【正文】 對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。消費力和消費興趣明顯下降。孤獨階段：單身老人獨居收入銳減。對醫(yī)院等配套設施依賴性增強，后期退休收入減少。滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，思想冷靜、理智。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。經驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經濟實力。趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。開始承擔繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。經濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。新婚階段：年輕夫妻，無子女經濟條件比最近的將來要好。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。但普遍沒有厚實的經濟基礎。下面將根據“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標準進行劃分及詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。為了保持萬豪在市場上的競爭力，應該在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過前期的規(guī)劃與建設，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式濱海度假酒店：1．規(guī)劃、設計更大面積的客房和可靈活組合的套房；2．更高質量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內裝飾；3．體現(xiàn)與其它品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力；4．招聘、培養(yǎng)、培訓并保持高素質的員工隊伍，提高服務水準；5．增加康體和健康水療設施；3．5配套條件1．萬豪酒店的建設規(guī)劃，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內的行政管理架構；2．文化體育設施包括：游泳池、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等；3．各大酒店自設醫(yī)務室；4．給排水、電、電信及英特網、有線電視等網絡健全；5．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；6．通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。這些意見包括：1．對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客房，尤其是對正海景客房的需求；2．對多功能廳和現(xiàn)代化會議設施的需求；3．需求更多的娛樂設施，包括海灘和水上運行；5．需求更多的康體設施和水療（SPA）設施；6．需求更多的獨家休閑和VIP空間；7．需求更多的文化活動和短程旅行活動。3．3項目開發(fā)的市場需求定位過去秦皇島星級酒店積累了許多成功的經驗，這些都將成為萬豪酒店建成后，成功運作的保障。第三章 項目定位1 功能定位結合秦皇國際等五星級酒店成功之處，規(guī)劃設計的萬豪酒店項目，完善配套設施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。隨著秦皇島整個經濟環(huán)境的逐步改善和秦皇島旅游產業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產市場價格的回升也是指日可待。4 本項目前景預測我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。 2．市場定位萬豪酒店是設計為五星級標準的度假酒店，目標是來海港區(qū)度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經濟大鱷以及其它社會高層機構和知名人士。此塊地有著極大的升值潛力。3 項目比較分析 1．項目地塊情況項目的地塊金夢海灣6號地塊，約22667m2，是一塊優(yōu)質的酒店用地。從上表可見秦皇島的酒店還沒有達到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。2 市場供求分析進入2014年，海港區(qū)酒店業(yè)市場持續(xù)向好，酒店開房率均超過去年同期水平，暑期，海港區(qū)酒店開房率持續(xù)增長。綜上所述，萬豪酒店的開發(fā)有著良好的外部經濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。市委、市政府對城市總體規(guī)劃進行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，秦皇島的旅游業(yè)步步升溫。在過去的20年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。第二章 市場調研及前景預測1 市場形勢分析酒店是旅游產業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經濟比重較大的類型之一。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。在此背景下，我們準備開發(fā)建設的萬豪酒店項目無疑適時而上，具有一定的建設必要性，滿足市場的需求，產生較大的經濟效益和社會效益。大力改進旅游環(huán)境，強化旅游宣傳促銷,努力建設具有濱海特色的國際旅游城市，旅游業(yè)再現(xiàn)強勁發(fā)展勢頭。近幾年，隨著近幾年國內經濟的好轉、國家假日經濟的刺激、國人消費觀念的改變以及秦皇島旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得秦皇島作為旅游度假目的地越來越受到國內各地的關注。旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。金夢海灣區(qū)域及周邊有著眾多的高端配套：包括四家五星級酒店（香格里拉大酒店、西海岸度假酒店、灣海國際中心、秦皇國際大酒店以）、風情商業(yè)街、高檔辦公區(qū)、游艇俱樂部、奧體中心、中心花園等，未來是秦皇島的沿海中心區(qū)域。這里冬夏分明，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。 萬豪酒店可行性研究報告目 錄第一章 總論1 項目概況2 項目提出的背景及建設必要性3 可行性研究的依據和范圍4 主要技術經濟指標5 施工進度計劃第二章 市場調研及前景預測1 市場形勢分析2 市場供求分析3 項目比較分析4 本項目前景預測第三章 項目定位1 功能定位2 開發(fā)該項目目的定位3 項目開發(fā)的市場需求定位4 行業(yè)發(fā)展趨勢對項目影響5 配套條件6 市場定位7 項目建設方案及規(guī)劃設計定位8 入市姿態(tài)及推廣時機定位9 運行方式定位第四章 營銷策略1 宣傳主題概念2 賣點整合3 優(yōu)惠措施4 銷售目標體系——整體推廣思路5 分階段控制的公關效果第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算第六章 財務評價與社會效益分析1 敏感性分析2 社會效益分析第七章 環(huán)境和生態(tài)分析1環(huán)境影響評價2水土保持方案3地質災害影響分析第八章 結論第一章 總論1 項目概況項目名稱：萬豪酒店，以下簡稱本項目。本項目由X茂業(yè)有限公司投資建設，總投資10億元，位于河北省秦皇島市海港區(qū)金夢海灣6號地塊，占地面積34畝，呼吸著溫馨的海洋季風，這是一條關于濱海的假日旅行線。項目建成后，將成為五星級酒店的標志性建筑。2 項目提出的背景及建設必要性在過去的20年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，秦皇島的旅游業(yè)步步升溫。與其同時，秦皇島市也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內地人特別是北京、天津等地的人們對到秦皇島避暑、度假充滿熱情。秦皇島市海港區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質的消費客戶群，近年來工商業(yè)蓬勃發(fā)展也為酒店經營提供了有力的保證。3 可行性研究的依據和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。4 主要技術經濟指標總占地面積：22667平方米總建筑面積：22520平方米可銷售面積：13283平方米建筑密度：45%容積率：3綠化率：25%5 施工進度計劃目前該項目的戰(zhàn)略性投資合作意向書已經簽訂，規(guī)劃設計方案正在調整之中，近期報市規(guī)委會審核。項目所處的市場形勢利好。旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。近年來海港區(qū)城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。在城市建設方面，海港區(qū)近年來加大規(guī)劃建設力度，大規(guī)模投資進行城市建設，使區(qū)容區(qū)貌容有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化文明沿海特色城市的模型。這都是本項目面對的市場基礎。具體表現(xiàn)如下：從國內和秦皇島的宏觀經濟政策面來看，經濟的持續(xù)高速增長，有利于海港區(qū)房地產市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經濟過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調控的決心和力度，這將會對新建房地產項目造成較大的開發(fā)難度；宏觀調控政策將“有控有擴”，從內需結構來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結構看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調控，而對農業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴大；當前經濟正處在一個重要關口，只有樹立和落實科學發(fā)展觀，控制固定資產過快增長，注重結構和效益的提高，才能保證經濟的平穩(wěn)較快增長；秦皇島市的旅游和酒店業(yè)