【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 *目標(biāo)入住率 *目標(biāo)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率167。 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率：根據(jù)項(xiàng)目自身歷史數(shù)據(jù)獲得或者參照可比較物的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率獲得，一般酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為 45%60% 左右經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率 =1–客房營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 /營(yíng)業(yè)收入 管理費(fèi)用 /營(yíng)業(yè)收入 –營(yíng)業(yè)稅率及附加 –城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅率（ 1）客房營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 /營(yíng)業(yè)收入約為 15%20%（ 2）管理費(fèi)用 /營(yíng)業(yè)收入約為 7%9%（ 3）營(yíng)業(yè)稅率及附加： %（ 4）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅率： 12%167。 酒店資本化率：由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是非常發(fā)達(dá)，查找不同地區(qū)不同星級(jí)酒店的資本化率非常困難，同時(shí)酒店整體出售成交的可比案例很少，因此獲取酒店資本化率非常困難。行業(yè)慣例： 4星、 5星酒店一般采用 %6% 作為資本化率18 行業(yè)估值 ——NAV法其它投資型物業(yè)估值其它投資型物業(yè)估值167。 其它投資型物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值 =（年凈營(yíng)業(yè)收入 /資本化率） 尚需花費(fèi)的建安成本及土地成本如果是已完工處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的投資型物業(yè)，尚需花費(fèi)的建安成本及土地成本可能為零。167。 年凈營(yíng)業(yè)收 =年?duì)I業(yè)收入 –營(yíng)業(yè)費(fèi)用 =單位平米月租金 *可供出租建筑面積 *出租率 *12–營(yíng)業(yè)費(fèi)用167。 資本化率：如前所述，發(fā)達(dá)市場(chǎng)對(duì)于資本化率有非常專業(yè)的統(tǒng)計(jì)，但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)此類信息尚不完善，因此替代方法如下：（ 1）以（（周邊可比較物的單位平米月租金 *12） /周邊可比較物的單位平米成交價(jià)格）作為資本化率的替代167。 綜上，實(shí)踐中一般采用通過(guò)周邊可比較物來(lái)獲得資本化率，然后通過(guò)如下公式獲得投資型物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值：即市場(chǎng)價(jià)值 =（單位平米月租金 *12/資本化率） *可出租建筑面積注意： a、如果該物業(yè)為成熟期物業(yè)，則直接利用目標(biāo)物業(yè)自身的單位平米月租金獲取該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值；b、如果該物業(yè)屬尚未成熟物業(yè)或者在建、擬建物業(yè)，則利用可比物業(yè)單位平米月租金。19 行業(yè)估值 ——NAV法企業(yè)凈資產(chǎn)值企業(yè)凈資產(chǎn)值n 項(xiàng)目 1價(jià)值 * 企業(yè)擁有的權(quán)益比例n 項(xiàng)目 2價(jià)值 * 企業(yè)擁有的權(quán)益比例n 項(xiàng)目 3價(jià)值 * 企業(yè)擁有的權(quán)益比例n 項(xiàng)目 4價(jià)值 * 企業(yè)擁有的權(quán)益比例n 項(xiàng)目 5價(jià)值 * 企業(yè)擁有的權(quán)益比例企業(yè)價(jià)值凈債務(wù)凈資產(chǎn)價(jià)值20 行業(yè)估值 ——NAV法簡(jiǎn)化版本簡(jiǎn)化版本證券簡(jiǎn)稱總市值 +凈負(fù)債 非地產(chǎn)業(yè)務(wù)極限價(jià)值單位：億元權(quán)益土儲(chǔ)估計(jì)單位：萬(wàn)平股價(jià)相當(dāng)于樓面地價(jià)單位：元 /平非地價(jià)成本單位：元 /平30% 毛利率定價(jià)單位：元 /平萬(wàn)科 A 3800 2600 6914保利地產(chǎn) 3400 2500 6150華僑城 A 750 4000 12343金地集團(tuán) 1290 2800 7989招商地產(chǎn) 900 3200 8601新湖中寶 880 2700 6857金融街 700 2800 9251首開(kāi)股份 880 3100 743621 行業(yè)估值 ——PE估值項(xiàng)目損益表預(yù)測(cè)項(xiàng)目損益表預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)類開(kāi)發(fā)類167。 收入確認(rèn)原則：房屋完工并驗(yàn)收合格、簽訂了銷售合同、取得了買方付款證明并交付使用167。 收入 =價(jià)格 *可售建筑面積 *當(dāng)年交房 %167。 成本確認(rèn)原則：匹配原則167。 建安成本 =土地成本 +建筑成本 +資本化利息=（單位土地成本 +單位建筑成本 +單位資本化利息） *可售建筑面積 *當(dāng)年交房 %167。 土地增值稅：（ 1）利用 IF函數(shù)根據(jù)土地增值稅征收原則編輯公式，獲得單位土地增稅（ 2）土地增值稅 =單位土地增值稅 *可售建筑面積 *當(dāng)年交房 %167。 營(yíng)業(yè)稅及附加 =營(yíng)業(yè)稅稅率 *收入167。 期間費(fèi)用 =銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +其他費(fèi)用 =收入 *（銷售費(fèi)用 /收入 +管理費(fèi)用 /收入 +其它費(fèi)用 /收入）167。 所得稅 =所得稅稅率 *(收入 –建安成本 –土地增值稅 –營(yíng)業(yè)稅及附加 –期間費(fèi)用）22 行業(yè)估值 ——PE估值項(xiàng)目損益表預(yù)測(cè)項(xiàng)目損益表預(yù)測(cè) 非開(kāi)發(fā)類非開(kāi)發(fā)類167。 投資型物業(yè)損益表中其它項(xiàng)目的預(yù)測(cè)與非投資型物業(yè)相似，其中需要重點(diǎn)注意如下項(xiàng)目。167。 無(wú)建安成本，只有相關(guān)營(yíng)業(yè)成本167。 無(wú)土地增值稅，只有城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅 = 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅率 * 收入167。 折舊預(yù)測(cè)：（ 1）折舊原則：直線法折舊（ 2）預(yù)測(cè)投資型物業(yè)凈值（ 3）預(yù)測(cè)折舊23 行業(yè)估值 ——PE估值合并損益表預(yù)測(cè)合并損益表預(yù)測(cè)合并 損益表187。收入187。建安成本187。營(yíng)業(yè)稅及附加 /房地產(chǎn)稅187。土地增值稅187。期間費(fèi)用EBITDA187。折舊EBIT187。利息費(fèi)用187。投資損益EBT187。所得稅凈利潤(rùn)187。少數(shù)股東權(quán)益歸屬母公司凈利潤(rùn)167。 企業(yè)擁有權(quán)益比例 〉 = 50%（ 1）項(xiàng)目收入 * 100%（ 2）項(xiàng)目建安成本 * 100%（ 3）項(xiàng)目稅費(fèi) * 100%（ 4）項(xiàng)目期間費(fèi)用 * 100%（ 5）項(xiàng)目折舊 * 100%167。 企業(yè)擁有權(quán)益比例 50%(1)項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn) *企業(yè)擁有的權(quán)益比例167。 企業(yè)擁有權(quán)益比例 〉 =50%(1)項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn) *（ 1–企業(yè)擁有權(quán)益比例）167。 IF函數(shù)實(shí)現(xiàn)上述劃分的重要工具??！ !24 行業(yè)估值 ——PE估值基本要求基本要求167。 了解行業(yè)細(xì)節(jié)167。 熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表167。 熟練運(yùn)用 Excel中各項(xiàng)工具建模原則建模原則167。 建模前必須清楚了解建模目標(biāo)167。 建模前必須已經(jīng)明確思考清楚各部分的邏輯關(guān)系及安排167。 盡量把所有假設(shè)放在第一頁(yè)，便于更改167。 所有需要重復(fù)使用的單元格，通過(guò) Ctrl+F3給該單元格命名后在后續(xù)模型中直接使用，同時(shí)便于更改167。 建立檢查科目，方便檢查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性167。 時(shí)刻保存KISS原則， Keep It Simple and Stupid!25 行業(yè)估值 ——PE估值如何調(diào)節(jié)利潤(rùn)表如何調(diào)節(jié)利潤(rùn)表167。 調(diào)節(jié)結(jié)算節(jié)奏，推遲或提前結(jié)算167。 調(diào)節(jié)結(jié)算配比，將成本提前或后置167。 調(diào)節(jié)資本化率，多體現(xiàn)或少體現(xiàn)費(fèi)用167。 調(diào)節(jié)土地增值稅預(yù)提額167。 調(diào)節(jié)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備26 個(gè)股選擇 —— 學(xué)會(huì)閱讀兩張表，拋棄利潤(rùn)表167。 由于預(yù)售制度的存在，資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)不能衡量行業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿的規(guī)模和資金壓力。有息負(fù)債率是更為合理的衡量公司杠桿水平的財(cái)務(wù)指標(biāo)，而有息負(fù)債中短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的比例，銀行借款中抵押借款和信用、保證借款的比例，也補(bǔ)充說(shuō)明了公司的財(cái)務(wù)壓力。167。 周轉(zhuǎn)率失真，土地儲(chǔ)備和銷售面積的比價(jià)相對(duì)重要167。 ROE失真，土地取得的歷史成本需要重估兩張表的優(yōu)越性兩張表的優(yōu)越性167。 資產(chǎn)負(fù)債表作為時(shí)點(diǎn)報(bào)表，只可能粉飾，不可能從根本上改變負(fù)債結(jié)構(gòu)167。 現(xiàn)金流量表以現(xiàn)金收付制度為基礎(chǔ)，難以粉飾兩張表的局限兩張表的局限27 個(gè)股選擇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)表安全監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)表安全監(jiān)測(cè)現(xiàn)金 /總資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入 /總資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入 /凈資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出 /總資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出 /凈資產(chǎn)短借 /總資產(chǎn)借款 /總資產(chǎn) 費(fèi)用 /資產(chǎn) 預(yù)收 /資產(chǎn)萬(wàn)科 A 16% 26% 87% 19% 63% 14% 22% % 26%保利地產(chǎn) 9% 21% 80% 32% 119% 5% 32% 1% 25%金地集團(tuán) 22% 21% 79% 21% 79% 17% 39% 2% 20%招商地產(chǎn) 11% 14% 43% 20% 61% 22% 39% 1% 8%金融街 33% 9% 17% 13% 24% 12% 28% 1% 8%北辰實(shí)業(yè) 20% 17% 49% 9% 25% 12% 26% 2% 21%首開(kāi)股份 10% 9% 50% 19% 110% 20% 47% 2% 17%泛海建設(shè) 4% 6% 13% 6% 13% 3% 17% 1% 0%陸家嘴 19% 11% 18% 15% 26% 0% 0% 1% 25%新湖中寶 22% 13% 38% 16% 45% 13% 27% 2% 18%行業(yè) 14% 19% 52% 20% 55% 15% 30% 2% 16%28 個(gè)股選擇167。 地產(chǎn)的同質(zhì)性，本質(zhì)上不可能有超越行業(yè)的個(gè)股167。 現(xiàn)金流和資源的平衡167。 融資的周期和節(jié)奏167。 拿地的方式和成本167。 產(chǎn)品和銷售能力167。 管理層的激勵(lì)167。 人才的布局和培養(yǎng)167。 區(qū)域的布局167。 投資者關(guān)系的水平167。 企業(yè)的股東結(jié)構(gòu)167。 選股無(wú)招勝有招，容忍公司的一