【正文】 xx電 力股份有限公司房地 產 行 業(yè) 投 資 研究 報 告機密2. 西安房地產的發(fā)展前景如何？3. 房地產行業(yè)的競爭態(tài)勢如何？6. xx是否擁有進入房地產行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國房地產行業(yè)的發(fā)展前景如何？4. 業(yè)內優(yōu)秀企業(yè)是如何經營的？導讀房地產行業(yè)在國民經濟中地位顯著歷年房地產投資所占固定資產投資的比率 房地產投資占固定資產投資的比重從 1990年的 5． 6％，逐步上升至2023年的 ％，并趨于穩(wěn)定，成為拉動內需，推動經濟增長的支柱產業(yè)。資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》（ 19902023） 98年以來我國房地產市場每年以兩位數的速度快速增長，2023年市場總額已達 4625億元資料來源：中國統(tǒng)計信息網單位：萬平米 單位：億元從投資類型看，住宅投資在整個房地產投資中占主導地位?住宅、辦公樓、商業(yè)縷的投資分別比重為 %、 %和 %，而且住宅的同比增長率最大，因此住宅開發(fā)明顯處于主導地位。?廣州和深圳的著名開發(fā)商主要定位于住宅市場，而香港六大地產商則主要定位于高檔辦公樓或寫字樓市場2023年各類房地產投資比率資料來源：國家統(tǒng)計局2023年各類房地產投資增長比率從地域分布看，房地產市場主要集中在北京、上海、廣東等發(fā)達大城市與省份2023年全國房地產投資分布 2023年全國商品房銷售額分布資料來源：國家統(tǒng)計局我國經濟的持續(xù)向好直接推動了房地產行業(yè)的發(fā)展GDP單位 (億元 ) 房地產投資額 (億元 )資料來源：國家統(tǒng)計局1996－－ 2023年我國年我國 GDP與房地產投資增長情況與房地產投資增長情況“ 入世 ” 拉動了房地產業(yè)的需求和供給WTO帶來的變化 對消費者的影響 對開發(fā)商的影響? 外商擴大在中國的業(yè)務，設立分部或建設分廠? 促進寫字樓等商業(yè)用房和高檔公寓的銷售 ；開發(fā)商必須準確地進行市場定位，物業(yè)的檔次要高、功能要齊全? 國際地產商進入，在資金、技術、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢? 刺激了消費需求，提高了人們對住宅的消費品味? 供給的增加帶來了價格的下降，從而進一步刺激了消費? 物業(yè)的品種越來越豐富? 房地產行業(yè)競爭更加激烈。國外地產商會在國內尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實力的中小公司將遭淘汰? 國際服務業(yè)進入（金融、保險、物業(yè)管理）? 提供抵押貸款，增強了購房能力? 物業(yè)管理的質量提高，增強人們購房信心? 拓寬了地產商的融資渠道；? 通過更加優(yōu)質的金融服務，降低了地產商的經營風險和財務費用。?關稅降低 ? 建安成本的降低使得房產的價格降低，從而拉動了消費? 建筑安裝成本下降。關稅降低有利于進口價廉質優(yōu)的建材、部品，特別是中高檔商品房所需進口材料設備，會直接降低房屋的建造成本住房金融的發(fā)展改變了住房消費觀念和消費行為v住房抵押貸款極大地提高了居民購房的支付能力，已經成為居民提前實現住房消費的重要手段。v個人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調為 %， 5年以上由%下調為 %）。v住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%)。v住房信貸消費形成了新的預期消費觀念，開始打破中國人傳統(tǒng)文化的禁錮。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開始消費，而是根據收入的預期提前改善自己的生活現狀，預先提高生活的質量；不是 “ 一步到位 ” 地進行消費，而是根據收入的變化進行多次置業(yè)。v將消費與投資相結合是預期消費之后的另一種消費觀念的變化。 當商品房可以通過二、三級市場進行交易時，消費者完全可以靠房屋的增值來實現住房條件的改善目標。房屋在消費過程中的收益（包括出租收益，以房養(yǎng)房等）也許會大于消費的成本，這種投資觀念的形成與實現對純生活消費觀念的轉化起到極大的推動作用。許多人已通過房屋的多次交易（包括出租）創(chuàng)造出了額外的收益，使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。v此外，個人住房貸款的不良率遠遠低于其他品種貸款的不良率。 從統(tǒng)計數據看，工商銀行、建設銀行平均不到 ％，因此，商業(yè)銀行有足夠的動力來推動個人住房貸款的發(fā)展。住房分配貨幣化推動房地產行業(yè)進行根本性的變革，促進了居民住房消費住房分配貨幣化推動房地產行業(yè)走向市場化住房分配貨幣化改變了居民住房消費行為住房分配貨幣化改變了開發(fā)商的經營行為?住房分配貨幣化政策將以前財政和單位買房和建房的資金轉換為住房補貼；政府與單位只負責發(fā)工資而不再進行實物住房分配。這是中國住房政策的根本改變，確保了住房資產私有化；?從 1998年開始，逐步停止住房實物分配，集團購買退出市場，市場的選擇權利交給了消費者與投資者。?失去了單位分房依賴的消費者開始按自己的能力與生活意愿自由地在市場中做出選擇；?住房補貼和住房信貸提高了居民買房的支付能力，促進了居民住房消費，帶動了大量的民間資本進入消費領域，促進了經濟的發(fā)展；?住房二級市場的逐漸啟動促進了住房市場流通，使居民能夠根據現實的經濟實力和收入預期完成多次置業(yè)，不斷提高居住質量。?房地產開發(fā)不再是以長官意志而是以消費者需求為前提，開發(fā)商開始學會了尊重消費者的權利，以供求關系決定價格，不僅僅為滿足居住而是為提高生活質量創(chuàng)造供給；?房屋也因此開始出現了多樣化和個性化，打破標準圖紙的 “ 火柴盒 ” 和標準生產工藝的統(tǒng)一色。稅費、戶籍政策改革也促進了房地產業(yè)的發(fā)展稅費政策戶籍政策?人才策略：各地紛紛采取了引進人才的優(yōu)惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。有些地方（如北京市）規(guī)定：找工作不再需要當地戶口。?招商引資：為了吸引外資，包括北京在內的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優(yōu)惠。?公安部《關于推進小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見》，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實行計劃指標管理。到今年 10月 1日，全國所有的鎮(zhèn)和縣級市市區(qū)，將取消 “農轉非 ”指標，凡在當地有合法固定的住所、穩(wěn)定的職業(yè)或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮(zhèn)常住戶口。這無疑加快了城市化的進程。?簡化交易手續(xù)。房產交易包括 8種稅費：營業(yè)、城建維護、教育附加、固定資產投資調節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費。購房人交納印花稅和契稅。?減免空置商品房稅費，以加快消化空置房。?降低交易稅費，降低了購房成本。 120 ㎡以內的契稅稅率為 2%，120 ㎡以上房屋，由以前的 4%單一稅率變?yōu)?120 ㎡以內的 2%、以上的 4%兩種稅率。?有些地方（如上海）規(guī)定：購房按揭付款，可免個人所得稅。成長期與經濟體制改革和對外開放不斷推進相適應，以住房制度和土地制度的商品化改革為標志，房地產作為生產要 素開始進入市場。穩(wěn)定期鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產產業(yè)迅速成為國民經濟的熱點產業(yè)生產低潮期受國家宏觀調控、貨幣從緊政策影響，房地產業(yè)轉入低潮復蘇期規(guī)范房地產市場、大力發(fā)展住宅建設二次發(fā)展期申奧成功、入世成功擴大了投資需求，房地產業(yè)將成為新的增長經濟點目前我國的房地產業(yè)正處于二次發(fā)展期，仍有巨大的上升空間時間78 92 94 98 2023 2. 西安房地產的發(fā)展前景如何？3. 房地產行業(yè)的競爭態(tài)勢如何？產行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國房地產行業(yè)的發(fā)展前景如何？何經營的？導讀西安房地產市場在陜西省的地位十分重要2023年陜西省房地產投資額統(tǒng)計西安陜西其他地區(qū)西安陜西其他地區(qū)西安陜西其他地區(qū)2023年陜西省房地產銷售面積統(tǒng)計2023年陜西省房地產銷售額統(tǒng)計資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》、《陜西統(tǒng)計年鑒 2023》97年以來西安房地產市場投資與需求快速增長， 2023年市場規(guī)模已達 60億元資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》、《陜西統(tǒng)計年鑒 2023》、《 2023年陜西省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》市政府出臺的各項政策極大地促進了西安房地產行業(yè)的發(fā)展v按照西安市政府第一號令的規(guī)定，從2023年７月１日起，西安市將全面建立政府土地收購儲備制度，積極推行國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓。這是西安市土地管理和使用制度的一場革命。v2023年８月２１ 日，西安市國土資源和房管局發(fā)布了《西安市公有住房出售管理辦法》、《西安市已購公有住房上市出售管理暫行辦法》和《已購公有住房上市交易操作流程》，給西安市房地產市場帶來最大的 “ 利好消息 ” 。市民關心的公房買賣可以按照政府有關規(guī)定程序交易。v2023年１０月，陜西省地稅局、省財政廳聯合下發(fā)《關于進一步貫徹落實個人購買自用普通住宅減半征收契稅的通知》，明確界定了普通住宅和高檔住宅契稅標準，并規(guī)定購買普通住宅減半征收契稅，契稅由原來總房款的３％降至１．５％。這無疑又給消費者帶來福音，極大刺激人們的住房消費，促進西安房地產業(yè)的發(fā)展。v2023年８月份，西安市人民政府為了貫徹落實建設部等七部委《關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知》及省政府的實施意見精神，召開了全市整頓和規(guī)范房地產市場秩序動員大會，各區(qū)縣政府、各開發(fā)區(qū)管委會、市建委、市土地資源和房屋管理局、市規(guī)劃局、房地產開發(fā)企業(yè)、中介單位、廣告公司等部門聯合出手整頓和規(guī)范房地產市場秩序。房地產開發(fā)受國民經濟發(fā)展速度和地區(qū)經濟發(fā)展狀況兩大主導力量推動，其中對地方經濟的依賴度更高地方工商企業(yè)和單位的用房需求居住性房地產開發(fā)房地產開發(fā)投資地區(qū)經濟發(fā)展狀況居民可支配收入 宏觀經濟、 GDP增長消費結構消費觀念非居住性房地產開發(fā)消費傾向第二產業(yè)和第三產業(yè)的繁榮和發(fā)展國民經濟發(fā)展速度西安經濟的高速增長促進了房地產投資的增長％％ ％％ ％％97年以來西安市的國內生生產總值的年增長率一直為定在 12%－14％之間。西安市歷年國內生產總值與房地產行業(yè)國內生產總值比較圖資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》消費觀念變化為西安房地產市場的增長提供了堅實的基礎5％ ％％ ％13％14％資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》、西安市統(tǒng)計局、業(yè)內專家訪談v住房制度改革使個人購房的觀念已經取代單位分房。v西安市的消費者對期樓的價值已經有所認識，購買期樓的心理障礙可以說在一定程度上已被化解。 紫薇田園都市，現場包裝完成，廣告部分投入，即有 4個億回收。v房地產投資的觀念逐步被一些先富起來的人所接受。 投資型物業(yè)在西安房地產市場已經嶄露頭角，并占據了一定的市場份額，據對部分項目的不完全統(tǒng)計，大約有 5%的購房者屬于投資置業(yè)行為 。西安市商品房銷售與社會消費品零售總額關系圖個人購買商品房銷售額分布區(qū)域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產客戶市場特別是高端客戶市場西北最大的政治中心西北最大的經濟中心西北最大的文化中心西北唯一的特大型中心城市據西房網調查，房地產市場的客戶群體特別是高端客戶范圍涵蓋東至洛陽、西至蘭州、北至內蒙的廣大范圍中的所有人群。這使得西安房地產價格居高不下西安房地產銷售價格增長率據資料統(tǒng)計顯示， 2023年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6700元左右，同時，西安市平均家庭戶規(guī)模為 ，估算西安市 2023年度家庭年總收入約22780元。而據西安房地產信息網調查， 2023年度西安市商品房均價在 2800元 /平方米左右，按 70平方米住房為基準，套房總價約 196000元。 房價收入比約 :1，就房價收入比而言，西安房價在全國處于上游水平，房價收入比高于上海、廣州、深圳、天津、成都等重點城市，比國際 46倍的慣例也高出許多。資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》隨著市場逐漸成熟，開發(fā)商已從謀求暴利逐步轉向理性開發(fā) 我們可以將 1999年至2023年，西安的房地產市場稱為西安房地產市場的初級階段，這一時期，西安房地產市場出現了以錦園、楓葉新都市、紫薇城市花園為代表的高檔樓盤。市場的兩級化分布特征充分說明，在市場發(fā)展初期，市場中開發(fā)商在追求利潤最大化過程中明顯的驅利傾向。 從 2023年開始，一些房地開發(fā)項目開始瞄準龐大的中端市場。 2023年，隨著旭景名園小高層以均價 2900元 /平方米的入市火爆銷售，到紫薇田園都市多層以均價 1800元 /平方米，實現超遠期樓花一個月銷售 4個億的銷售 “ 奇跡” ，極大的震撼了房地產市場。高檔樓盤出現價格下調。 價位層次 價格浮度（元 /平米） 住宅類型總銷售均價 30003200 低價位樓盤 130020