【文章內(nèi)容簡介】 、收費標準已確定但針對該項目的特點：● 自籌資金無法完成項目建設，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款；● 施工周期未確定：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速；● 概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對信心的有力支持；● 項目規(guī)模有限、推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。9 運行方式定位運行方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的酒店運行方式確定下來。第四章 營銷策略1 宣傳主題概念● 萬豪酒店，您的酒店您的家● 時尚型的、共享型的，交流型的，開放型的● 經(jīng)典的地段，吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生2 賣點整合● 具有中心游泳池的濱?；▓@式景觀● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利● 配有完善的酒店配套設施并提供個性化的酒店服務3 優(yōu)惠措施● 宣傳期間入住，優(yōu)惠2%● 試營業(yè)期間，優(yōu)惠1%● 一次性訂房兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%● 一次性訂房五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期入住，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4 目標體系——整體推廣思路營業(yè)的目標，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品推廣，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、進度和資金回籠計劃。這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。各步驟需要達到的預期目標如下。1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項目品牌的推廣應該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“秦皇島首推的濱海酒店公寓主題（Beach condo）”形象得以確立，使得本項目 “時尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地POP上。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎。2 現(xiàn)場廣告牌的制作內(nèi)容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。3 施工圍墻的制作；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。4 賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關懷與企業(yè)精神。建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào)（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍橙色標志或以藍、橙色為底色。陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、營業(yè)資格、宣傳展板、入住表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調(diào)機、文件柜、適量盆景。5 廣告語廣告牌主題廣告語：“萬豪酒店——您的酒店，您的家”。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍保砻鞅卷椖康幕竟δ芫哂卸燃倬频昊臼褂霉δ?；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。背景廣告語：“時尚型的，共享型的，交流型的，開放型的”。本廣告語以連續(xù)、重復的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象：時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式，而這種建筑必然要求不僅能滿足自助游主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的酒店，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。 完善的酒店設施與服務先進完備的會議設施、多樣化的海上運動和康體設施、ID電話、房內(nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時保安服務、24小時送餐服務、VIP貼身管家服務、導游服務、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務室、洗衣服務、郵政收發(fā)和快遞服務、機票預定、機場接送、車輛租用、停車場、行李寄存、商務中心秘書服務、嬰兒看護/嬰兒床、免費擦鞋服務、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場預定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務、留言服務五星級酒店標準室內(nèi)配備客 廳：名牌空調(diào)，名牌電視機，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥 室：名牌空調(diào)(同客廳)，高級席夢思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級酒店標準日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐 廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚 房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗 簾：高級遮光窗簾；床上用品：全套高級優(yōu)質(zhì)床上用品。裝 修 標 準外 墻：進口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級涂料；內(nèi) 墻：環(huán)保高級防霉高級涂料；天 花：環(huán)保高級防霉高級涂料；地 面：實木地板，用濱海風情的石材；門 窗：高級鋁合金；廚 房：高級防滑瓷磚；衛(wèi) 生 間：墻體高級面磚，地面高級仿古防滑地磚或石材，大理石臺面；陽 臺：高級仿古防滑瓷磚；電 梯：上海三菱電梯GPS3或同級； 通信接口：二個 / 間潔 具：科勒、美標、TOTO高級潔具或同級；信息管理：安保系統(tǒng)，自動消防系統(tǒng)（煙感或自動噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入?；緫粜停?一共八層。（帶地下停車場）戶型分為：單間\雙套間\三套間等。房類分為：端頭海景房、豪華海景房等。專業(yè)團隊 貼心管家訓練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。他們是顧客生活的助理，歷經(jīng)長期嚴格訓練，全力完成顧客的要求。全天候24小時周到護衛(wèi)，確保顧客的絕對隱私。忠誠為顧客提供全方位的細致服務。智者識萬豪、前瞻無限景五星級酒店、五星級服務享受、頂級硬件配套設施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級濱海酒店生活。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、濤聲、海風、陽光，萬豪酒店編織你明天的美好生活。圍墻廣告：以項目名稱“萬豪酒店”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標志性色彩即橙色）；以“時尚型的，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標志性色彩藍色）；其中，點綴著綠色的植物、藍色的海浪和公司徽標，整個畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍色以及活潑的綠色渲染，共同構筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)濱海特色的畫卷。5 分階段控制的公關效果基于本項目的特點，本方案前面部分已提出項目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的路線，因此項目的公關活動應建議有步驟地劃分為三個階段：● 形象建立及宣傳鋪墊階段● 試營業(yè)階段● 正式營業(yè)階段第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算● 總建設成本費用列項A、 土地費用：12000萬（含過戶）B、 前期費用：3000萬（含規(guī)劃設計、報建、勘探測量、水電配套）C、 土建及安裝（含園林、綠化、公共部分裝修、地下室工程）： 預計共30000萬D、 消防自動系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)：500萬E、 客房內(nèi)部精裝修費用：共15000萬小計：60500萬元● 其它開發(fā)費用列項：F、 財務費用：5000萬G、 開發(fā)期稅費：10000萬● 成本綜計75500萬 第六章 財務評價與社會效益分析