【文章內容簡介】 資產項目公司9存在原則，依法申請設立外商投資房地產企業(yè)，按核準的經營范圍從事相關業(yè)務。第 3章 外資并購境內房地產項目不同交易方式的稅收籌劃稅收籌劃是指納稅人在遵守法律法規(guī)的前提下，通過事先合理地安排與策劃企業(yè)的經營、投資、理財?shù)然顒?，以達到稅收負擔最小化、經濟效益最大化為目的的經濟活動。房地產開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，我國現(xiàn)行稅法體系有七大類，在這七大類稅法中，與房地產項目轉讓直接相關的有： 4（1） 流轉稅類：營業(yè)稅。（2） 所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅。（3） 特定目的稅類：城市維護建設稅、土地增值稅。（4） 財產和行為稅類：印花稅、契稅。（1）營業(yè)稅轉讓土地使用權和銷售不動產都需要繳納營業(yè)稅。銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為,包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為,比照銷售不動產征收營業(yè)稅。銷售不動產和轉讓土地使用權的營業(yè)稅都是 5％。依據(jù)《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2022〕191 號）規(guī)定：自 2022 年 1 月 1 日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉讓不征收營業(yè)稅。（2）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對我國境內的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他4陸曄敏，房地產項目轉讓交易業(yè)務中的稅收籌劃,2022，第 6 頁。10所得所征收的一種稅收。現(xiàn)行的企業(yè)所得稅基本稅率為 25％，適用于居民企業(yè)和在中國境內設有機構、場所且所得與機構、場所有關聯(lián)的非居民企業(yè)。低稅率為 20％，適用于在中國境內未設立機構、場所，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯(lián)系的非居民企業(yè)。但實際征稅時適用10％。依據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2022〕118 號）第二條第一款：“企業(yè)股權投資轉讓所得或損失是指企業(yè)因回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額。企業(yè)股權投資轉讓所得應并入企業(yè)的應納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。”（3）土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權,取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。它以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象,而增值額為轉讓房地產所取得的收入減去規(guī)定的扣除項目金額后的余額,實行超率累進稅率,最低稅率為 30％,最高稅率為 60％?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48 號）規(guī)定：對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征土地增值稅?！蛾P于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2022]21 號，自 2022 年 3 月2 日起執(zhí)行）第五條“關于以房地產進行投資或聯(lián)營的征免稅問題”規(guī)定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048 號）暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！秶叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》 （國稅發(fā)〔2022〕187 號）第三條第一項中規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。表 31: 土地增值稅四級超率累進稅率表級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率 稅率（％） 速算折扣系數(shù)（％）1 不超過 50％的部分 30 02 超過 50％至 100％的部分 40 53 超過 100％至 200％的部分 50 15114 超過 200％的部分 60 35（4）契稅根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（中華人民共和國務院令第 224 號），受讓方企業(yè)為契稅的納稅人，應當依照此條例的規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為 35%。依據(jù)《財政部國家稅務總局關于股權變動導致企業(yè)法人房地產權屬更名登記不征契稅的批復》（財稅〔2022〕184 號）第二條：“在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅”。故股權轉讓不繳納契稅。（5）印花稅印花稅是對經濟活動、經濟交往中書立、領受的應稅經濟憑證所征收的一種稅?！敦斦?、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅［2022］162 號）規(guī)定對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同按照產權轉移書據(jù)征收印花稅，稅率為 ‰。（6）城市維護建設稅該稅是對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人,就其實繳的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)而征收的一種稅負。城市維護建設稅應稅額等于產品稅稅額、增值稅稅額和營業(yè)稅稅額之和同相應稅率的乘積,其征收與增值稅、消費稅、營業(yè)稅同時進行。城市維護建設稅根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模設計稅率,不同地區(qū)的納稅人,適用不同檔次的稅率,具體適用范圍是納稅人所在地為城市市區(qū)的,稅率為 7％；納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的,稅率為 5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的,稅率為 1％。對房地產開發(fā)企業(yè)來說,主要是對其繳納的營業(yè)稅征收城市維護建設稅。（7）教育費附加教育費附加不是稅，他是對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人,就其實繳的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)而征收的一種附加費。教育費附加＝（增值稅＋消費稅＋營業(yè)稅）征收比率?，F(xiàn)行教育費附加征收比率為 3％。表 32: 股權轉讓與資產轉讓稅負比較房地產項目轉讓主要交易稅種資產轉讓 股權轉讓 稅率（％）營業(yè)稅 繳 不繳 5企業(yè)所得稅 繳 繳 25土地增值稅 繳 不繳 306012契稅 繳 不繳 35印花稅 繳 繳 城市維護建設稅 繳 不繳 1－7教育費附加 繳 不繳 3某省甲房地產開發(fā)企業(yè)近日準備將地處省城的一處房地產開發(fā)項目轉讓給乙公司（境外投資者），轉讓價格為 5 億元人民幣，土地增值稅準予扣除項目金額 3 億元。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)之間買賣房地產，發(fā)生的稅費有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅、城市維護建設費附加、教育費附加等。其中，資產收購方應當承擔的稅負有印花稅（稅率為 %）和契稅（某省契稅稅率為 4%）；資產出讓方應承擔的稅負有營業(yè)稅（稅率為 5%）、企業(yè)所得稅（稅率為 25%）、印花稅（稅率為 %）、城市維護建設費附加（稅率為 7%）、教育費附加稅率（稅率為 3%）。（1）外資資產并購房地產項目甲房地產開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的房地產項目作為一種資產直接轉讓。此轉讓交易的主體是這家房地產項目開發(fā)公司，交易標的是轉讓的房地產項目資產。根據(jù)前面對房地產項目資產轉讓稅收分析，甲房地產開發(fā)公司發(fā)生此交易要承擔的主要稅收包括：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市建設維護稅、教育費附加和印花稅。總稅收支出占轉讓收入比例約為 40%60%。外資資產并購房地產項目模式 圖 31（2）外資境內并購項目公司股權甲房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的項目公司的股權直接轉讓給乙公司，此項交易的交易主體為境內項目公司股東即甲房地產開發(fā)企業(yè)，交易標的為甲房地產開發(fā)企業(yè)持有的項目公司的股權。但這種轉讓只發(fā)生在項目公司內部，只是公司內部的股東或股權比例發(fā)生了變化，其對外的權利、義務（債權、債務）仍由項目公司承受。此時只需要把原來的項目公司變更為外商投資房地產企業(yè)，項目權屬仍在項目公司名下，不需要辦理權屬變更登記手續(xù)，也就規(guī)避了《城甲房地產開發(fā)企業(yè) 乙公司（境外投資者）項目公司整體資產項目公司13市房地產管理法》第 39 條規(guī)定的土地使用權轉讓條件。根據(jù)前面的分析，如果企業(yè)轉讓房地產項目的形式為股權轉讓的，轉讓企業(yè)需要承擔的稅負只有股權轉讓所得的企業(yè)所得稅（25%）。外資境內股權并購項目公司模式 圖 32（3）外資境外并購項目公司股權由于 50 號文規(guī)定：“嚴格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內房地產企業(yè)。境外投資者不得以變更境內房地產企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產審批。”所以對那些沒有海外股權結構的公司來說，就不能運用此種交易模式。但對于有海外股權結構的公司，這種模式可以進一步的節(jié)約稅后和規(guī)避審批。如果甲房地產開發(fā)企業(yè)已經在中國境外注冊一家丙公司，且丙公司擁有境內項目公司的全部股權，則丙公司可以通過轉讓境內項目公司股權的形式房地產項目。這樣交易的主體和標的又有變化。交易主體為境外丙公司，交易標的轉為境外丙公司持有的境內項目公司的股權。根據(jù)國家稅務總局《關于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人取得股票（股權）轉讓收益和股息所得稅收問題的通知》 （國稅發(fā)［1993］045 號）規(guī)定：“外國企業(yè)轉讓其在中國境內外商投資企業(yè)的股權取得的超過其出資額的部分的轉讓收益應征收預提所得稅” 。如果注冊地為“避稅港” ，即為跨國經營者取得對所得、資本利得等課征低稅率或無直接稅的國家或地區(qū)，如百慕大、開曼群島、巴哈馬對所得、股息、資本利得和銷售額不征收任何稅收，也不開征預提稅和遺產稅。根據(jù)注冊的國家與中國之間有稅收協(xié)定，則可以減少預提稅或獲得免稅的優(yōu)惠。 5因此，在這種交易方式下，轉讓雙方只需繳納印花稅。5梁蓓，國際稅收籌劃，對外經濟貿易大學版，2022，第 126 頁。甲房地產開發(fā)企業(yè) 乙公司（境外投資者）甲企業(yè)擁有的項目公司股權項目公司14外資境外股權并購項目公司模式 圖 33第 4章 外資并購房地產項目不同交易方式風險的分析（1）稅負較輕股權轉讓的對象是房地產項目公司的股權，它是整體轉讓項目公司的資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由房地產價值決定的，與企業(yè)轉讓房地產的行為完全不同。因此，股權轉讓的行為不用繳納契稅、營業(yè)稅和土地增值稅。股權收購方式涉及的稅種包括印花稅、企業(yè)所得稅。（2）手續(xù)簡單股權轉讓方式，變更的是項目公司的股東，土地使用權人沒有發(fā)生變更，仍然以項目公司的名義從事項目的開發(fā)經營活動，內資之間轉讓股權不需要重新辦理有關報批手續(xù)，外資股權并購時只需要獲得審批和把原項目公司變更為外商投資房地產企業(yè)，所以可以在原來的基礎上加快項目開發(fā)建設的進度。：（1）難以避免項目的合法性風險如果項目取得不符合法律規(guī)定或存在重大瑕疵，則可能會被政府收回或責令補交地價款等費用。比如：項目的取得不符合規(guī)定致使有關批準文件無效；乙公司（境外投資者）項目公司丙公司(境外)甲房地產開發(fā)企業(yè)丙公司擁有的項目公司股權15因土地閑置致使被政府收回或應繳納滯納金；因政策的調整使得原批準的土