萬(wàn)科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-08 23:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 團(tuán) 澳洲 SPG集團(tuán)公司與上?？禈蚣瘓F(tuán)公司 占地 面積 萬(wàn) 13萬(wàn) 48萬(wàn) 14萬(wàn) 160萬(wàn) 總建筑面積 萬(wàn) 11萬(wàn) 58萬(wàn) 15萬(wàn) 108萬(wàn) 容積率 設(shè)計(jì) 背景 浦東建筑設(shè)計(jì)院 中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院上海分 院 日本設(shè)計(jì)株式會(huì)社、新加坡陳氏設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)泛亞易道 價(jià)格 30503800 30003500 50008000 38004500 32304678 交通 依托金海路和在 建 的 外 環(huán)線，地面交通發(fā)達(dá)，公交線路以郊區(qū)中巴地面交通發(fā)達(dá)，公交線路較少 地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱 地鐵二號(hào)線張江路站，地面交通發(fā)達(dá) 地鐵二號(hào)線龍陽(yáng)路站，地面交通發(fā)達(dá) 依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達(dá)，公共交通以郊區(qū)中巴 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 10頁(yè) 共 31 頁(yè) 為主 為主 產(chǎn)品 類(lèi)型 低密度社區(qū) 聯(lián)體別墅 多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅 疊加式復(fù)式電梯房 多層、小高層 新獨(dú)院住宅 主力 面積 二房 97 140284 三房 99116 160295 開(kāi)盤(pán) 日期 99． 10 區(qū)域 環(huán)境 處在浦東新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè) 金橋鎮(zhèn) 鎮(zhèn)中心 金橋鎮(zhèn)的北側(cè) 張江高科技園區(qū)北側(cè) 處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。 南匯縣靠近浦東新區(qū)的交界處 周邊 環(huán)境 臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達(dá)大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。 金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以 工人新村為主。 處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。 與湯臣高爾夫球場(chǎng)隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊貼捷運(yùn)交通，進(jìn)出十分方便。 周邊沒(méi)有住宅項(xiàng)目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項(xiàng)目。 生活 配套 沒(méi)有 依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全 比較差 比較差 臨近花木新村，生活設(shè)施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。 沒(méi)有 工程 形象 一、二期交房 多層結(jié)構(gòu)封頂。 地面以上 5層 一期交房，二期地面以上。 一期即將交房，二期出地面 銷(xiāo)售率 一期： 100% 二期： 95% 還未正式銷(xiāo)售 一、二期： 50%以上 一、二期： 95%以上 一期： 95% 二期： 55% 競(jìng)爭(zhēng)的壓力主要來(lái)自于個(gè)別項(xiàng)目，而不會(huì)是整個(gè)周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。 ? 目前宗地周邊的個(gè)案比較少，最近的個(gè)案是位于外環(huán)線以?xún)?nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽(yáng)光歐洲城。 ? 同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 ? 宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒(méi)有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場(chǎng)而言，本 區(qū)域只有陽(yáng)光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤(pán)階段。 ? 而另近周邊一個(gè)大型項(xiàng)目 —— 證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng)目主體仍以多層、小高層為主。對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于大型社區(qū)配套成熟度對(duì)客戶(hù)吸引的方面。 本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)，銷(xiāo)售情況均良好。 ? 宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)。 ? 99 和 00 年進(jìn)入全市銷(xiāo)售量前十名的浦東項(xiàng)目都在本區(qū)。 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 11頁(yè) 共 31 頁(yè) ? 浦東市場(chǎng)中檔項(xiàng)目的市場(chǎng)焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡钠謻|北區(qū)，客源可以得到保證。 四、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類(lèi)型建議 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 層的聯(lián)體別墅和 45層多層為主 ? 綠化率： 50% ? 車(chē)位比：聯(lián)體別墅 110%，多層 40% 產(chǎn)品房型建議 宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化 。 產(chǎn)產(chǎn) 品品 類(lèi)類(lèi) 型型 戶(hù)型 面積（ m2） 比例（％） 聯(lián)體別墅 層 170190 25 3 層 220240 25 多層 二房二廳 90 20 三房二廳 120130 25 四房二廳 140 5 價(jià)格建議 1）單價(jià) ? 聯(lián)體別墅均價(jià) 元 /平方米； ? 多層均價(jià) 元 /平方米。 2）總價(jià)和月供款 戶(hù)型 總價(jià) (萬(wàn) ) 首付 (萬(wàn) ) 月供款 (20 年 ) 聯(lián)體別墅（ 層） 聯(lián)體別墅（ 3 層） 二房二廳 三房二廳 四房二廳 五、客源分析 客源來(lái)自的區(qū)域 ? 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。 ? 外環(huán)線和金海路 — 金橋路 — 楊高路交通干線來(lái)的浦東其他區(qū)域客戶(hù)。 ? 就近來(lái)自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 客戶(hù)特征 1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶(hù) ? 職業(yè)面貌：主要為來(lái)自這些開(kāi)發(fā)區(qū)各類(lèi)企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干； ? 教育程度：受過(guò)良好高等教育 ? 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主 ? 家庭年收入在 15 萬(wàn)元以上。 2）多層產(chǎn)品客戶(hù) ? 職業(yè)面貌：主要針對(duì)企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級(jí)知識(shí)分子。 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 12頁(yè) 共 31 頁(yè) ? 年齡層次：以 2735 歲為主 ? 教育程度：受過(guò)高等教育 ? 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主 ? 家庭年收入在 8萬(wàn)元以上。 六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過(guò) 20%。 ? 浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)。 ? 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車(chē)族。 ? 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。 一期開(kāi)盤(pán)的工程形象 1）一期開(kāi)售時(shí)應(yīng)完成的配套 ? 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近。 ? 應(yīng)完 成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。 ? 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 2）現(xiàn)場(chǎng)接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門(mén)附近的建筑物中。 3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷(xiāo)售接待中心。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 一、地塊分析 位置 金海路地塊位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。距離市區(qū)約 25 公里，距金橋開(kāi)發(fā)區(qū)約 10 公里，距曹路鎮(zhèn)約 公里。從目前來(lái)看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒(méi)有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤(pán)，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達(dá)大學(xué)的校區(qū)，建成后將會(huì)提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著將來(lái)配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。 地形地貌 地塊沿東西方向展開(kāi)，基本為“ L”型，占地面積約為 畝，東西長(zhǎng)約 米，南北寬約 米。
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