彩。 國內主題文化廣場發(fā)展概述 隨著社會經濟的發(fā)展 、隨著城市發(fā)展的不斷提升，近年來我國也涌現出了一大批具有城市文化特色的主題廣場，一部分是體現城市歷史、政治傳統(tǒng)，如天安門；一部分則是體現城市的獨特資源，如深圳的華僑城；還有很多則是與商業(yè)緊密結合起來 ，如國內很多城市名目繁多的商業(yè)廣場。從目前來看，主題廣場在國內的發(fā)展主要是 強調某種資源，對商業(yè)資源的強調、對旅游資源的強調、對各種特色文化的強調 ?? 。 大芬油畫主題 文化 廣場，就是應運這種歷 史發(fā)展變化，以凸顯大芬油畫為目標，提升大芬油畫資源附加值為目的的 主題文化 廣場。 佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研 究報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國貿大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 14 文化 休閑廣場發(fā)展模式研究 主題地產分類（按盈利模式） 經營核心式主題地產 （廣場