外資投資中國房地產(chǎn)研究報告(編輯修改稿)
2025-06-11 00:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 建立了方便快捷的國際融資渠道，還獲得了以境外殼公司名義擇機(jī)在境外上市籌資的機(jī)會。 第三類是把境內(nèi)企業(yè)的股份作價之后，出售給境外的機(jī)構(gòu)或者個人等。 目前利用非FDI類型的外債已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種時髦融資渠道。例如胡潤2004百富榜中，近半數(shù)房地產(chǎn)富豪在控制境內(nèi)某房地產(chǎn)公司的同時，都至少控制著一家境外上市公司。而“2004年中國100位地產(chǎn)領(lǐng)袖”的排行榜前20位人士中，僅有4位掌控的境內(nèi)公司沒有外資控股背景。 小結(jié)： 按照以上分類，我們初步的統(tǒng)計結(jié)果顯示：扣除渠道二所涉及的外國直接投資之外，房地產(chǎn)企業(yè)利用的外債等形式的外資在2003年約為54億美元，在2004年，已經(jīng)爆漲至80億美元左右。 總結(jié)： 通過累加上述三種渠道中外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模，在不區(qū)分外資進(jìn)入房地產(chǎn)的開發(fā)還是銷售環(huán)節(jié)，并對三種渠道的重疊交錯進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，我們初步估測2004年進(jìn)入到中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資規(guī)模大約在220億美元左右，以此計算，外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給占比，估計在15%~18％之間。 事實上，這種估測方式同時也存在一系列缺陷。 缺陷一，以房地產(chǎn)業(yè)的外商直接投資和外債凈流入來衡量外資流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模。直接根據(jù)國際收支申報中的外商直接投資和外債數(shù)據(jù)，只能測算當(dāng)年可用于房地產(chǎn)開發(fā)的新增外資規(guī)模，并不等于房地產(chǎn)行業(yè)中實際的存量外資規(guī)模。 缺陷二，以一定比例的個人凈結(jié)匯來衡量外資流入房地產(chǎn)銷售市場的規(guī)模，由于個人結(jié)匯量大，又難以事先甄別結(jié)匯后人民幣資金的具體使用目的，因此僅憑結(jié)匯推算進(jìn)入房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的資金是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?缺陷三，運用國際收支申報和銀行結(jié)售匯等公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不能反映公開數(shù)據(jù)之外的游離部分，而且，通過國際收支申報和銀行結(jié)售匯統(tǒng)計，只能測算出外資流入房地產(chǎn)的自有資金規(guī)模，不能反映相關(guān)的借入外資規(guī)模。 缺陷四，該方法不能反映房地產(chǎn)項目的高財務(wù)杠桿特征。 缺陷五，該方法不能反映房地產(chǎn)市場資金杠桿使用和分期使用的一般規(guī)律。 緣于上述第一種估測方式的諸多缺陷，我們有必要使用第二種估測方法。 估測方式二：通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，以放大了的資金杠桿來估測外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的規(guī)模。該估測方式分為三個步驟。 步驟一：界定外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的基本計算公式。 基本公式可以用以下三個來概括： 外資流入房地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)模＝外資流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模＋外資流入房地產(chǎn)銷售市場的規(guī)模 外資流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模＝外資利用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模/外資的資產(chǎn)負(fù)債率 外資流入房地產(chǎn)銷售市場的規(guī)模＝外資利用住宅按揭貸款的規(guī)模/外資的資產(chǎn)負(fù)債率 步驟二：界定基本公式中的計算指標(biāo)和給出基本假定。160
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