年度全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-28 22:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個(gè)巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過程中，住房政策過度鼓勵(lì)了市場(chǎng)化走向，導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)高企，房?jī)r(jià)與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問題。2007年之后，政府的住房政策開始轉(zhuǎn)向，工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。而且，對(duì)于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標(biāo)和力度在逐步擴(kuò)大，這顯示了政府在這一問題上更加積極和緊迫。 從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場(chǎng)化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題，這個(gè)問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對(duì)于市場(chǎng)化住房，國(guó)家不會(huì)限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會(huì)給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會(huì)繼續(xù)大力推進(jìn)，而市場(chǎng)化住房建設(shè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟(jì)水平提高等因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。 土地政策盤點(diǎn) 政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開。兩部委將重點(diǎn)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處?！ ≌叨?月15日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊?！ ≌呷?月21日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時(shí)有效供應(yīng)并得到充分利用，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為?！ ≌咚模?2月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策?！ ≌咴u(píng)析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國(guó)土地市場(chǎng)從年初的相對(duì)冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動(dòng)性推助了地價(jià)上漲，一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆。“地王”的出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對(duì)象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤(rùn)大量囤地，客觀造成了土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求。 從土地資源角度看，我國(guó)城市土地供應(yīng)與未來市場(chǎng)需求是不對(duì)應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國(guó)的土地政策必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價(jià)格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜?！ “凑者@個(gè)思路，2009年，國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對(duì)于“超過兩年未開工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進(jìn)，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進(jìn)展，不是取決于政策條文的嚴(yán)與不嚴(yán)，而是取決于政策執(zhí)行力度的強(qiáng)與弱。 國(guó)四條與相關(guān)地方政策 國(guó)四條：國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見：一要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題?！ 〔糠值胤秸呐涮茁鋵?shí)政策： （1）：上海：出臺(tái)《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，內(nèi)容對(duì)應(yīng)于“國(guó)四條”。主要內(nèi)容，一是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策；二是嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)；三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管?！ 。?）南京：出臺(tái)《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，內(nèi)容也是四大部分，對(duì)應(yīng)“國(guó)四條”的相關(guān)內(nèi)容。強(qiáng)調(diào)了支持自主和改善型住房需求?！ 。?）北京：計(jì)劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上，保障性住房面積更是占到了50％以上。 ?。?）廣州：市政府常務(wù)會(huì)議討論并原則通過《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，有關(guān)部門將按會(huì)議要求對(duì)該草案作最后修訂，不日將頒布實(shí)施?！ 。?）深圳：，優(yōu)先安排保
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