【正文】 已經(jīng)全面上升，并且在秦皇島市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。萬(wàn)豪酒店以其毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來(lái)登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競(jìng)爭(zhēng)地位。用開(kāi)發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 3．比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，金夢(mèng)海灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目沒(méi)有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。秦皇島作為旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而位于萬(wàn)豪酒店，更會(huì)為海港區(qū)旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。3．2開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1．投資收益的最大化 2．提升萬(wàn)豪酒店的品牌形象； 3．為海港區(qū)成為世界級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)； 4．增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 5．增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率； 6．完善配套設(shè)施，使酒店的配套和運(yùn)作最佳化?？腿朔答伭撕芏嗪玫慕ㄔO(shè)性建議，是促使開(kāi)發(fā)萬(wàn)豪酒店的重要源動(dòng)力。3．4行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)項(xiàng)目影響秦皇島近些年出現(xiàn)了許星級(jí)酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)萬(wàn)豪形成了壓力。6 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇客戶，確定項(xiàng)目的客戶是哪一類人。3. 6. 以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析家庭生活周期階段與特點(diǎn)入住與消費(fèi)特點(diǎn)旅游消費(fèi)特點(diǎn)單身階段：年輕、單身幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。好動(dòng)型青年是主要入住者。出游以朋友同事作為組合元素。購(gòu)買力強(qiáng)，自助旅游的期望和要求強(qiáng)烈。對(duì)自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒(méi)有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買較多兒童用品，對(duì)自助旅游覺(jué)得經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過(guò)重。滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。職位上升快，有較好的能力調(diào)整自己的生活檔次。開(kāi)始注重投資及對(duì)生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。滿巢階段（三）：年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰，但消費(fèi)態(tài)度日趨理智。較多購(gòu)買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：3．6. 1. 經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，酒店較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。因而，周邊旅游景點(diǎn)廣泛分布的海港區(qū)將對(duì)其有強(qiáng)大的吸引力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，對(duì)自助游的方式比較容易接受。由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。3. 6. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段5的人群。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位。回復(fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無(wú)收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假酒店將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。規(guī)模恢弘大氣，制作精致完美。別具一格的酒店大堂，濱海風(fēng)情的豪華觀?？头浚诤铣沙鰞?yōu)美的海濱度假酒店效果。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。4．規(guī)模與設(shè)計(jì)（參見(jiàn)《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》）設(shè)計(jì)約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂(lè)園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有室內(nèi)SPA、泳池；特色園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動(dòng)的私密性的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺(jué)環(huán)境。針對(duì)萬(wàn)豪酒店項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用海港區(qū)海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成海港區(qū)五星級(jí)度假酒店標(biāo)志性建筑，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。戶型面積從51m2到256 m2不等。6．設(shè)計(jì)意圖和要求：，同時(shí)以蒼翠繁茂的園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b．創(chuàng)造一個(gè)有濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征；，如太陽(yáng)能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。3 功能分類及戶型設(shè)置定位1 功能分類本項(xiàng)目總建筑面積約22667平方米，其中：客房部分11334平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施部分包括為5893平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。8 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位酒店項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。9 運(yùn)行方式定位運(yùn)行方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。第四章 營(yíng)銷策略1 宣傳主題概念● 萬(wàn)豪酒店，您的酒店您的家● 時(shí)尚型的、共享型的，交流型的，開(kāi)放型的● 經(jīng)典的地段，吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生2 賣點(diǎn)整合● 具有中心游泳池的濱海花園式景觀● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù)3 優(yōu)惠措施● 宣傳期間入住，優(yōu)惠2%● 試營(yíng)業(yè)期間，優(yōu)惠1%● 一次性訂房?jī)商滓陨希ê瑑商祝?，?yōu)惠2%● 一次性訂房五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期入住，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開(kāi)始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過(guò)程。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。同時(shí)還要開(kāi)始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4 賣場(chǎng)的制作賣場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺(jué)帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹(shù)與花草相輝映，通往賣場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。所有宣傳資料、銷售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。5 廣告語(yǔ)廣告牌主題廣告語(yǔ)：“萬(wàn)豪酒店——您的酒店，您的家”?！澳木频辍?，表明本項(xiàng)目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點(diǎn)。背景廣告語(yǔ)：“時(shí)尚型的，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的”。 完善的酒店設(shè)施與服務(wù)先進(jìn)完備的會(huì)議設(shè)施、多樣化的海上運(yùn)動(dòng)和康體設(shè)施、ID電話、房?jī)?nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時(shí)保安服務(wù)、24小時(shí)送餐服務(wù)、VIP貼身管家服務(wù)、導(dǎo)游服務(wù)、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務(wù)室、洗衣服務(wù)、郵政收發(fā)和快遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、停車場(chǎng)、行李寄存、商務(wù)中心秘書服務(wù)、嬰兒看護(hù)/嬰兒床、免費(fèi)擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場(chǎng)預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留言服務(wù)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)配備客 廳：名牌空調(diào)，名牌電視機(jī)，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機(jī)，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥 室：名牌空調(diào)(同客廳)，高級(jí)席夢(mèng)思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機(jī)，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐 廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚 房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設(shè)備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗