【正文】 ............................................... 73 ..................................................... 74 ....................................................... 74 ....................................................... 75 ............................................... 76 ................................................. 76 景觀系統(tǒng)建議 ........................................... 77 ........................................................ 77 油畫(huà)展示中心設(shè)計(jì)建議 ........................................... 77 油畫(huà)主題廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議 ........................................... 78 住宅設(shè)計(jì)建議 ................................................... 79 第八章、專(zhuān)題研究結(jié)論與建議 ................................................. 80 第九章、附件 .............................................................. 84 附件一、深圳油畫(huà)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 ........................................... 84 ......................................... 84 ......................................... 84 ................................... 84 ................................... 85 ................................... 91 ................................... 92 ......................................... 93 ................................... 93 眾文化消費(fèi)觀念的影響分析 .................................. 93 ......................................... 94 ................................... 95 ................................... 95 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 1 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目 專(zhuān)題研究報(bào)告 第一章 、 項(xiàng)目說(shuō)明 項(xiàng)目位于布吉街道辦布沙路，項(xiàng)目北靠大芬油畫(huà)村，項(xiàng)目一期占地 20 萬(wàn)平方米，容積率 ，項(xiàng)目建筑面積達(dá)到 42 萬(wàn)平方米。 —— 佳兆業(yè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo) 項(xiàng)目委托方 —— 佳兆業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是開(kāi)發(fā)成為文化商業(yè)片區(qū)，集戶外油畫(huà)文化廣場(chǎng)、油畫(huà)商業(yè)、畫(huà)家公寓于一體，多種物業(yè)功能的組合。 本次研究的研究范圍：油畫(huà)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)研究的范圍確定為深圳市；主題休閑廣場(chǎng)研究主要借鑒國(guó)內(nèi)外主題休閑廣場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合深圳市主線休閑廣場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀；區(qū)域住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究的研究范圍確定為布吉街道（不含 坂田 區(qū)域）。 本項(xiàng)目 占地面積 20 萬(wàn)平方米，容積率暫定為 。 ? 文化價(jià)值 —— 油畫(huà)產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目所在的大芬村，是深圳市油畫(huà)產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地與產(chǎn)業(yè)集中地，經(jīng)過(guò)多年的自然發(fā)展，目前大芬村已經(jīng)成為了中國(guó)和世界油畫(huà)產(chǎn)業(yè)的重要基地，聚集了一大批與油畫(huà)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的創(chuàng)作、臨摹、經(jīng)紀(jì)與交易、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)等相關(guān)群體，形成了獨(dú)特的大芬油畫(huà)特色。 雖然大芬油畫(huà)村目前有著良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但由于其形成過(guò)程中的民間性、自發(fā)性，以及整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)檔次較低等，目前大芬油畫(huà)村的油畫(huà)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展遇到了城市空間的瓶頸制約，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)更需要政府與社會(huì)引導(dǎo)。 ? 城市功能與城市形象再造 目前布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但由于布吉發(fā)展的歷史原因，目前布吉城市功能混亂、城市形象雜亂。項(xiàng)目完成后，將成為布吉區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、文化、居住中心區(qū)，完成對(duì)布吉目前城市形象與城市功能的再造。油畫(huà)產(chǎn)業(yè)不僅是一個(gè)藝術(shù)作品的產(chǎn)業(yè)，也是人們欣 賞、感知藝術(shù)的產(chǎn)業(yè)，衍生了藝術(shù)旅游的需求。 針對(duì)這種不斷增加的旅游與休閑需求，本項(xiàng)目可以附加旅游與休閑功能，打造成深圳市別具一格的文化、旅游與休閑、高檔居住功能為一體的綜合型項(xiàng)目。 ? 深圳文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “文化立市”與“大芬村油畫(huà)產(chǎn)業(yè)升級(jí)”相結(jié)合，使得本項(xiàng)目不僅僅有產(chǎn)業(yè)的自發(fā)需求引致的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，更可以充分利用深圳市政府及龍崗區(qū)政府的政策優(yōu)惠，以及布吉街道辦及大芬居民委員會(huì)的大力支持。 布吉未來(lái)便捷的交通體系、功能齊備的城市服務(wù)，在深圳市城市建設(shè)向關(guān)外發(fā)展、大力發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的政策指引下，本項(xiàng)目對(duì)客戶的吸引力大大加強(qiáng)。但油畫(huà)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中，對(duì)其參與群體、運(yùn)作模式、產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵因素的把握等，目前沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，而且由于其產(chǎn)業(yè)中藝術(shù)性比較濃，有些因素甚至可能與市場(chǎng)規(guī)律相背離。 ? 成本支出與回收 的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目將完成油畫(huà)產(chǎn)業(yè)升級(jí)平臺(tái)，以及以油畫(huà)為主題的休閑與旅游廣場(chǎng)。 本項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中，將投入很大的成本用于上述項(xiàng)目的建設(shè)，其成本收回的方式只有通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的其他物業(yè)類(lèi)型的盈利來(lái)彌補(bǔ)。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 7 二、油畫(huà)產(chǎn)業(yè)對(duì)項(xiàng)目的影響分析 ? 大芬油畫(huà)村從業(yè)人員 分類(lèi) ： ? 大型經(jīng)營(yíng)者 ? 小型經(jīng)營(yíng)者 ? 畫(huà)工 ? 原創(chuàng)畫(huà)家 ? 代理商 ? 供應(yīng)商 ? 各類(lèi)別需求心理分析 以及由此帶來(lái)的項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) ? 大型經(jīng)營(yíng)者： 以黃江以及最初為黃江 學(xué)生的吳瑞球等為代表，這部分經(jīng)營(yíng)者由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，已經(jīng)發(fā)展到一定的規(guī)模，并且具有穩(wěn)定的銷(xiāo)售渠道。這部分群體的 數(shù)目不大 ，卻控制著很大一部分油畫(huà)市場(chǎng)份額，且旗下的畫(huà)工數(shù)目也比較多，如僅為美聯(lián)畫(huà)坊作畫(huà)的畫(huà)工就有 700 多人。 ? 小型經(jīng)營(yíng)者 這部分經(jīng)營(yíng)者入行的時(shí)間較晚 ，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，目前的主 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 8 要經(jīng)營(yíng)精力集中在維護(hù)與開(kāi)拓銷(xiāo)售渠道上，提高產(chǎn)品知名度上， 因而對(duì) 油畫(huà)展示等有一定的要求； 由于大部分此類(lèi)業(yè)者為家庭作坊性質(zhì)，因而對(duì)生活的便利、子女的教育等有一定的要求， 對(duì)配套住宅、配套商業(yè)、教育設(shè)施等有一定的要求。 他們有部分已經(jīng)在大芬村打拼多年，已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 會(huì)對(duì)配套住宅有一定的要求 ； 他們?cè)诠ぷ髦鄷?huì)進(jìn)行些油畫(huà)創(chuàng)作， 對(duì)創(chuàng)作空間也有一定的要求； 他們工作生活都在大芬村，有一定的消費(fèi)能力， 對(duì)配套商業(yè)有一定的要求； 他們 30%畢業(yè)于正規(guī)院校，具有較高的生活品位；希望 在工作之余有休閑放松的空間， 對(duì)休閑廣場(chǎng)也會(huì)有一定的 要 求； 他們希望提高自己的油畫(huà)素養(yǎng)， 對(duì)培訓(xùn)基地有一定的要求； ?? ? 原創(chuàng)畫(huà)家 大芬村這部分人群不多，據(jù)了解較為知名的原創(chuàng)畫(huà)家在2030 左右大芬村原創(chuàng)畫(huà)家已經(jīng)逐漸脫離創(chuàng)痛原創(chuàng)作家的特色。大芬村實(shí)現(xiàn)了藝術(shù)與市場(chǎng)的緊密結(jié)合，原創(chuàng)畫(huà)家寄希望于通過(guò)這個(gè)平臺(tái)展示他們的藝術(shù)作品，得到市場(chǎng)的認(rèn)同。 對(duì)油畫(huà)展示平臺(tái)、拍賣(mài)市場(chǎng)、創(chuàng)作空間、配套住宅、休閑廣場(chǎng)等有強(qiáng)烈的需求。 ? 原材料供應(yīng)商 原材料供應(yīng)商在整個(gè)油畫(huà)產(chǎn)業(yè)鏈中處于初級(jí)環(huán)節(jié)，這部分商家的規(guī)模普遍不是很大，其對(duì)項(xiàng)目的需求將會(huì)體現(xiàn)在原材料展示上，就單一經(jīng)營(yíng)者而言，對(duì)展廳的面積需求不會(huì)太多，其只是為了滿足其展示功能，原材料的儲(chǔ)備將主要由倉(cāng)儲(chǔ)來(lái)解決。旅游帶給藝術(shù)的不僅是滾滾的人流，還有藝術(shù)的傳播，當(dāng)然也帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)。大芬村目前已經(jīng)形成國(guó)內(nèi)外知名的油畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地，與旅游的結(jié)合必將要求將大芬村從油畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地向油畫(huà)產(chǎn)業(yè)、旅游基地轉(zhuǎn)化。 在油畫(huà)的原產(chǎn)地 —— 歐洲，油畫(huà)與歐洲其他文化的結(jié)合相得益彰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2020 年，大芬村從事 國(guó)畫(huà)、書(shū)法創(chuàng)作和銷(xiāo)售的有 55家，從事工藝、雕刻、刺繡 等 的共有 15 家。 油畫(huà)產(chǎn)業(yè)與其他文化產(chǎn)業(yè)的融合，將吸引更多的專(zhuān)業(yè)人士以及旅游人群來(lái)到大 芬村，從而為項(xiàng)目油畫(huà)商業(yè)部分提供更加廣闊的商業(yè)拓展空間。融合油畫(huà)培訓(xùn)基地，將成為本項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)之一。據(jù)了解，大芬當(dāng)?shù)鼐用褚查_(kāi)始注意對(duì)下一代進(jìn)行藝術(shù)培養(yǎng)，不僅鋼琴進(jìn)入部分居民家中，有的還給孩子設(shè)置了畫(huà)室。 對(duì)藝術(shù)教育的認(rèn)同以及藝術(shù)教育在大芬的集合，將為本 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 11 項(xiàng)目住宅物業(yè)的提供更好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 根據(jù)多處主題教育地產(chǎn)的成敗經(jīng)驗(yàn)表明，高等教育對(duì)地產(chǎn)的推動(dòng)作用有限 ，而 基礎(chǔ)教育對(duì)房地產(chǎn) 卻 有較大的促進(jìn)作用， ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，我們了解到，因?yàn)橛彤?huà)交易信息的保密性，大部分的中小經(jīng)營(yíng)業(yè)主 對(duì) 統(tǒng)一公開(kāi)市場(chǎng)的出現(xiàn)有一定的擔(dān)憂。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 12 三、主題 文化 廣場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研究 文化 廣場(chǎng)發(fā)展概述 “文化，就像上帝和政治一樣，是無(wú)處不在的” —— 在城市發(fā)展和復(fù)興過(guò)程中，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著舉足輕重的作用。 國(guó)外主題文化廣場(chǎng)發(fā)展概述 廣場(chǎng)最早也最多出現(xiàn)在歐洲，其各個(gè)時(shí)期廣場(chǎng)的發(fā)展多樣化，是對(duì) 是歐洲各國(guó)歷 史、文化和藝術(shù)的縮影，是各國(guó)興衰變遷的見(jiàn)證。 ? 在中世紀(jì)，廣場(chǎng)多位于交通閉塞的地方，形成一個(gè)半圓形或“ V”形帶有頂蓋的通道和連接著建筑物底層的柱廊，以及象征著國(guó)民獨(dú)立性的高聳的商行鐘樓和市政廳塔樓，象征城市公共生活的中樞。 ? 在文藝復(fù)興時(shí)期，廣場(chǎng)設(shè)計(jì)首先在一些和意大利有著經(jīng)濟(jì)、文化聯(lián)系的國(guó)家，如法國(guó)、西班牙、荷蘭等國(guó)家中廣泛采用。不僅廣場(chǎng) 的大小、景色的配合、周?chē)ㄖ锏男问?、格調(diào)要做到內(nèi)外結(jié)合，虛實(shí)相濟(jì)，還要按照王室和寡頭政治的需要，使廣場(chǎng)成為新政權(quán)富有隱喻的城市建筑。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 13 期的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，多為對(duì)稱(chēng)型。 另外 在法國(guó)啟蒙運(yùn)動(dòng)時(shí)期，廣場(chǎng)布置要求體現(xiàn)君權(quán)的建筑思想，表達(dá)對(duì)君主專(zhuān)利政權(quán)的敬意。 ? 當(dāng)工業(yè)革命席卷歐洲時(shí)，廣場(chǎng)的傳統(tǒng)作用逐漸改變。 ? 20 世紀(jì)初，側(cè)重 于 便利交通的考慮，廣場(chǎng)作為社會(huì)活動(dòng)的場(chǎng)所，從建筑群中分離了出來(lái)。 國(guó)內(nèi)主題文化廣場(chǎng)發(fā)展概述 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 、隨著城市發(fā)展的不斷提升，近年來(lái)我國(guó)也涌現(xiàn)