【正文】 2022 年 7 月畢業(yè)于中國(guó)礦業(yè)大學(xué)，獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位。[16] 李文斌，外商投資中國(guó)大陸房地產(chǎn)的動(dòng)因，中外投資,2022,第 9 頁(yè)。[12] 汪利娜，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀(guān)調(diào)控，經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2022 年第 8 期。[7] 董春山, 探討公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓, 中國(guó)房地產(chǎn), 2022 年 11月，12－15 頁(yè)。[3] 全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，新城市房地產(chǎn)管理法（2022 修訂）。再次，也要感謝我的同學(xué)和師兄們?cè)谶@兩年中給與我的幫助，沒(méi)有他們，我的研究生生涯過(guò)得不會(huì)這么充實(shí)。本文從稅收籌劃和風(fēng)險(xiǎn)控制兩個(gè)角度，采用理論結(jié)合實(shí)際相結(jié)合的方法，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易所涉及的稅收政策和風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，對(duì)不同交易方式進(jìn)行合理、科學(xué)地籌劃和安排，從而在遵守中國(guó)法律的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。并購(gòu)時(shí)受讓方通過(guò)與轉(zhuǎn)讓方簽訂相關(guān)協(xié)議，可以有效的減少股權(quán)轉(zhuǎn)讓所隱含的各種風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)分析三種并購(gòu)模式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，展現(xiàn)給企業(yè)一種操作思路，在全球金融危機(jī)和銀行嚴(yán)格控制對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍遇到資金緊張的情況。第 6章 論文結(jié)論由于外商投資房地產(chǎn)政策收緊，我國(guó)政府正在通過(guò)各種途徑抬高外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的門(mén)檻，限制它的投資規(guī)模。出售無(wú)力開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，便是各內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)獲得流動(dòng)資金的重要途徑。方案三雖然規(guī)避了資本利得稅。在新的企業(yè)的設(shè)立過(guò)程中，手續(xù)復(fù)雜，還要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的層層審批。2022 年 5 月 23 日，商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［2022］50 號(hào)），提出嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實(shí)際控制人）并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。而方案二需要繳納的稅費(fèi)雖然比方案三多，但比起方案一已經(jīng)大大的減少，屬于 A 房地產(chǎn)集團(tuán)公司可以接受的范圍。因此，此次境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅需繳納印花稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。受讓企業(yè)不需繳納契稅，但需繳納印花稅。受讓方應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的印花稅和契稅。 B 公司在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用58,377,821 元。通過(guò)顧問(wèn)公司的介紹，A 房地產(chǎn)集團(tuán)認(rèn)識(shí)了 B 公司。2022 年，集團(tuán)公司成立 C 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（項(xiàng)目公司） ，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)位于鄭州的一處房地產(chǎn)項(xiàng)目 M。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，受讓方可要求轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目公司的情況進(jìn)行披露并承擔(dān)披露不實(shí)的違約責(zé)任。隨附義務(wù)7吳翔華、申玲、陳紅艷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓模式研究，建筑經(jīng)濟(jì)，2022 年第 5 期，第 106 頁(yè)。其次，應(yīng)著重針對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查。因此，外資在選擇股權(quán)并購(gòu)時(shí)就要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，從而有效的減少股權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)，促使項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和順利開(kāi)發(fā)。這都增加了外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的門(mén)檻，提高了并購(gòu)的經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本，增加了并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。（5）外國(guó)投資者資產(chǎn)并購(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)的法律、政策的限制171 號(hào)文中規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò) 1000 萬(wàn)美元（含 1000 萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的 50％。外資并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)，需要對(duì)每一項(xiàng)資產(chǎn)盡職調(diào)查，然后就每項(xiàng)資產(chǎn)要進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移和報(bào)批，程序相對(duì)復(fù)雜。（2）必須依法繳納巨額的稅款根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，發(fā)生的稅費(fèi)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加、教育費(fèi)附加等?！缎鲁鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》(2022 修訂)第 39 條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上。二是土地使用權(quán)的對(duì)外抵押擔(dān)保。如果土地的取得或?qū)徟嬖趩?wèn)題，政府部門(mén)就不會(huì)同意辦理變更手續(xù)，所以在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中就可以發(fā)現(xiàn)這方面的問(wèn)題，并采取補(bǔ)救措施。（5）外國(guó)投資者股權(quán)并購(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)的法律、政策限制171 號(hào)文中規(guī)定，境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。（3）轉(zhuǎn)讓價(jià)款不可以列入項(xiàng)目的成本股權(quán)收購(gòu)價(jià)款只能作為受讓人的長(zhǎng)期投資按規(guī)定的年限攤銷(xiāo)，不能計(jì)入變更后的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的成本。（2）容易產(chǎn)生或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)收購(gòu)方式涉及的稅種包括印花稅、企業(yè)所得稅。 5因此，在這種交易方式下，轉(zhuǎn)讓雙方只需繳納印花稅。交易主體為境外丙公司，交易標(biāo)的轉(zhuǎn)為境外丙公司持有的境內(nèi)項(xiàng)目公司的股權(quán)?！彼詫?duì)那些沒(méi)有海外股權(quán)結(jié)構(gòu)的公司來(lái)說(shuō)，就不能運(yùn)用此種交易模式。此時(shí)只需要把原來(lái)的項(xiàng)目公司變更為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目權(quán)屬仍在項(xiàng)目公司名下，不需要辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，也就規(guī)避了《城甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 乙公司（境外投資者）項(xiàng)目公司整體資產(chǎn)項(xiàng)目公司13市房地產(chǎn)管理法》第 39 條規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。根據(jù)前面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收分析，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)生此交易要承擔(dān)的主要稅收包括：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)之間買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)，發(fā)生的稅費(fèi)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加、教育費(fèi)附加等。（7）教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加不是稅，他是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人,就其實(shí)繳的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種附加費(fèi)。（6）城市維護(hù)建設(shè)稅該稅是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人,就其實(shí)繳的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅負(fù)。依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名登記不征契稅的批復(fù)》（財(cái)稅〔2022〕184 號(hào)）第二條：“在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅”?！蛾P(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2022]21 號(hào)，自 2022 年 3 月2 日起執(zhí)行）第五條“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題”規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048 號(hào)）暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”（3）土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。低稅率為 20％，適用于在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的非居民企業(yè)。依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2022〕191 號(hào)）規(guī)定：自 2022 年 1 月 1 日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。（1）營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)都需要繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，我國(guó)現(xiàn)行稅法體系有七大類(lèi)，在這七大類(lèi)稅法中，與房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓直接相關(guān)的有： 4（1） 流轉(zhuǎn)稅類(lèi)：營(yíng)業(yè)稅。已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T(mén)申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。外資資產(chǎn)并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目 圖 23（2）外資資產(chǎn)并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)法律《新城市房地產(chǎn)管理法》(2022 修訂)第 39 條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。從法律上講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓性質(zhì)應(yīng)屬于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)?！痹摲ǖ?138 條規(guī)定：“股東持有的股份可以依法轉(zhuǎn)讓。境內(nèi)轉(zhuǎn)讓方 外資房地產(chǎn)資本項(xiàng)目公司股權(quán)項(xiàng)目公司7境內(nèi)股權(quán)并購(gòu) 圖 21（II）境外股權(quán)并購(gòu)，在這種模式下，轉(zhuǎn)讓方首先應(yīng)在（或者已在）中國(guó)境外成立一家公司，然后再通過(guò)資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)由項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)移到境外設(shè)立的公司內(nèi)。外資股權(quán)并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目又分為境內(nèi)股權(quán)并購(gòu)和境外股權(quán)并購(gòu)。它有以下特點(diǎn)： 2（a）轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股東。目前，外資并購(gòu)已成為外資投資中國(guó)房地產(chǎn)主要的投資方式。由此可見(jiàn)，在目前限外政策的影響下，外資投資模式正在由物業(yè)收購(gòu)向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。之后，2022 年 7 月 10 日出臺(tái)的 130 號(hào)文則直接堵著了外資以外債模式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的途徑。2022 年 7 月 10 日，《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》（匯綜發(fā) [2022]130 號(hào)）（下稱(chēng) 130號(hào)文），規(guī)定 2022 年 6 月 1 日以后取得商務(wù)主管部門(mén)批準(zhǔn)證書(shū)且通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，不論是新設(shè)還是增資，各分局均不予辦理外債登記手續(xù)。 2022 年 7 月 11 日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（建住房[2022]171 號(hào)）（下稱(chēng) 171 號(hào)文）中規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。（b）參股或者購(gòu)買(mǎi)債券。美林集團(tuán)向北京銀泰中心投資 3000 萬(wàn)美元，成為銀泰中心項(xiàng)目的合作投資和經(jīng)營(yíng)方，并以 3000 萬(wàn)美元收購(gòu)南京鋒尚項(xiàng)目約 50％股權(quán)。外資通過(guò)收購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股份（多是項(xiàng)目公司）的方式，介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。但此模式要求地產(chǎn)基金必須經(jīng)歷從項(xiàng)目申報(bào)、審批、開(kāi)發(fā)建設(shè)到獲得回報(bào)長(zhǎng)期的復(fù)雜過(guò)程，不利于資本的快速流動(dòng)，并且還要承擔(dān)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)。22022 27303 23277 2899 11271999 25762 21422 3167 11731998 24378 19960 3214 12041997 21286 17202 1989 2095數(shù)據(jù)來(lái)源：中 宏 數(shù) 據(jù) 庫(kù)（1）外商直接投資（FDI）（a）收購(gòu)已建成物業(yè)直接收購(gòu)房地產(chǎn)物業(yè)，收購(gòu)方一般長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)物業(yè)的租金收益并享有物業(yè)增值收益，不參加前期開(kāi)發(fā)過(guò)程。隨著 2022年中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，外資房地產(chǎn)資本在中國(guó)的投資迅速擴(kuò)大，不少項(xiàng)目紛紛啟動(dòng)，部分項(xiàng)目獲得了可觀(guān)的盈利，使外資房地產(chǎn)資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心倍增。由于中國(guó)的法律限制和政策的不透明，外資在此階段投資量小，且波動(dòng)性較大。而且近年來(lái)中國(guó)持續(xù)的宏觀(guān)調(diào)控政策降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)政策環(huán)境透明性增加，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作趨于規(guī)范。關(guān)鍵詞：外資房地產(chǎn)資本，資產(chǎn)并購(gòu)，股權(quán)并購(gòu)，稅收籌劃。在全球金融危機(jī)和銀行嚴(yán)格控制對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款環(huán)境下