【正文】 鑒 2023》、《陜西統(tǒng)計年鑒 2023》、《 2023年陜西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》市政府出臺的各項政策極大地促進了西安房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展v按照西安市政府第一號令的規(guī)定，從2023年７月１日起，西安市將全面建立政府土地收購儲備制度，積極推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓。 120 ㎡以內(nèi)的契稅稅率為 2%，120 ㎡以上房屋，由以前的 4%單一稅率變?yōu)?120 ㎡以內(nèi)的 2%、以上的 4%兩種稅率。房產(chǎn)交易包括 8種稅費：營業(yè)、城建維護、教育附加、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費。?公安部《關(guān)于推進小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見》，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實行計劃指標(biāo)管理。?房地產(chǎn)開發(fā)不再是以長官意志而是以消費者需求為前提，開發(fā)商開始學(xué)會了尊重消費者的權(quán)利，以供求關(guān)系決定價格，不僅僅為滿足居住而是為提高生活質(zhì)量創(chuàng)造供給；?房屋也因此開始出現(xiàn)了多樣化和個性化，打破標(biāo)準(zhǔn)圖紙的 “ 火柴盒 ” 和標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)工藝的統(tǒng)一色。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，工商銀行、建設(shè)銀行平均不到 ％，因此，商業(yè)銀行有足夠的動力來推動個人住房貸款的發(fā)展。 當(dāng)商品房可以通過二、三級市場進行交易時，消費者完全可以靠房屋的增值來實現(xiàn)住房條件的改善目標(biāo)。v住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%)。國外地產(chǎn)商會在國內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實力的中小公司將遭淘汰? 國際服務(wù)業(yè)進入（金融、保險、物業(yè)管理）? 提供抵押貸款，增強了購房能力? 物業(yè)管理的質(zhì)量提高，增強人們購房信心? 拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道；? 通過更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)費用。資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》（ 19902023） 98年以來我國房地產(chǎn)市場每年以兩位數(shù)的速度快速增長，2023年市場總額已達 4625億元資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)單位：萬平米 單位：億元從投資類型看，住宅投資在整個房地產(chǎn)投資中占主導(dǎo)地位?住宅、辦公樓、商業(yè)縷的投資分別比重為 %、 %和 %，而且住宅的同比增長率最大，因此住宅開發(fā)明顯處于主導(dǎo)地位。?關(guān)稅降低 ? 建安成本的降低使得房產(chǎn)的價格降低，從而拉動了消費? 建筑安裝成本下降。v住房信貸消費形成了新的預(yù)期消費觀念，開始打破中國人傳統(tǒng)文化的禁錮。房屋在消費過程中的收益（包括出租收益，以房養(yǎng)房等）也許會大于消費的成本，這種投資觀念的形成與實現(xiàn)對純生活消費觀念的轉(zhuǎn)化起到極大的推動作用。住房分配貨幣化推動房地產(chǎn)行業(yè)進行根本性的變革，促進了居民住房消費住房分配貨幣化推動房地產(chǎn)行業(yè)走向市場化住房分配貨幣化改變了居民住房消費行為住房分配貨幣化改變了開發(fā)商的經(jīng)營行為?住房分配貨幣化政策將以前財政和單位買房和建房的資金轉(zhuǎn)換為住房補貼；政府與單位只負(fù)責(zé)發(fā)工資而不再進行實物住房分配。稅費、戶籍政策改革也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稅費政策戶籍政策?人才策略：各地紛紛采取了引進人才的優(yōu)惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。到今年 10月 1日，全國所有的鎮(zhèn)和縣級市市區(qū)，將取消 “農(nóng)轉(zhuǎn)非 ”指標(biāo)，凡在當(dāng)?shù)赜泻戏ü潭ǖ淖∷?、穩(wěn)定的職業(yè)或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮(zhèn)常住戶口。購房人交納印花稅和契稅。?有些地方（如上海）規(guī)定：購房按揭付款，可免個人所得稅。這是西安市土地管理和使用制度的一場革命。這無疑又給消費者帶來福音，極大刺激人們的住房消費，促進西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。西安市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值比較圖資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》消費觀念變化為西安房地產(chǎn)市場的增長提供了堅實的基礎(chǔ)5％ ％％ ％13％14％資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》、西安市統(tǒng)計局、業(yè)內(nèi)專家訪談v住房制度改革使個人購房的觀念已經(jīng)取代單位分房。v房地產(chǎn)投資的觀念逐步被一些先富起來的人所接受。西北最大的經(jīng)濟中心而據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查， 2023年度西安市商品房均價在 2800元 /平方米左右，按 70平方米住房為基準(zhǔn)，套房總價約 196000元。 從 2023年開始，一些房地開發(fā)項目開始瞄準(zhǔn)龐大的中端市場。低價位樓盤 13002023 以多層住宅為主的經(jīng)濟適用房中價位樓盤 21003000 多層、小高層住宅其中：中高價位 25003000 以小高層住宅為主高價位樓盤 30004000從楓葉新都市（占地： 412畝、建筑面積： 46萬平方米）為代表的高檔大盤的成功開發(fā)，到紫薇田園都市（占地 2023畝、建筑，面積 180 平方米）的郊區(qū)大盤的再次成功快速銷售。聯(lián)排住宅、別墅 目前城內(nèi)區(qū)的土地價值最高，是西安的黃金地段住宅寫字樓別墅公寓商場v除別墅公寓外，城區(qū)內(nèi)各類商品房的樓價一直位于西安的首位。2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息隨著城市規(guī)劃新戰(zhàn)略的實施，城南區(qū)的土地價值大有取代城內(nèi)區(qū)的趨勢住宅寫字樓別墅公寓商場v在別墅公寓的市場，城南區(qū)的土地價值最高，已超過城內(nèi)區(qū)，而且呈不斷上揚走勢。2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息高新區(qū)與城南區(qū)類似，土地價值一直位于西安市的前列住宅寫字樓別墅公寓商場v從上世紀(jì) 90年代初創(chuàng)建以來，高新區(qū)已逐步發(fā)展成為集科工貿(mào)一體的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。土地升值潛力巨大2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息城東區(qū)與城西區(qū)的土地價值基本持平屬于西安市中下游水平住宅寫字樓別墅公寓商場v城東與城西區(qū)是傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，下崗職工較多，購買力水平較低。西區(qū)的購房者大多數(shù)都是西區(qū)本地人，經(jīng)濟適用房在該地區(qū)有很大的市場。v城北是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)所在地，由于受城市規(guī)劃不確定性的影響，目前并不景氣。2－ 3口之家是主要的潛在消費者，大約占受訪者的 ％其次是三口以上家庭，大約占 ％。252。紫薇田園都市多層住宅賣 2023元／平方米，好幾千套房子 4個月銷售一空。資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查大型化、概念化、郊區(qū)化、生態(tài)化將是西安住宅的發(fā)展趨勢167。167。資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》從恩格爾系數(shù)分析，住宅需求還有巨大的空間國際慣例的恩格爾系數(shù)下的住房開支比率恩格爾系數(shù)根據(jù)《 2023西安市統(tǒng)計年鑒》 2023年西安市的恩格爾系數(shù)（表示人們的平均消費中，食品消費占總消費的比重）為 ％ ,而住房支出所占比率為 4％，遠低于 按國際慣例的 1520%的水平。西安市經(jīng)濟的快速發(fā)展西安市每年 2位數(shù)的經(jīng)濟增長吸引了眾多投資者。目前西安寫字樓和商業(yè)樓盤主要分布在高新區(qū)、南二環(huán)和城區(qū)附近高新區(qū)西安南二環(huán)城區(qū)v2023年下半年，隨著以國際商務(wù)平臺標(biāo)準(zhǔn)打造的高檔寫字樓 “ 西安高新國際商務(wù)中心 ” 推向市場，高新區(qū)提出了建設(shè)面向西部服務(wù)的 CBD(中央商務(wù)區(qū) )對接世界 500強的口號。v城區(qū)內(nèi)已形成三個集中的寫字樓街區(qū)：鐘樓附近，由中貿(mào)國際、時代廣場、金鐘大廈等構(gòu)成；和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成；西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。夾在中間的一些中端市場的寫字樓項目，則因為其面市量比較大，同類產(chǎn)品較多，在激烈的競爭中則需要在產(chǎn)品的差異化上下功夫。v2023年寫字樓市場在同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭上將有一番廝殺，產(chǎn)品創(chuàng)新將是市場競爭的關(guān)鍵。Mall）由于其規(guī)模大、功能全，以及輻射范圍大等特點，肯定將會吸引很多商服用房投資商的眼光，特別是它的規(guī)模都是超大型的。資料來源：華商報西安別墅公寓市場總量較小，但 2023年別墅市場增長強勁2023年西安市各類商品房銷售額v過去，西安市場上別墅的年銷量不超過 40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。往年， 40套的供銷量 “ 鐵頂 ” 被一舉擊破，因而有人稱 2023年為 “ 別墅年 ” 。v別墅暢銷的另外一個原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購房者對房屋的升值有良好的預(yù)期。根據(jù) “ 十五規(guī)劃 ” ，西安市房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間2023年底住房面積2023年底住房面積?根據(jù)西安市 “ 十五 ” 發(fā)展規(guī)劃 ,到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積增加到 15平方米。 贏利面僅為全行業(yè)的%，虧損企業(yè)為全行業(yè)的 %。萬科是純房地產(chǎn)企業(yè)，名列 2023年房地產(chǎn)上市公司十強綜合實力首位。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進入上海和北京優(yōu)劣勢比較?優(yōu)勢?跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)都是按照市場經(jīng)濟的方式運作，從市場需求的角度定位市場，設(shè)計產(chǎn)品，營造環(huán)境、強化服務(wù)，容易以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽取得當(dāng)?shù)厝嗣窈驼男刨?劣勢?跨地區(qū)發(fā)展的最大風(fēng)險就是得不到當(dāng)?shù)卣闹С?，以致于根本無法同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭。但是隨著住宅商品化的推進，人們的觀念發(fā)生了變化，價格不再是消費者選擇的為標(biāo)準(zhǔn)。目前西安市場房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理想有工程的企業(yè)305家無工程的企業(yè)580家2023年西安市房地產(chǎn)企業(yè)開工狀況資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、《陜西統(tǒng)計年鑒 2023 》2023年陜西省二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況分布2023年陜西省全行業(yè)利潤僅 8000余萬元，平均利潤率為 2％。另據(jù)西安建委訪談， 2023年西安市開發(fā)面積在 10萬平米以上的企業(yè)僅 10家左右。這再次體現(xiàn)了市場中優(yōu)秀企業(yè)的強大的競爭優(yōu)勢。單個項目利潤率v根據(jù)業(yè)內(nèi)訪談，西安房地產(chǎn)開發(fā)的項目利潤率為 30％－ 50％。v如果房地產(chǎn)供應(yīng)鏈其他方面的因素導(dǎo)致工期延長，也會導(dǎo)致利潤率下降。還沒做土地規(guī)劃中銀萬泰開發(fā)的２６００畝的 “第一國際城 ”珠江地產(chǎn)珠江地產(chǎn)在繞城高 速南段附近開發(fā)的 4600畝大盤，據(jù)說，多層精裝準(zhǔn)現(xiàn)房售價僅在 2500元／平方米左 右。v這種以決策和投資為核心的經(jīng)營策劃能力和資源整合能力的高低一般由企業(yè)經(jīng)營層的能力所決定。 合伙人制的設(shè)計事務(wù)所，全國 150－200家?？茖W(xué)、實用的規(guī)劃設(shè)計控制能降低工程成本的 60％～ 70％。各級合作單位自身質(zhì)量管理體系PACD循環(huán)預(yù)防改進用過程精品保證工程總體精品形成層層落實的計劃控制體系：167。形成全面的167。各級合作單位對成本和工作量統(tǒng)計報量，編制預(yù)決算167。營銷人員的管理體系：激勵、考核措施活動管理、培訓(xùn)、團隊作業(yè)模式總體的戰(zhàn)略部署：通盤安排、突出賣點、策略重點媒體廣告效果下降的情況下，多搞一些公關(guān)營銷活動幾乎成了開發(fā)商的共識。功能間隔方面還比較落后v西安住宅設(shè)計基本上還沒有脫離北方住宅半廳或小廳的傳統(tǒng)格局，即便是超大戶型，對廳的利用、衛(wèi)生間的配置、陽臺結(jié)構(gòu)的變化、各使用功能空間的劃分等方面，都還沒有跟上時代的步伐。 樓盤命名單一，缺乏商品意識 v西安市的商品住宅小區(qū)，絕大部分是以公司名稱、淺層次的歐陸風(fēng)等來命名，如鑫匯苑、瑞鑫苑、嘉匯大廈、雅荷花園、歐錦園、歐風(fēng)園等，全都是以上述角度來命名，象楓葉新都市、 E陽國際、紫薇城市花園等帶有商品房特點的樓盤命名還僅僅是個小小支流，這多少反映了西安市的房地產(chǎn)業(yè)尚未完全導(dǎo)入專業(yè)的市場化營銷包裝機制，開發(fā)商的市場導(dǎo)向、營銷意識還比較落后。如何進入西安精裝修商品房的市場空白將是業(yè)內(nèi)人士在未來一段時間內(nèi)須認(rèn)真思考的問題。 付款方式簡單，西安市購房的付款方式以一次性付款和銀行按揭方式為主，個別樓盤有簡單的短期分期付款。市場上還沒出現(xiàn)比較成熟的獨立的物業(yè)管理公司，少數(shù)有實力的開發(fā)商如高新地產(chǎn)，自辦物業(yè)公司一定程度緩解了物業(yè)管理不足的問題。 一般因素一般因素區(qū)域因素個別因素影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款目前西安房地產(chǎn)開發(fā)資金的最主要來源是銀行貸款，同時銷售預(yù)收款和其他方式自籌也是資金主要來源2001年西安房地產(chǎn)開發(fā)資金來源v有實力的房地產(chǎn)公司正利用上市擴大資金的來源，使資金鏈更加穩(wěn)固。v異質(zhì)規(guī)模開發(fā)　　在城市邊緣建設(shè)大規(guī)模社區(qū)，所開發(fā)的樓盤類型單一，但檔次不同，品質(zhì)有別，風(fēng)格各異，目標(biāo)市場相對寬泛，所建樓盤高、中、低檔次齊備。v郊區(qū)的樓盤環(huán)境上可以形成高綠化覆蓋率、風(fēng)格各異的景觀群落，便于形成區(qū)域性的獨特的風(fēng)格，樹立品牌形象。v對資金要求較大，需要很強的融資能力。如楓葉新都市的杰座項目，由于設(shè)計思路老化不得不從新設(shè)計。v可以大大縮短開發(fā)周期，避免因開發(fā)周期長而帶來的各方面風(fēng)險。模式特點一般由一家大的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合幾