年度全國房地產(chǎn)政策研究報告(編輯修改稿)
2025-05-28 22:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過程中，住房政策過度鼓勵了市場化走向，導(dǎo)致部分城市房價高企，房價與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問題。2007年之后，政府的住房政策開始轉(zhuǎn)向，工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。而且，對于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標和力度在逐步擴大，這顯示了政府在這一問題上更加積極和緊迫?！ 哪壳暗恼弑硎隹?，住房政策注重住房保障和市場化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題，這個問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對于市場化住房，國家不會限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會繼續(xù)大力推進，而市場化住房建設(shè)對于經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟水平提高等因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。 土地政策盤點 政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。兩部委將重點對國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處?！ ≌叨?月15日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標準、規(guī)模及時序，并落實到具體地塊?！ ≌呷?月21日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》，為促進城市新增建設(shè)用地及時有效供應(yīng)并得到充分利用，進一步加強建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴厲打擊囤地行為。 政策四：12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。 政策評析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國土地市場從年初的相對冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動性推助了地價上漲，一時間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)，其實質(zhì)是市場預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤大量囤地，客觀造成了土地市場的供不應(yīng)求?！ 耐恋刭Y源角度看，我國城市土地供應(yīng)與未來市場需求是不對應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國的土地政策必須是進行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜?！ “凑者@個思路，2009年，國土資源部出臺了一系列的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對于“超過兩年未開工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進展，不是取決于政策條文的嚴與不嚴，而是取決于政策執(zhí)行力度的強與弱。 國四條與相關(guān)地方政策 國四條：國務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見：一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險；三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題?！ 〔糠值胤秸呐涮茁鋵嵳撸骸 。?）：上海：出臺《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，內(nèi)容對應(yīng)于“國四條”。主要內(nèi)容，一是嚴格執(zhí)行國家各項房地產(chǎn)稅收和金融政策；二是嚴格土地供應(yīng)政策，切實增加普通商品住房土地供應(yīng)；三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進大型居住社區(qū)建設(shè)；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管。 ?。?）南京：出臺《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，內(nèi)容也是四大部分，對應(yīng)“國四條”的相關(guān)內(nèi)容。強調(diào)了支持自主和改善型住房需求?！ 。?）北京：計劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上，保障性住房面積更是占到了50％以上。 ?。?）廣州：市政府常務(wù)會議討論并原則通過《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，有關(guān)部門將按會議要求對該草案作最后修訂，不日將頒布實施?！ 。?）深圳：，優(yōu)先安排保
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