【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的潛在消費(fèi)者 ， 比例大約為 67％ 。 ?收入對(duì)購房的影響不大 ， 潛在購房者的收入分布較為平均 。 西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2021年初的抽樣調(diào)查表明 資料來源： 《 西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》 在商品房消費(fèi)偏好中，小區(qū)配套與住宅價(jià)格是購買者最優(yōu)先考慮的因素 010203040506070小區(qū)配套 品質(zhì) 環(huán)境 物業(yè)管理 地段 價(jià)格 開發(fā)商信譽(yù) 其它％ 資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2021年初的抽樣調(diào)查 多層住宅為市場(chǎng)需求的主流，房型偏好主要集中在 2室 1廳、2室 2廳、 3室 1廳、 3室 2廳這四種類型 0% 20% 40% 60% 80%高層零散多層多層小區(qū)別墅其它居民購房選擇的住宅類型偏好 0% 10% 20% 30% 40%單間1室1廳2室1廳2室2廳3室1廳3室2廳4室1廳4室2廳復(fù)式其它居民購房選擇的房型偏好 資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2021年初的抽樣調(diào)查 大多數(shù)市民對(duì)住宅的要求尚處于實(shí)用階段 根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2021年的調(diào)查表明，潛在消費(fèi)者對(duì)交通、環(huán)境、購物、學(xué)校等要素具有較高的要求，特別是交通，占比達(dá) ％，潛在消費(fèi)者對(duì)交通便利性和距離工作單位近兩項(xiàng)指標(biāo)均要求很高，反應(yīng)大多數(shù)市民對(duì)住宅的要求尚處于實(shí)用階段，居住享受型消費(fèi)者是消費(fèi)金字塔頂尖的極少數(shù)人士。 均價(jià)在 2300－ 2800元 /平方米區(qū)間內(nèi)的中檔商品房需求非?；鸨?。紫薇田園都市多層住宅賣 2021元／平方米 ， 好幾千套房子 4個(gè)月銷售一空 。 西房股份的世家星城起價(jià)只有 2188元／平方米 ， 據(jù)了解 ， 他們先期推出近 500套房子也被預(yù)訂完了 。 資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2021年初的抽樣調(diào)查、業(yè)內(nèi)專家訪談 消費(fèi)者置業(yè)時(shí)優(yōu)先選擇西南和城南樓盤 從 2021年西安市住宅的置業(yè)趨勢(shì)分析，城南和城西南商品住宅的銷售情況明顯好于其它區(qū)域，城北次之，同時(shí)對(duì)潛在購房客戶的置業(yè)趨勢(shì)調(diào)查表明，有 40%左右的受訪居民認(rèn)為城南和城西南是購房的最佳位置 , 這說明這兩處區(qū)域今后仍將是廣大居民購房時(shí)考慮的較為理想的地點(diǎn)。另有 20%左右的居民計(jì)劃在城北買房 ,說明城北的房地產(chǎn)開發(fā)潛力依然存在。 資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2021年初的抽樣調(diào)查 大型化、概念化、郊區(qū)化、生態(tài)化將是西安住宅的發(fā)展趨勢(shì) ?隨著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟 ， 今后住宅區(qū)的發(fā)展趨于大型化 、 概念化 ， 大型或超大型社區(qū)以其較完整的規(guī)劃 、完善的配套將豎立良好的形象 ， 同時(shí)也是促進(jìn)購房者對(duì)社區(qū)開發(fā)商信心的保證 。 ?消費(fèi)者居住觀念和心理的成熟 ， 城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇 ， 交通路網(wǎng)的日益完善都將促使住宅區(qū)的發(fā)展向生態(tài)化 、 郊區(qū)化發(fā)展 。 ?西安住宅的主流消費(fèi)群體是年輕人 ， 生態(tài)化 、 概念化的住宅更適合年輕人的品位 。 98年以來西安市的住宅價(jià)格一直穩(wěn)步攀升，但上升的價(jià)格完全被市場(chǎng)消化，顯示出西安房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的吸納性 %%%%%%%1998 1999 2021 2021西安市歷年住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率 01000002021003000004000005000006000001997 1998 1999 2021 2021西安市住宅空置面積 單位：平米 ?價(jià)格上漲的同時(shí)住宅的空置面積并沒有同比上漲反而顯示出下降的趨勢(shì)。這足以說明西安的住宅市場(chǎng)需求十分旺盛。 資料來源： 《 西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》 從恩格爾系數(shù)分析，住宅需求還有巨大的空間 5558 5055 4550 4045住房開支占比國際慣例的恩格爾系數(shù)下的住房開支比率 恩格爾系數(shù) 根據(jù) 《 2021西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 2021年西安市的恩格爾系數(shù)（表示人們的平均消費(fèi)中，食品消費(fèi)占總消費(fèi)的比重）為 ％ ,而住房支出所占比率為 4％，遠(yuǎn)低于 按國際慣例的 1520%的水平。 ?西安市居民的購房需求遠(yuǎn)沒得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間 ?根據(jù)業(yè)內(nèi)人士訪談發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)與消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致居民購房的潛力并沒有充分發(fā)揮。 非住宅類的投資型物業(yè)（特別是商鋪投資）近期銷售高速增長(zhǎng) 0202104000060000800001000001202101400001997 1998 1999 2021 20210非住宅類商品房銷售額（萬元） 占商品房銷售額的比例非住宅類商品房銷售情況 2021年上半年，西安市商品房完成投資 10． 20億萬元，與 2021年同期相比公寓別墅類下降 86． 04％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長(zhǎng) 117． 67％、 1． 06％和 。 資料來源： 《 西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》 入世、西部大開發(fā)、西安經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及西安的城市地位是導(dǎo)致增長(zhǎng)的主要原因 2021年西安商務(wù)樓市場(chǎng)持續(xù)升溫，市場(chǎng)供應(yīng)和需求穩(wěn)步增長(zhǎng) 西部大開發(fā)的背景 西安作為橋頭堡，正憑借其巨大的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)日益煥發(fā)出強(qiáng)勁的生命力。 西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 西安市每年 2位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)吸引了眾多投資者。 西北地區(qū)中心城市的地位 西安對(duì)周邊省市的輻射力將隨著加入WTO與西部大開發(fā)有所增強(qiáng) ， 間接表現(xiàn)為流動(dòng)人口增加 。加上其他投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)性增大等因素 ， 將導(dǎo)致投資型物業(yè)前景看好 。 加入 WTO的長(zhǎng)期利好 西安市作為世界聞名的旅游城市和科技實(shí)力城市 ， 借助 WTO作用 ， 經(jīng)濟(jì)總量將不斷擴(kuò)大 ，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁 ， 從而刺激市場(chǎng)需求增大 ，吸引國內(nèi)外總多投資 。 目前西安寫字樓和商業(yè)樓盤主要分布在高新區(qū)、南二環(huán)和城區(qū)附近 高新區(qū) 西安南二環(huán) 城區(qū) ?2021年下半年，隨著以國際商務(wù)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)打造的高檔寫字樓 “ 西安高新國際商務(wù)中心 ” 推向市場(chǎng)，高新區(qū)提出了建設(shè)面向西部服務(wù)的 CBD(中央商務(wù)區(qū) )對(duì)接世界 500強(qiáng)的口號(hào)。 近期，高新區(qū)內(nèi)推出的寫字樓就有高科廣場(chǎng)、正信財(cái)富廣場(chǎng)、華晶商務(wù)廣場(chǎng)、麗華科技大廈等數(shù)座，加上以往的正陽國際、志誠大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫字樓，高新區(qū)既是西安市頂尖級(jí)寫字樓聚集地也是寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地區(qū)。 ?西安南二環(huán)之所以被稱為西安的 “ 金腰帶 ” ，成為寫字樓聚居的商務(wù)港，在很大程度上是因?yàn)樗俏靼驳慕煌ù髣?dòng)脈。集中在二環(huán)路上的朱雀路口到西二環(huán)以東至西分別有：華融國際商務(wù)大廈、鵬豪園、藍(lán)溪科技大廈、煜源大廈、世紀(jì)星大廈、現(xiàn)代之窗、志誠大廈、高科廣場(chǎng)、永安大廈、捷瑞大廈等。 ?城區(qū)內(nèi)已形成三個(gè)集中的寫字樓街區(qū)：鐘樓附近，由中貿(mào)國際、時(shí)代廣場(chǎng)、金鐘大廈等構(gòu)成；和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成；西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場(chǎng)、都府大廈是其中的先行者。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系，由于土地成本較高，這一區(qū)域內(nèi)的寫字樓以中高檔為主。同時(shí)，也是因?yàn)橥恋氐南拗?，城區(qū)內(nèi)的寫字樓的綜合配套能力、周邊環(huán)境等就稍遜于高新區(qū)的寫字樓，而且，西安的頂尖級(jí)寫字樓也只能讓位給高新區(qū)。 寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出 “ 中間冷，兩頭熱 ” 的局面，產(chǎn)品差異化將是市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì) 高端市場(chǎng) 中端市場(chǎng) 低端市場(chǎng) 高檔寫字樓如高新國際商務(wù)中心、高科廣場(chǎng)等，憑借其高檔次、先進(jìn)配套、大體量和暫時(shí)的市場(chǎng)空缺，被大家普遍看好。 夾在中間的一些中端市場(chǎng)的寫字樓項(xiàng)目，則因?yàn)槠涿媸辛勘容^大，同類產(chǎn)品較多，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中則需要在產(chǎn)品的差異化上下功夫。 低端寫字樓因其低廉的價(jià)格，受到處于起步階段的小型公司的青睞，市場(chǎng)情況也較好 資料來源：西房網(wǎng) 2021年以來，西安寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)迅速放量，市場(chǎng)上有了更多的選擇空間，甚至有人預(yù)測(cè)高新區(qū)的寫字樓需要 6年才能消化完。 ?注重市場(chǎng)細(xì)分，走產(chǎn)品差異化的道路將是未來寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。 ?2021年寫字樓市場(chǎng)在同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)上將有一番廝殺，產(chǎn)品創(chuàng)新將是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。 商業(yè)樓市場(chǎng)將受到超大規(guī)模購物中心帶來的沖擊 2021 年的商服用房市場(chǎng)將會(huì)受到超大規(guī)模購物中心（ Shopping Mall）的影響，這種（ Shopping Mall）由于其規(guī)模大、功能全，以及輻射范圍大等特點(diǎn)，肯定將會(huì)吸引很多商服用房投資商的眼光，特別是它的規(guī)模都是超大型的。例如西安北郊由美國中信地產(chǎn)投資有限公司獨(dú)資建設(shè)、自行設(shè)計(jì)的 Shopping Mall，項(xiàng)目總投資 ，占地 530畝，總面積 40萬平方米。而 2021年全年西安商服用房的總銷售面積為 46萬多平方米，僅這個(gè)項(xiàng)目就幾乎是去年全年西安商服用房的總銷售面積，所以它的出現(xiàn)對(duì)西安商業(yè)用房市場(chǎng)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 資料來源：華商報(bào) 西安別墅公寓市場(chǎng)總量較小，但 2021年別墅市場(chǎng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁 普通住宅66%辦公樓12%商服樓9%別墅、公寓10%其他3%2021年西安市各類商品房銷售額 ?過去，西安市場(chǎng)上別墅的年銷量不超過 40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。 ?2021年的別墅供求兩旺。僅高山流水一期就銷售了 124套，幾個(gè)月內(nèi)就實(shí)現(xiàn) 9000萬元銷售額；湖濱花園Townhouse社區(qū)也銷出 50多套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售 5000多萬元。另外，新建的別墅社區(qū)麓鳴苑、紫薇山莊、藍(lán)水假期等也有較大的開發(fā)量和銷售量。往年，40套的供銷量 “ 鐵頂 ” 被一舉擊破，因而有人稱 2021年為 “ 別墅年 ” 。 資料來源：華商報(bào) 優(yōu)良的性能價(jià)格比和地段利好是別墅市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要原因 ?別墅之所以熱銷與價(jià)格 、 環(huán)境有直接關(guān)系 。 因?yàn)槭莿e墅 ， 是 “ 第二居所 ” ， 是給有車一族建造的 ， 距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn) ， 甚至選址在山地 ，所以地價(jià)相對(duì)便宜 ， 使別墅單價(jià)一般在 3200－ 4500元／平方米之間 ，而高檔房的價(jià)格也基本上在 2700－ 3500元／平方米之間 ， 再加上高檔房需要購買車位 （ 大約 10萬元 ） ， 這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場(chǎng)的可能 ， 兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴(kuò)大 。 一些地段 ， 別墅類產(chǎn)品對(duì)高檔公寓的銷售直接構(gòu)成沖擊 。 ?別墅暢銷的另外一個(gè)原因 ， 是諸多別墅所處的地段利好頻頻 ， 使得購房者對(duì)房屋的升值有良好的預(yù)期 。 如長(zhǎng)安撤縣設(shè)區(qū) 、 國家投資 16個(gè)億發(fā)展秦嶺北麓旅游區(qū) 、 灤鎮(zhèn)列入全國衛(wèi)星小城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃 、 曲江旅游度假區(qū)進(jìn)程加快 、 力度加大等 ， 使相應(yīng)地段成為爭(zhēng)相搶奪的“ 奶酪 ” 。 僅在灃峪口一帶就有 30余家房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入 ， 曲江旅游度假區(qū)也將引來大量資金的關(guān)注 。 不少人相信 ， 在這些地段買房 、 建房 ， 好戲在后頭 。 根據(jù) “ 十五規(guī)劃 ” ，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間 2021年底 住房面積 2021年底住 房面積 ?根據(jù)西安市 “ 十五 ” 發(fā)展規(guī)劃 ,到 2021年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積增加到 15平方米。這意味著到2021年底要比 2021年增加住房建筑面積 ；如果按原有舊住宅拆遷重建為 4%計(jì)算 ,重建面積將為 302萬平方米；兩者合計(jì)，需要新建住宅近 4000萬平方米。房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。 ? 世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到 3035平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。 2021年人口 750萬 2021年人均面積 15 ㎡ 2021年 人口 694萬 2021年人均面積 ㎡ 市場(chǎng)容量 ㎡ 不考慮原有住房重建因素 資料來源： 《 西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》 2. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？ 3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？ 產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？ 5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？ 初步建議 1. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？ 何經(jīng)營的？ 導(dǎo)讀 目前我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已增至近 3萬家，行業(yè)利潤額也不斷增長(zhǎng)，總額已超過 94年的水平 05000100001500020210250003000035000400001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 202150050100150200企業(yè)個(gè)數(shù)（個(gè)） 實(shí)現(xiàn)利潤（億元）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局信息中心 050001000015000202102500030000350002021 2021其他企業(yè)（家）二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)（家）激烈的競(jìng)爭(zhēng)使國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高 ?二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資的近三分之一