【文章內(nèi)容簡介】 僅這個(gè)項(xiàng)目就幾乎是去年全年西安商服用房的總銷售面積，所以它的出現(xiàn)對(duì)西安商業(yè)用房市場將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。資料來源：華商報(bào)西安別墅公寓市場總量較小，但 2023年別墅市場增長強(qiáng)勁2023年西安市各類商品房銷售額v過去，西安市場上別墅的年銷量不超過 40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。v2023年的別墅供求兩旺。僅高山流水一期就銷售了 124套，幾個(gè)月內(nèi)就實(shí)現(xiàn) 9000萬元銷售額；湖濱花園Townhouse社區(qū)也銷出 50多套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售 5000多萬元。另外，新建的別墅社區(qū)麓鳴苑、紫薇山莊、藍(lán)水假期等也有較大的開發(fā)量和銷售量。往年， 40套的供銷量 “ 鐵頂 ” 被一舉擊破，因而有人稱 2023年為 “ 別墅年 ” 。資料來源：華商報(bào)優(yōu)良的性能價(jià)格比和地段利好是別墅市場增長的主要原因v別墅之所以熱銷與價(jià)格、環(huán)境有直接關(guān)系。因?yàn)槭莿e墅，是 “第二居所 ”，是給有車一族建造的，距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，甚至選址在山地，所以地價(jià)相對(duì)便宜，使別墅單價(jià)一般在 3200－ 4500元／平方米之間，而高檔房的價(jià)格也基本上在 2700－ 3500元／平方米之間，再加上高檔房需要購買車位（大約 10萬元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴(kuò)大。一些地段，別墅類產(chǎn)品對(duì)高檔公寓的銷售直接構(gòu)成沖擊。v別墅暢銷的另外一個(gè)原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購房者對(duì)房屋的升值有良好的預(yù)期。如長安撤縣設(shè)區(qū)、國家投資 16個(gè)億發(fā)展秦嶺北麓旅游區(qū)、灤鎮(zhèn)列入全國衛(wèi)星小城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃、曲江旅游度假區(qū)進(jìn)程加快、力度加大等，使相應(yīng)地段成為爭相搶奪的 “奶酪 ”。僅在灃峪口一帶就有 30余家房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，曲江旅游度假區(qū)也將引來大量資金的關(guān)注。不少人相信，在這些地段買房、建房，好戲在后頭。根據(jù) “ 十五規(guī)劃 ” ，西安市房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間2023年底住房面積2023年底住房面積?根據(jù)西安市 “ 十五 ” 發(fā)展規(guī)劃 ,到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積增加到 15平方米。這意味著到2023年底要比 2023年增加住房建筑面積 ；如果按原有舊住宅拆遷重建為 4%計(jì)算 ,重建面積將為 302萬平方米；兩者合計(jì)，需要新建住宅近 4000萬平方米。房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。? 世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到 3035平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。 2023年人口750萬2023年人均面積15 ㎡2023年人口694萬2023年人均面積㎡ 市場容量㎡不考慮原有住房重建因素資料來源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》2. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢如何？產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？何經(jīng)營的？導(dǎo)讀目前我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已增至近 3萬家，行業(yè)利潤額也不斷增長，總額已超過 94年的水平資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局信息中心激烈的競爭使國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高v二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資的近三分之一 ，充分說明這些重點(diǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中具有舉足輕重的位置。v 2023年二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)的平均資產(chǎn)從 2023年的。2023年國內(nèi)各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量分布% %資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2023年 10月全國重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)信息發(fā)布會(huì)比上年減少 259個(gè)行業(yè)集中度越來越高大部分企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但部分優(yōu)秀企業(yè)仍獲取豐厚的利潤深萬科三年凈資產(chǎn)收益率廣州有 1318家登記在冊(cè)的房地產(chǎn)公司， 2023年有1288家虧損，僅 30家贏利。贏利面僅為全行業(yè)的%，虧損企業(yè)為全行業(yè)的 %。廣州房地產(chǎn)業(yè)2023整體贏利水平不足 2 .3%。截止 2023年年底，陜西省共有房地產(chǎn)企業(yè) 2150戶，盈利企業(yè) 750戶，虧損面高達(dá) 67%，全行業(yè)銷售收入183億元，利潤總額 元，利潤率僅為 %。資料來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、上市公司年報(bào)2023年中報(bào)顯示， 22家房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率僅為 2 .27%，也明顯低于其它 600家上市公司 %的平均水平。萬科是純房地產(chǎn)企業(yè)，名列 2023年房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)綜合實(shí)力首位。在房地產(chǎn)行業(yè)快速增長期，萬科把握住了發(fā)展良機(jī)，憑借自身的專業(yè)操作能力，成為行業(yè)老大， 并在市場的拼殺中磨練成熟，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力也強(qiáng)于其他房地產(chǎn)企業(yè)。 跨地區(qū)競爭已成為目前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，大企業(yè)借助自身優(yōu)勢向全國擴(kuò)張推動(dòng)力?本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間不大，尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)。例如，深圳的房地產(chǎn)公司進(jìn)入西部城市；?外地有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，跨地區(qū)發(fā)展可以全面提升企業(yè)的競爭實(shí)力。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入上海和北京優(yōu)劣勢比較?優(yōu)勢?跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)都是按照市場經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場需求的角度定位市場，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，營造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，容易以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽(yù)取得當(dāng)?shù)厝嗣窈驼男刨?劣勢?跨地區(qū)發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)就是得不到當(dāng)?shù)卣闹С?，以致于根本無法同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭。 例如，萬科進(jìn)入北京后，在獲取土地方面經(jīng)常遭遇挫折；根據(jù)年報(bào)， 2023年萬科準(zhǔn)備在深圳、上海 、北京、沈陽、長春、武漢、成都、南京、南昌等城市投資 29個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭開始呈現(xiàn)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的特點(diǎn)v深圳萬科、深圳金地、廣州珠江、廣州合生創(chuàng)展不僅集中于房地產(chǎn)開發(fā)，而且集中于住宅這個(gè)最大的細(xì)分市場；v香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產(chǎn)則主要集中于寫字樓和商業(yè)樓；v北京某些高檔的寫字樓開始聘請(qǐng)國外的物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化管理，以提升為客戶的服務(wù)質(zhì)量與價(jià)值專業(yè)化產(chǎn)業(yè)化v住宅已從按平方米計(jì)算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡。住宅的質(zhì)量已成為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。但是隨著住宅商品化的推進(jìn)，人們的觀念發(fā)生了變化，價(jià)格不再是消費(fèi)者選擇的為標(biāo)準(zhǔn)。v房地產(chǎn)開發(fā)的競爭已由原來的單一項(xiàng)目、單一角度的競爭向多角度多層面轉(zhuǎn)化。市場競爭日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成。市場產(chǎn)業(yè)化特征初步形成。目前西安市場房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理想有工程的企業(yè)305家無工程的企業(yè)580家2023年西安市房地產(chǎn)企業(yè)開工狀況資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、《陜西統(tǒng)計(jì)年鑒 2023 》2023年陜西省二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況分布2023年陜西省全行業(yè)利潤僅 8000余萬元，平均利潤率為 2％。年利潤超過 1億元的僅新西部公司（紫薇實(shí)業(yè)有限公司的母公司）一家。大部分企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)　　１．注冊(cè)資本不低于2023萬元；　?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上；　?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計(jì)竣工１５萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　　４．連續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％；　?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１０萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。叮新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于３人；　?。罚こ碳夹g(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　　８．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。梗窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。西安市地產(chǎn)企業(yè)具備二級(jí)以上房資質(zhì)的企業(yè)數(shù)量二級(jí)以下資質(zhì)企業(yè)數(shù)二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)數(shù)房地產(chǎn)二級(jí)資質(zhì)企業(yè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)西安房地產(chǎn)企業(yè)大部分注冊(cè)資金低于 2023萬元，普遍規(guī)模較小，絕大部分企業(yè)年開工面積遠(yuǎn)低于 10萬平米。另據(jù)西安建委訪談， 2023年西安市開發(fā)面積在 10萬平米以上的企業(yè)僅 10家左右。資料來源：《陜西統(tǒng)計(jì)年鑒 2023 》激烈的競爭使強(qiáng)者恒強(qiáng)，西安房地產(chǎn)市場也逐漸趨于集中西安市 2023年商品房銷售收入分布37家二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)840家二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)西安市 2023年二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)商品房銷售收入分布4家年利潤超1000萬元企業(yè)28家年利潤低于 500萬元企業(yè)v在行業(yè)平均利潤率水平不高的背景下， 2023年 9家年利潤超 500萬元的二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)年利潤率都在 9％以上，其中以紫薇品牌聞名西安的新西部實(shí)業(yè)公司年利潤率高達(dá) 31％，名列榜首。v從樓盤銷售周期來看，優(yōu)秀企業(yè)的樓盤銷售周期遠(yuǎn)低于一般企業(yè)， 2023年紫薇田園都市多層住宅 4個(gè)月銷售一空。西房股份的世家星城先期推出近 500套房子一個(gè)月內(nèi)也被預(yù)訂完了。這再次體現(xiàn)了市場中優(yōu)秀企業(yè)的強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。資料來源：《陜西統(tǒng)計(jì)年鑒 2023 》企業(yè)數(shù)量 企業(yè)數(shù)量5家年利潤在500－ 1000萬元企業(yè)65％根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作規(guī)律和西安房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率可以推算出只有少數(shù)的企業(yè)才可以獲得較好利潤開發(fā)周期v根據(jù)業(yè)內(nèi)訪談，正常情況下西安的房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為 2年。v如果銷售不暢，可能延長，如群賢莊，開發(fā)三年了，目前還有商品房正在銷售。v另外房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈的任何階段都可能導(dǎo)致工程延期，增大開發(fā)成本。單個(gè)項(xiàng)目利潤率v根據(jù)業(yè)內(nèi)訪談，西安房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目利潤率為 30％－ 50％。企業(yè)年利潤率v如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切運(yùn)行正常，年利潤率應(yīng)為 15％－ 25％之間。這一般只有行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)才能做到。v如果開發(fā)出的商品房在質(zhì)量、價(jià)位、以及其它相關(guān)因素方面無法滿足消費(fèi)者需求，將導(dǎo)致開發(fā)期延長，利潤率降低。v如果房地產(chǎn)供應(yīng)鏈其他方面的因素導(dǎo)致工期延長，也會(huì)導(dǎo)致利潤率下降。v如果項(xiàng)目開發(fā)并不連續(xù)，也將導(dǎo)致企業(yè)利潤率下降。目前外地有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入西安市場，將加劇市場的競爭萬通集團(tuán)與西安立豐集團(tuán)合作，準(zhǔn)備在距西安３０公里的戶縣草堂聯(lián)手打造一個(gè)９０００畝規(guī)模的全國罕見的超級(jí)房地產(chǎn)大盤 —— 草堂新新小鎮(zhèn)。西安房地產(chǎn)市場中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)在西安購買了600畝地， 還沒做土地規(guī)劃中銀萬泰開發(fā)的２６００畝的 “第一國際城 ”珠江地產(chǎn)珠江地產(chǎn)在繞城高 速南段附近開發(fā)的 4600畝大盤，據(jù)說，多層精裝準(zhǔn)現(xiàn)房售價(jià)僅在 2500元／平方米左 右。 香港恒基地產(chǎn)恒基中國在內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)投資總額已經(jīng)達(dá)到１５０億元人民幣，西安將成為恒基中國今后重點(diǎn)投資的地區(qū)之一。通過價(jià)值鏈分析可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 經(jīng)營層的經(jīng)營策劃與資源整合能力是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的核心項(xiàng)目決策 設(shè)計(jì)策劃 建設(shè)施工 營銷策劃 物業(yè)管理施工 /監(jiān)理材料設(shè)備采購招標(biāo) 銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì) 物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析價(jià)值活動(dòng)企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)袌稣{(diào)查報(bào)批 /審核辦理規(guī)劃證投資計(jì)劃 竣工驗(yàn)收 出租v通過價(jià)值鏈分析可發(fā)現(xiàn)， 各階段的價(jià)值活動(dòng)，都可以由專業(yè)化公司提供服務(wù)。v隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能日趨于專業(yè)化，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在決策和投資以及對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上。v這種以決策和投資為核心的經(jīng)營策劃能力和資源整合能力的高低一般由企業(yè)經(jīng)營層的能力所決定。資源整合過程項(xiàng)目決策階段關(guān)鍵是提高決策的科學(xué)性和系統(tǒng)性，對(duì)開發(fā)過程的全面考慮和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防裝飾設(shè)計(jì)土地價(jià)值挖掘市政設(shè)施市場調(diào)查顧客是誰成本測算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場調(diào)查公司景觀設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套項(xiàng)目開發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定咨詢策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司需求表達(dá)觀念溝通競爭樓盤分析需求分析預(yù)測概念設(shè)計(jì)方案確定實(shí)施企業(yè)價(jià)值活動(dòng) 行業(yè)價(jià)值活動(dòng)招標(biāo)參與招標(biāo)參與招標(biāo)參與項(xiàng)目建議書項(xiàng)目定位建筑檔次 建筑功能景觀設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)咨詢公司招標(biāo)參與市場確認(rèn)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵是如何準(zhǔn)確描述和表達(dá)顧客需求概念設(shè)計(jì)方案交通組織房型設(shè)計(jì)環(huán)境規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公司室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司環(huán)境景觀設(shè)計(jì)公司暖衛(wèi)電設(shè)計(jì)公司市政設(shè)計(jì)公司挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細(xì)、可實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙溝 通總承包設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)市場 設(shè)計(jì)市場走向開放化國外建筑和國外建筑設(shè)計(jì)理論和思維方式已從多渠道引入，使我國設(shè)計(jì)市場異?；钴S，競爭日趨激烈，同時(shí)也大大促進(jìn)了中國住宅設(shè)計(jì)水平的提高。 西安很多做得較好的商品房開發(fā)就是請(qǐng) “ 洋 ” 設(shè)計(jì)來幫助設(shè)計(jì)的 。國營綜合設(shè)計(jì)院為主體的設(shè)計(jì)體制 ,全國有工程勘察設(shè)計(jì)咨詢單位 12572家，其中，甲級(jí)資質(zhì)單位 1282家。 合伙人制的設(shè)計(jì)事務(wù)所，全國 150－200家。國外建筑設(shè)計(jì)公司的大量進(jìn)入。招 標(biāo)選擇 評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)景觀設(shè)計(jì)配套設(shè)施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設(shè)置建筑風(fēng)格安全性衛(wèi)生性經(jīng)濟(jì)性經(jīng) 濟(jì)社