【文章內(nèi)容簡介】 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán) 酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 第四個階段：即 2020 年到現(xiàn)在，這個階段可以稱之為理性發(fā)展階段 ： 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 t omuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 1 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 自 2020 年，為了產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)的良性發(fā)展，行業(yè)開始自發(fā)組織一年一度的 “產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇”： 總結(jié)經(jīng)驗教訓，研討解決重點、難點問題，表彰行業(yè)先進。產(chǎn)權(quán)酒店投資商，開發(fā)商，酒店管 理公司包括產(chǎn)權(quán)酒店購買者逐漸的走向成熟。 特征包括：項目前期聘請專業(yè)的咨詢公司介入，定價及投資回報率的趨于合理，售后和經(jīng)營階段重視和小業(yè)主的溝通，交換概念的引入和發(fā)展等等。 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 t omuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 這個階段的項目也不再是以盤活存量的資產(chǎn)， 更多的是基于新建酒店建設(shè)融資的考慮 ，項目開始逐步發(fā)展到二、三線城市。如 圖， 19942020年新增產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)前三名為廣東、上海、北京，這三地聚集了較多的存量房產(chǎn)；而 20202020年新增產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)前三名為浙江、海南、江蘇， 這些區(qū)域大部分是由于經(jīng)濟、旅游發(fā)展而產(chǎn)生的酒店需求作為主要驅(qū)動力的 。南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超 狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 514542363130232020190 10 20 30 40 50 60浙江海南江蘇廣東湖南山東上海北京湖北廣西 圖 4： 20202020年新增產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量統(tǒng)計 （資料來源：友擇咨詢）南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭 值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 經(jīng)過 10 多年的發(fā)展 ，中國產(chǎn)權(quán)酒店的數(shù)量已經(jīng)超過了 1000家，分時度假酒店卻還不超過 20 家，與國外將分時度假為主流 產(chǎn)品 的情形恰恰相反，我們認為這與國外擁有較成熟的法律及信用環(huán)境有關(guān)。中國目前還沒關(guān)于這個行業(yè)的政策法規(guī)，而信用環(huán)境又相對較差，所以中國人更愿意選擇有國家頒發(fā)的《產(chǎn)權(quán)證書》作為保障的產(chǎn)權(quán)酒店投資。 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 t omuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊 泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 現(xiàn)狀分析 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店 在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 成功與失敗的比例 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 t omuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店 提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 46%3%11%17%14%1% 8%成功 有糾紛 失敗 籌建中 想做沒做 招商中 情況不清 圖 5： 中國產(chǎn)權(quán)酒店運營現(xiàn)狀 （資料來源：友擇咨詢）南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店 提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 失敗是指 該 項目作為產(chǎn)權(quán)酒店操作失敗，最終結(jié)果可能是項目改變用途或爛尾。 產(chǎn)權(quán)酒店失敗的原因主要有以下三種：①資金不足 ，如秦皇島維多利亞海灣； ②股東出現(xiàn)利益紛爭 ，如上海太平洋國際酒店 ③無法實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分割 ，如桂林陽朔一尺水酒店。 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tom uel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 有糾紛主要是指酒店沒有按期兌現(xiàn)小業(yè)主投資回報。 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 產(chǎn)權(quán)酒店 概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 截止到現(xiàn)在，產(chǎn)權(quán)酒店失敗和有糾紛的項目占全部產(chǎn)權(quán)酒店的 %，而且大部分集中在上文所述的第三階段（ %），在第四階段（ 20202020）六年的發(fā)展歷程中，新增失敗和有糾紛的項目僅占新增產(chǎn)權(quán)酒店的 %。我們認為產(chǎn)權(quán)酒店在中國經(jīng)過 10幾年的發(fā)展，正在步入良性發(fā)展軌道。 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 t omuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 不同星級檔次的比例 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限 公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 1. 1. 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 6%14%46%34%經(jīng)濟型（含二星）（準）三星（準）四星（準）五星 圖 6： 中國產(chǎn)權(quán)酒店星級分布現(xiàn)狀（ 19942020） （資料來源：友擇咨詢） 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 t omuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 中國產(chǎn)權(quán)酒店五星級（含準五星級）占 34%，四星級（含準四星級）占 46%，由此可以看出 中國的產(chǎn)權(quán)酒店還是以高星級酒店開發(fā)作為主流 。 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開 發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 1. 1. 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 分析其原因，第三階段的產(chǎn)權(quán)酒店項目主要來自于存量房產(chǎn)改建，而這些存量房產(chǎn)一般占據(jù)的都是城市的黃金地段，開發(fā)高檔酒店不但可以滿足高檔酒店消費需求，也能給開發(fā)商帶來更豐厚的利潤；第四階段的產(chǎn)權(quán)酒店主要來自于經(jīng)濟快速發(fā)展的二、三線城市， 這些城市或者隸屬于他們的旅游度假區(qū)原有的賓館酒店大多陳舊，滿足不了現(xiàn)代旅游、商務住宿要求，新建的產(chǎn)權(quán)酒店往往承擔著當?shù)爻鞘凶∷藿哟纳壢蝿?，很多產(chǎn)權(quán)酒店都是當?shù)氐男蜗蠊こ獭?南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾 敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 從另一方面來說，產(chǎn)權(quán)酒店星級分布特征也反映了中國酒店住宿業(yè)的發(fā)展趨勢，即高檔酒店和經(jīng)濟型酒店快速發(fā)展，二、三星級酒店逐步失去市場競爭優(yōu)勢，出現(xiàn)一定程度的萎縮。南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超 狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 投資回報方式 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 t omuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群 郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 92%5%3%固定回報分紅保底分紅 圖 7： 中國產(chǎn)權(quán)酒店投資回報方式現(xiàn)狀（ 19942020） （數(shù)據(jù)來源：友擇咨詢）南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬 英柱迷罰餡豺惱暖 由圖可知， 目前產(chǎn)權(quán)酒店采用的回報方式有三種：①固定回報②分紅③保底回報 +分紅 。其中采用固定回報率的占絕大多數(shù)（ 92%） 。我們認為原因在于酒店管理專業(yè)性太強，加之財務監(jiān)管困難，如果采用分紅模式，小業(yè)主擔心由于信息不對稱，或者道德風險給自己帶來投資風險。 南長涂產(chǎn)權(quán)酒店可行性分析報告 tomuel091025嵊泗遠東長灘龍眼礁旅游度假中心產(chǎn)權(quán)酒店市場營銷報告嵊泗遠東長灘旅游開發(fā)有限公司 第 37 頁 共 59 頁 1 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)酒店概述 定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒店提脯核炎紋筏脈糕超狂龜蛾酥歉叭值樣錨曉陽廬應辜嗅爾涸狽蠻納楞炎鍬聾敢廓元晃闊熒徘析長肚墳略鍬騙斌樸群郴害悲涸衙睬英柱迷罰餡豺惱暖 產(chǎn)權(quán)酒店采用的投資回報率一般在 5%— 12%之間，考慮到不同產(chǎn)權(quán)酒店承諾的回報率有的稅前，有的稅后，有的需要小業(yè)主另外支