【正文】 主要的投資方式。之后，2022 年 7 月 10 日出臺的 130 號文則直接堵著了外資以外債模式進入中國房地產(chǎn)企業(yè)的途徑。 2022 年 7 月 11 日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（建住房[2022]171 號）（下稱 171 號文）中規(guī)定：境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。美林集團向北京銀泰中心投資 3000 萬美元，成為銀泰中心項目的合作投資和經(jīng)營方，并以 3000 萬美元收購南京鋒尚項目約 50％股權(quán)。但此模式要求地產(chǎn)基金必須經(jīng)歷從項目申報、審批、開發(fā)建設(shè)到獲得回報長期的復(fù)雜過程，不利于資本的快速流動，并且還要承擔(dān)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險。隨著 2022年中國房價快速上漲，外資房地產(chǎn)資本在中國的投資迅速擴大，不少項目紛紛啟動，部分項目獲得了可觀的盈利，使外資房地產(chǎn)資本對中國房地產(chǎn)市場信心倍增。而且近年來中國持續(xù)的宏觀調(diào)控政策降低了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，市場政策環(huán)境透明性增加，使房地產(chǎn)市場運作趨于規(guī)范。在全球金融危機和銀行嚴格控制對內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)境下，我國房地產(chǎn)開發(fā)商選擇轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目獲得流動性資金來解決資金緊張的情況。目前，并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目成為了外資進入中國房地產(chǎn)的重要途徑。在中國經(jīng)濟健康發(fā)展的大背景下，國際房地產(chǎn)資本紛紛瞄準中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，逐步加大在華投資規(guī)模。 第四階段：2022 年至今，外資房地產(chǎn)資本迅速發(fā)展階段。一 些 較 早 進 入 中 國 房 地 產(chǎn) 投 資 市 場 的 海 外 資 本 ， 往 往 會 選 擇自 行 開 發(fā) 建 設(shè) 的 途 徑 。圖 11 房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資增長情況（億美元） 82040801201602002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022FDI數(shù) 據(jù) 來 源 ： 國 家 統(tǒng) 計 局 網(wǎng) 站（FPI）（a）提供貸款。171 號文被稱為“外資限炒令”，加強了對外資投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)和個人購房的管理。外資房地產(chǎn)資本在華投資傾向于選擇開發(fā)項目與收購成熟物業(yè)兩種投資模式，參股與債券購買的投資模式相對較少。6第 2章 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目的主要方式外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目，指外資購買境內(nèi)非外商投資房地產(chǎn)項目股東的股權(quán)或認購境內(nèi)公司增資，使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)( 股權(quán)并購)；或者，外資協(xié)議購買境內(nèi)房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)（主要是土地使用權(quán)），并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)運營該資產(chǎn)(資產(chǎn)并購)。（I）境內(nèi)股權(quán)并購。”因此，除《公司法》第 142 條：“發(fā)起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”外，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以在不改變項目權(quán)屬變更批準登記手續(xù)的情況下，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。（2）轉(zhuǎn)讓的標的是房地產(chǎn)項目資產(chǎn)，即作為資產(chǎn)體現(xiàn)的土地使用權(quán)。境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守商業(yè)3全國人民代表大會常務(wù)委員會，新城市房地產(chǎn)管理法（2022 修訂） 。銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為,包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物。但實際征稅時適用10％?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 （國稅發(fā)〔2022〕187 號）第三條第一項中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。城市維護建設(shè)稅應(yīng)稅額等于產(chǎn)品稅稅額、增值稅稅額和營業(yè)稅稅額之和同相應(yīng)稅率的乘積,其征收與增值稅、消費稅、營業(yè)稅同時進行。其中，資產(chǎn)收購方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅負有印花稅（稅率為 %）和契稅（某省契稅稅率為 4%）；資產(chǎn)出讓方應(yīng)承擔(dān)的稅負有營業(yè)稅（稅率為 5%）、企業(yè)所得稅（稅率為 25%）、印花稅（稅率為 %）、城市維護建設(shè)費附加（稅率為 7%）、教育費附加稅率（稅率為 3%）。根據(jù)前面的分析，如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的形式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓企業(yè)需要承擔(dān)的稅負只有股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的企業(yè)所得稅（25%）。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人取得股票（股權(quán)）轉(zhuǎn)讓收益和股息所得稅收問題的通知》 （國稅發(fā)［1993］045 號）規(guī)定：“外國企業(yè)轉(zhuǎn)讓其在中國境內(nèi)外商投資企業(yè)的股權(quán)取得的超過其出資額的部分的轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)征收預(yù)提所得稅” 。（2）手續(xù)簡單股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，變更的是項目公司的股東，土地使用權(quán)人沒有發(fā)生變更，仍然以項目公司的名義從事項目的開發(fā)經(jīng)營活動，內(nèi)資之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)不需要重新辦理有關(guān)報批手續(xù)，外資股權(quán)并購時只需要獲得審批和把原項目公司變更為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，所以可以在原來的基礎(chǔ)上加快項目開發(fā)建設(shè)的進度。在以后項目清算時，還應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅。（2）可以有效地規(guī)避項目的或有債務(wù)風(fēng)險因為轉(zhuǎn)讓的對象是土地使用權(quán)，所以，原項目公司的債務(wù)仍然由原項目公司承擔(dān)。房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓多數(shù)是因為在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，融資渠道閉塞逼迫所致。境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。通過前面的分析，外資可以通過資產(chǎn)和股權(quán)兩種手段并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險還可以通過合同條款加以約束，但目標房地產(chǎn)項目本身的風(fēng)險只能依靠調(diào)查結(jié)果進行判斷，因而在此階段對目標房地產(chǎn)項目進行調(diào)查更有意義。同時,為控制受讓方向轉(zhuǎn)讓方追償不得的風(fēng)險，受讓方可事先要求轉(zhuǎn)讓方提供擔(dān)保。經(jīng)過協(xié)商，B 公司看好此房地產(chǎn)項目（M）的升值前景，并決定收購。方案三：A 房地產(chǎn)集團公司在百慕大注冊成立一家 D 公司，然后將其擁有的 C 房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)按股權(quán)成本價轉(zhuǎn)讓給 D 公司，再由 D 公司將其擁有的 100%股權(quán)的 C 房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 B 公司。表 53 方案二相關(guān)稅負表 （單位：人民幣/元） (3)方案三方案三屬于外資境外并購項目公司股權(quán)。稅負計算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負 受讓方稅負轉(zhuǎn)讓收入 a 511,389,335所有者權(quán)益賬面值 b 353,923,821企業(yè)所得稅 c=(abd)*25% 39,302,455 39,302,455印花稅 d=a*% 255,695 255,695 255,695稅負總計 0 39,558,150 255,69521表 54 方案三相關(guān)稅負表 （單位：人民幣/元）稅負計算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負 受讓方稅負轉(zhuǎn)讓收入 a 511,389,335印花稅 b=a*% 255,695 255,695 255,695稅負總計 0 255,695 255,695對于這三種方案，從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮，各方應(yīng)承擔(dān)的稅負如表 55 和表 56 所示：表 55 轉(zhuǎn)讓方需承擔(dān)的稅負比較表 （單位：人民幣/元）方案一 方案二 方案三營業(yè)稅 25,569,467 0城市維護建設(shè)稅 1,789,863 0教育費附加 767,084 0土地增值稅 38,725,022 0企業(yè)所得稅 22,589,596 39,302,455 0印花稅 255,695 255,695 255,695契稅 20,455,573 0稅負總計 89,696,727 39,558,150 255,695表 56 受讓方需承擔(dān)的稅負比較表 （單位：人民幣/元）方案一 方案二 方案三營業(yè)稅 0 0城市維護建設(shè)稅 0 0教育費附加 0 0土地增值稅 0 0企業(yè)所得稅 0 0 0印花稅 255,695 255,695 255,695契稅 20,455,573 0稅負總計 20,711,268 255,695 255,695A 房地產(chǎn)集團公司與 B 公司在方案選擇上綜合了一下三種因素的影響，最終選擇了方案二，并簽署了轉(zhuǎn)讓隨附義務(wù)和擔(dān)保協(xié)議。并規(guī)定境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。但隨著中國對通過海外子公司避稅的監(jiān)管力度的加大，受讓方 B 公司最終可能仍會負有稅收責(zé)任的風(fēng)險。在 171 號文、50 號文以及 130 號文之后，國家嚴格控制了外資對中國房地產(chǎn)的投資。外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也是本論文比較推薦的收購模式。最后，感謝我的家人這兩年對我的理解和支持，才使我能順利地完成學(xué)業(yè)。[8] 吳翔華、申玲、陳紅艷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建項目轉(zhuǎn)讓模式研究，建筑經(jīng)濟，2022 年第 5 期，第 106 頁。[17] 張宏，外資地產(chǎn)基金內(nèi)地攻略，新地產(chǎn),2022,第 6 頁。 Accounting, 1998.個人簡歷 個人簡歷： 程冠星，男，1984 年 5 月 10 日生。[10] 張大偉， 《“限外令”之黑色幽默：海外基金加碼內(nèi)地樓市》 ，上海證券報，2022 年 2 月 15 日；[11] 張洪力，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，機械工業(yè)出版社，2022 年 8 月第 1 版。[2] 馬小朋，資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓并購房地產(chǎn)項目優(yōu)劣分析法律報告，互聯(lián)網(wǎng), 2022 年 10 月 15 日。因此合理的安排交易方式，可以減少企業(yè)的稅收負擔(dān)和風(fēng)險，從而增加企業(yè)的利潤。外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目的方式主要有三個：境內(nèi)股權(quán)并購、資產(chǎn)并購和境外股權(quán)并購。本案例只是目前眾多外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目案例中普通的一例，在當(dāng)前全球金融危機和中國對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控的影響下，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款越來越難以獲得，境內(nèi)開發(fā)商必須各顯神通去尋找資金，來充實公司的現(xiàn)金流，防止資金鏈斷裂。 方案一要求資產(chǎn)收購方 B 公司必須先與 A 集團公司達成項目 M 購買協(xié)議，然后再以項目 M 的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。方案一要繳納巨額的稅費，對迫切需要流動資金的 A 集團公司來說有點雪上加霜。受讓方不用繳納契稅。 (1)方案一方案一屬于外資資產(chǎn)并購境內(nèi)公司項目，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方 C 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅及教育費附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。土地出讓金 295,546,000 元。目前擁有十余家全資及控股企業(yè)，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以物業(yè)管理、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)為配套的專業(yè)房地產(chǎn)集團。根據(jù)規(guī)定,合同的權(quán)利義務(wù)終止后, 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則,根據(jù)交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。資產(chǎn)并購的風(fēng)險比較容易控制，但股權(quán)并購的風(fēng)險由于更具隱蔽性，往往在并購時難以察覺。根據(jù)《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》出售資產(chǎn)的境內(nèi)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在投資者向17審批機關(guān)報送申請文件之前至少 15 日，向債權(quán)人發(fā)出通知書，并在全國發(fā)行的省級以上報紙發(fā)布公告。在這種情況下，資產(chǎn)并購房地產(chǎn)項目存在著并購的合法性和缺乏物權(quán)保障的風(fēng)險。16地價款，就不會辦理審批和頒發(fā)許可證。房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓原因復(fù)雜,由于商業(yè)秘密的關(guān)系,外部人員很難了解項目公司的對外擔(dān)保、合同違約或