【文章內(nèi)容簡介】 也就是說規(guī)范的酒店只有不到一半。同時整個縣城的餐飲、會議接待、以及高端文化娛樂消費市場存在很大的空白，因此高端酒店業(yè)有著極大的發(fā)展空間與機遇。針對本項目對場客戶進行調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論如下： 項目周邊房地產(chǎn)開發(fā)對區(qū)域形象的提高，客戶普遍對本項目感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大部分以選擇自住為主。本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境在不斷提高。 消費者對產(chǎn)品及配套的要求高?？蛻羝毡閷ι畹扰涮滓筝^高，在周邊尚未成熟的情況下，本項目需要通過建設自身配套實現(xiàn)便利的生活。本項目輻射能力強。特別是酒店以及商業(yè)街其他文化娛樂消費的投資價值，對于外來投資客戶具有較大的吸引力。區(qū)域內(nèi)暫時無酒店。全縣真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有鴻運酒店一家，其他為不具備四星或三星酒店標準但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個丹寨來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；丹寨酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有鴻運酒店一家，其他的均不到100間；酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。以消化本地旅游以及各企業(yè)商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。丹寨各酒店客房價格一般在對外公布價基礎上給予很大折扣，一般在4折左右。標準房價格一般在220—330元之間，套房價格一般在380—800員之間；結(jié)論：根據(jù)對丹寨縣酒店業(yè)發(fā)展情況、本項目的競爭格局以及客戶需求的分析，本項目發(fā)展的市場機遇在于： 丹寨縣城酒店市場健康，高端酒店業(yè)目前處于空白期，本項目具有極大的發(fā)展趨勢。 本項目可提升空間大。 項目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢?？蛻魧Ρ卷椖康恼J可度高，本項目發(fā)展具有良好的客戶基礎。第三部分 項目分析及評價n 總建筑面積：㎡n 地上面積：㎡n 地下面積：㎡n 用地面積：㎡n 層數(shù)共18層1層：大堂2層：商業(yè)配套417層：酒店客房18層：總統(tǒng)套房n 客房總數(shù)：300間標準客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設施構(gòu)成：n 休閑娛樂1層：西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：XX酒樓3層：民俗藥浴中心（桑那中心）4層：XX夜總會（休閑中心）包括網(wǎng)球泳池項目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，未來的配套設施正在加緊建設當中，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。項目的景觀資源豐富，坐擁區(qū)域中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 SWOT分析優(yōu)勢（S）項目位于地塊區(qū)域中心，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰高速公路，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府招商的控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎。劣勢（W）項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項目配套設施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；項目周邊商業(yè)氛圍較弱；機會（O）丹寨旅游業(yè)的發(fā)展為酒店業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎；周遍房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的步伐日益加快，帶動整個丹寨房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；丹寨高端酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；工業(yè)園區(qū)企業(yè)多，消費能力強；本地居民可支配收入增加，高端餐飲以及文化娛樂消費欲望強烈。威脅（T）投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；作為新興的酒店，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風險性；四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與全縣其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領高端市場，出奇制勝；配合項目丹寨地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，打造一站式消費服務，酒店集合影院、書店、健身、娛樂（球類娛樂包括桌球、保齡球、網(wǎng)球等）藥浴、桑拿、中醫(yī)推拿、美容、為一體的消費終端，以50100元的通票模式以及項目加推模式經(jīng)營（1+N），盡可能促使酒店客戶消費。形成自己獨有的經(jīng)營模式。強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景旅游資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風險）項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；針對自身酒店配套設施經(jīng)營，我司建議引進高品牌度集合娛樂餐飲為一體的經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保；快打快銷規(guī)避政策風險。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，我司認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 中聯(lián)大酒店項目在丹寨目前仍屬于獨一無二的酒店類型。由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預計經(jīng)營壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，中聯(lián)大酒店以一