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正文內(nèi)容

云南昭通某產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研究報告(編輯修改稿)

2025-04-01 05:33 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 收緊,物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 (二)應(yīng)對策略 四大 SO 策略 (強化優(yōu)勢與機會策略) 強化項目自身的高檔性和唯一性,將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別,迅速占領(lǐng)市場,出奇制勝; 配合項目昭通地標(biāo)性建筑的外觀,充分利用良好展示面,強化樓體及現(xiàn)場包裝,迅速吸引周邊客戶關(guān)注; 利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢,通過有針對性地實施點式營銷策略,盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶; 強化、利用發(fā)展商良好的社會資源優(yōu)勢,對轄區(qū)內(nèi)各本地企業(yè)進行重點宣傳,促成集團購買。 兩大 WT 策略 (化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險) 項目進行準(zhǔn)確市場定位,并通過實施 具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案,吸引客戶購買; 15 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢,我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司,增加酒店產(chǎn)品附加值,提升形象檔次; 利用資源優(yōu)勢對項目進行信譽擔(dān)保; 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。 結(jié)論: 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征,以及影響本項目的各種因素,認(rèn)為:本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢,如果能優(yōu)化主觀因素(市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等),在特色化和配套性上取得最佳差異化特征,本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避,并會有良好的市場表現(xiàn)。 三、項目評價 XX酒店項目在昭通片區(qū)目前仍屬于獨一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型,但在整個云南房地產(chǎn)市場來說,屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項目。 由于該項目上市時機良好,產(chǎn)品稀缺,預(yù)計銷售壓力不大。另外,從未來長期投資回報的角度考慮,應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本,提高酒店的盈利能力,盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報,降低中小投資者的投資風(fēng)險,提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來看, XX 酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段,本項目運營條件成熟,時機合理,市場醞釀形勢及周邊配套完善,受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨 勢及 云南 經(jīng)濟特點的利好影響,本項目前景展望非常良好。 四、市場定位及項目評估: 16 (一)市場定位 昭通作為云南重要城市,一直以來在云南的經(jīng)濟發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。 從長期來看仍處在一個起步階段,市場上的買家以本地居民為主,外地消費較少,是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入,而使到市場缺乏競爭,房地產(chǎn)項目不多,樓盤規(guī)模較小,可供置業(yè)者選擇的范圍較小,樓盤價格每平方米介乎在 28007000 元之間。 無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看,昭房地產(chǎn)都是云南房地產(chǎn)市場的重要組成部分,目前市場中 大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著經(jīng)濟的發(fā)展, 昭通 房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?,未來前景美好,產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 (二)項目評估 在整個昭通市場中, XX 酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店,具有很強的獨特性、唯一性,是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題,項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項目目前情況,我們認(rèn)為:該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求: 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項目情況,我們認(rèn)為有三種方案可供選擇: ? 整體出讓 ? 抵押貸款 17 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓: 概念: 即尋找第三方受讓人,以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。 優(yōu)勢: ( 1)能快速回籠大量資金; ( 2)不存在后續(xù)問題。 劣勢: ( 1) 大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家; ( 2) 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán); ( 3) 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低,無法根據(jù)市場價格銷售,難以保證對前期投資的回收,將造成對資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 小結(jié): 基于以上分析,酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金,但會造成嚴(yán)重?fù)p失,而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此,此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 項目抵押貸款: 概念: 即按照一定的市場估價,將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢: ( 1)能回籠部分資金; 18 ( 2)能保持對酒店的經(jīng)營管理。 劣勢: ( 1)抵押貸款額度較低,回籠資金少; ( 2)將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān); ( 3)嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位,對項目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。 小結(jié): 基于以上分析,抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理,但不符合我們對快速回籠大量資金的要求,且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此,此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 產(chǎn)權(quán)式酒店: 概念: 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主,業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理,并收取投資回報的方式。 優(yōu)勢: ( 1)能以市場價格快速回籠大量資金; ( 2)能保持對酒店的經(jīng)營管理; ( 3)能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。 劣勢: ( 1)操作方式較為復(fù)雜; ( 2)存在后續(xù)經(jīng)營回報的風(fēng)險。 小結(jié): 19 基于以上分析,酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金,在很大程度上解決資金利息問題,而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求,因此,此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 五、 項目定位 XX 酒店為昭通市 XX 酒店管理有限公司全資擁有,是昭通市為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店 4 層,總投資 2800 萬元。 XX 酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于蒙泉大道與望海路的交匯處。酒店按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理,酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上,全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 因此,項目應(yīng)該定位為: 昭通首個產(chǎn)權(quán)式酒店。 六、方案評估意見 綜合項目評估三種方案的比較分析,我們認(rèn)為: 產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項目最佳出路的要求,對于酒店而言,具有四大戰(zhàn)略性 意 義: ■ 快速回籠大量資金,緩解資金壓力 ■ 由市場決定價格,實現(xiàn)項目的增值 ■ 產(chǎn)權(quán)自主分配,保證對項目的經(jīng)營管理權(quán) ■ 促進酒店管理水平的全面提高,保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 20 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 一、各類物業(yè)銷售收入估算 (一)酒店客房部分價格定位 定位理論依據(jù): 由于項目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店,故不能采取比較法定價; 項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè),故可采取收益法。 收益法定義 : 預(yù)測估價對象的未來正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益年有限,且其他因素不變的價格計算公式: V=[1- 1/( 1+ r) n]a/r V—— 項目現(xiàn)今總價 n—— 項目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率,即項目投資回報率,一般取經(jīng)驗值 8%; a—— 項目的年凈收益 價格求取 本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店,經(jīng)營年限一般為 20 年,故收益年限n= 20 本項目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果,我們可以設(shè)定: 21 平均租金收益: (根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計) = 184 元 /套 /天
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