【文章內(nèi)容簡介】 — 120 平方米的三房二廳一衛(wèi)與 127— 140 平方米的三房二廳二衛(wèi)為主力供應(yīng)，另還有少量一房房源供應(yīng)市場。 低密度物業(yè)中，區(qū)域市場上的花園洋房主要供應(yīng) 140 平方米左右的三房二廳二衛(wèi)， 疊加別墅面積在 143— 195 平方米，聯(lián)排別墅物業(yè)面積在 190— 224 平方米區(qū)間 ，雙拼別墅供應(yīng)面積在 226— 227，區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品整體定位中偏高 端，以經(jīng)濟(jì)型高端物業(yè)為主力供應(yīng) 。 區(qū)域供應(yīng)各物業(yè)主力戶型面積列表： 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 主力 戶型面積（㎡） 賽世香樟園 多層 2/2/1： 8598 3/2/1： 108118 小高層 2/2/1： 3/2/1： 高層 3/2/2： 東方天郡 花園洋房 3/2/3： 139 小高層 3/2/2： 高層 2/2/1： 85101 空中花園 3/2/2： 亞東城 小高層 3/2/1： 高層 1/1/1： 新城尚東區(qū) 花園洋房 3/2/1： 3/2/2： 疊加 聯(lián)排 康橋圣菲 單身公寓 1/1/1： 花園洋房 3/2/2： 山水風(fēng)華 疊加 141148 174178 聯(lián)排 212224 雙拼 226227 需求分析 區(qū)域內(nèi)普通住宅以小戶型、 8090 平方米左右的兩房及 110130平方米的三房為主力需求 總價(jià)相對較低的小戶型、 8090 平方米左右的兩房以及戶型合理、實(shí)用的 110130 平方米的三房仍是市場主力需求，通過對區(qū)域內(nèi)樓盤銷售狀況調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)購房者都比較喜歡并接納總價(jià)相對較低的兩房及戶型合理、實(shí)用的三房，合理、實(shí)用、實(shí)惠仍然是目前購房者關(guān)心的因素。 目前由于低密度物業(yè)供應(yīng)扎推，銷售出現(xiàn)略微的滯后，而普通公寓的整體去化情況相對較好 從 區(qū)域內(nèi)各在售物業(yè)的銷售情況來看，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷售情況整體較好 。從區(qū)域市場來看，由于近期內(nèi)區(qū)域市場上低密度物 業(yè)供應(yīng)扎推，且面積相對較大，單價(jià)日益走高，相對帶來總價(jià)的大幅提升，因此目前區(qū)域內(nèi)的低密度物業(yè)出現(xiàn)了略微的滯銷狀態(tài)；而相比較而言，目前區(qū)域內(nèi)的普通公寓物業(yè)由于目前銷售情況較好。 區(qū)域供應(yīng)物業(yè)銷售情況一覽表： 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 各物業(yè)銷售率 整體銷售率 賽世香樟園 多層 280 240 % % 小高層 459 429 % 高層 504 417 % 東方天郡 花園洋房 96 95 % % 小高層 403 379 % 高層 756 626 % 空中花園 210 41 % 亞東城 小高層 1499 1360 % % 高層 955 808 % 新城尚東區(qū) 花園洋房 540 354 % % 疊加 97 47 % 聯(lián)排 41 40 % 康橋圣菲 單身公寓 636 405 % % 花園洋房 164 31 % 山水風(fēng)華 疊加 現(xiàn)場售 磬 現(xiàn)場售磬，但網(wǎng)上未有成交公示 聯(lián)排 現(xiàn)場售磬 雙拼 現(xiàn)場售磬 價(jià)格分析 目前 區(qū)域小高層、高層公寓售價(jià) 一般 在 5300— 6000元 /平方米區(qū)間， 花園洋房均價(jià)在 6500元 /平方米以上，疊加別墅均價(jià) 超過 6800元 /平方米 近一年來， 不斷涌現(xiàn)的利好， 以及整體樓市的熱銷， 讓仙林的房價(jià)上漲腳步加速。隨著地鐵 2020 年通達(dá)仙林、鼓樓醫(yī)院和金鷹進(jìn)駐仙林，同時(shí) “ 高校牌 ” 、 “ 交通牌 ” 、 “ 生態(tài)牌 ” 都是它的 優(yōu)勢資源 ， 目前區(qū)域內(nèi)在售的小高層與高層公寓售價(jià)在 5300— 6000 元 /平方米； 2020 年 4 月，東方天郡項(xiàng)目推出區(qū)域內(nèi)第一個(gè)花園洋房產(chǎn)品，均價(jià) 5800 元 /平方米。此后直到 2020 年 7 月，新城尚東區(qū)推出區(qū)域內(nèi)第二個(gè)花園洋房產(chǎn)品，均價(jià)同樣是 5800 元 /平方米，但產(chǎn)品有很大差別。 目前區(qū)域花園洋房均價(jià)在 6500 元 /平方米以上，疊加別墅均價(jià)在 6800 元 /平方米 以上 。 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目售價(jià)列表： 項(xiàng)目名稱 在售物業(yè)銷售均價(jià)（元 /㎡） 各物業(yè)累計(jì)成交均價(jià)（元 /㎡） 賽世香樟園 在售 小高層、高層 尾房 ： 6500 多層： 5312 小高層： 5110 高層： 4549 東方天郡 普通公寓： 6000； 空中花園： 6800 花園洋房： 5979 小高層： 5062 高層： 5231 空中花園： 6067 亞東城 小高層： 5700 高層： 5300 小高層： 4548 高層： 4518 新城尚東區(qū) 花園洋房： 6500 疊加別墅： 7800 聯(lián)排： 9300 花園洋房： 5591 疊加： 5467 聯(lián)排： 6979 康橋圣菲 單身公寓： 68007400（精裝修） 退臺式花園洋房： 7000 單身公寓： 6066 花園洋房： 6212 山水風(fēng)華 疊加： 7000 聯(lián)排： 8600 雙拼： 930010000 無成交均價(jià)顯示 客戶分析 目前區(qū)域內(nèi)普通住宅項(xiàng)目客戶群以教師、學(xué)生家庭、當(dāng)?shù)鼐用?、區(qū)域企業(yè)員工為主 教師及學(xué)生家庭： 仙林大學(xué)城作為人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，大量的人口將被導(dǎo)入。首當(dāng)其沖的莫過于大學(xué)城里的教師，一方面考慮工作的便利，另一方面面對市區(qū)房價(jià)的高漲，他們多數(shù)選擇在本地購置物業(yè)。大學(xué)城內(nèi)入住學(xué)生的不斷增多，不少來自全國各地尤其是江蘇省其他城市的學(xué)生的父母出于照顧孩子的目的選擇在本區(qū)域內(nèi)購買住房。 投資客： 雖然區(qū)域房價(jià)已上漲到一定的高度，但由于大學(xué)城內(nèi)會有越來越多的大學(xué)生入住，多數(shù)不愿住校而又不夠?qū)嵙徶米≌膶W(xué)生多數(shù) 選擇在外租房，不少的投資客選擇在區(qū)域內(nèi) 購 房。 周邊企業(yè)員工、本地居民 ： 周邊多數(shù)工廠、企業(yè)的職工也是本區(qū)域的客戶群。揚(yáng)子巴斯夫等外資企業(yè)高管將以仙林為第二大居住地。新港開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有 1000 多家外 資 企業(yè)，這類人群也極有可能會成為區(qū)域的消費(fèi)群。 區(qū)域內(nèi)別墅式物業(yè)客戶群仍以投資客、教師、企業(yè)家、政府官員、外籍人士為主 根據(jù)區(qū)域內(nèi)目前客戶群來分析，區(qū)域內(nèi)別墅式項(xiàng)目客戶群仍以大學(xué)城內(nèi)具有一定資歷的中、小學(xué)教師、大學(xué)教授、企業(yè)家、外籍學(xué)生家長、市內(nèi)投資客為主。目前仙林大學(xué)城內(nèi)大中小學(xué)校林立，教師在區(qū)域內(nèi)占據(jù)一定人口比例， 各類高級教師由于工作原因，將會選擇在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行二次置業(yè)；而區(qū)域內(nèi)擁有 400 名外籍在校生的國際學(xué)校，外籍學(xué)生家長無疑將成為區(qū)域內(nèi)別墅式物業(yè)的遷在客戶群。 此外，企業(yè)家、政府官員、投資客一直以來都是別墅式物業(yè)的主力客戶群，無庸置疑這類人群仍將成為區(qū)域內(nèi)該類物業(yè)的潛在客戶群。 區(qū)域未來供應(yīng)分析 區(qū)域 未來供應(yīng)將以低密度住宅為主力供應(yīng)，即將上市的花園洋房、別墅等低密度物業(yè)的供應(yīng)量達(dá) 65 萬平方米； 2020 年以來區(qū)域內(nèi)陸續(xù)出讓了 5 塊容積率在 — 之間的土地，容積率表明未來區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)物業(yè)將以低密度物業(yè)為主 力，尤其是規(guī)劃中對建筑容積率、高度的限制，使得產(chǎn)品的建筑形態(tài)更加清晰化，將以花園洋房、疊加、聯(lián)排別墅為主。 這 5 幅地塊中，新城尚東區(qū) 、山水風(fēng)華 已上市 ， 2020 年其將繼續(xù)提供后續(xù)供應(yīng)；仙林地產(chǎn)開發(fā)的山水風(fēng)華以及康橋圣菲的后續(xù)供應(yīng)均為后期區(qū)域市場的主力供應(yīng)，未來區(qū)域市場低密度物業(yè)供應(yīng)總量將達(dá)到 65 萬平方米。 區(qū)域未來供應(yīng)低密度物業(yè)概況： 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 后續(xù)住宅供應(yīng)（萬 ㎡） 上市時(shí)間 產(chǎn)品類型 預(yù)計(jì)供應(yīng)戶型面積（㎡） 新城尚東區(qū) 新城地產(chǎn) 2020年 34月 花園洋房、疊加、聯(lián)排 花園洋房： 70140 疊加別墅： 130200 聯(lián)排別墅： 200 康橋圣菲 江蘇星晟地產(chǎn) 2020年具體時(shí)間待 定 單身公寓、退臺式花園 洋房、電梯花園洋房 單身公寓： 2050 花園洋房： 137154 電梯多層： 126135 山水風(fēng)華 仙林地產(chǎn) 2020年 1月下旬 雙拼、 聯(lián)排、疊加 疊加別墅： 140200 聯(lián)排別墅： 200210 雙拼別墅： 230 匯杰文庭 交通地產(chǎn) 一期 2020年 3月底— 4月初 花園洋房、疊加 、 聯(lián)排、雙拼 花園洋房： 80140 疊加別墅： 150170 聯(lián)排別墅： 190 雙拼別墅： 210 依云溪谷 招商局地產(chǎn) 2020年 7月 獨(dú)立別墅、雙拼、花園 洋房（疊加住宅） —— 棲園 棲霞建設(shè) 22 2020年 聯(lián)排別墅、疊加別墅 合計(jì) 小高層、高層普通公寓