【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 000年2007年人口結(jié)構(gòu)單位：萬(wàn)人2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年常住人口城鎮(zhèn)人口非城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)人口比例%%%%%%%%3. 城市家庭數(shù)量、家庭成員規(guī)模附表 重慶市2000年2007年家庭數(shù)量、家庭成員規(guī)模單位：萬(wàn)人2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年家庭數(shù)量家庭數(shù)量增長(zhǎng)率%%%%%%%家庭成員規(guī)模二、 城市拆遷規(guī)模根據(jù)重慶市政府的部署，從2008年起，在未來(lái)３年內(nèi)，重慶市主城區(qū)的渝北、江北、南岸等九區(qū)將完成７８６萬(wàn)平方米的危舊房拆遷改造任務(wù)，５年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。2008年，重慶市主要側(cè)重房屋安全隱患突出的地區(qū)和重要干道、節(jié)點(diǎn)區(qū)域，計(jì)劃拆遷２３０萬(wàn)平方米，將有超過(guò)４萬(wàn)戶家庭需要新的住房。三、 未來(lái)三年城市住宅需求規(guī)模分析1. 城市人口增長(zhǎng)帶來(lái)的每年住宅需求=每年常住人口增加數(shù)*城市人均住宅面積；350000（預(yù)估未來(lái)三年年常住人口增加數(shù)）（2008年公布數(shù)據(jù)）＝2. 城市居民改善居住條件的需求=城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加數(shù)*城鎮(zhèn)居民人口；（預(yù)估城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加數(shù)）14000000（未來(lái)三年城鎮(zhèn)居民人口）3（年）＝8820萬(wàn)方3. 城市拆遷被動(dòng)住宅需求：根據(jù)拆遷規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)；786萬(wàn)方4. 投資及外地置業(yè)需求；按照1＋2+3總量的20％計(jì)算5. 城市住宅年需求總量=1+2+3+4＋8820＋786+＝第五部分 城市住宅購(gòu)買力研究1. 過(guò)去5年城市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)附表 重慶市2000年2007年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年重慶市2. 過(guò)去5年城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入附表 重慶市2001年2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入家庭可支配收入2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年重慶市13715增長(zhǎng)率%%%%%%%3. 過(guò)去5年城市住宅房?jī)r(jià)收入比附表 重慶市2003年2007年住宅房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比2003年2004年2005年2006年2007年城鎮(zhèn)居民家庭平均可支配收入13715單套商品住宅平均成交總價(jià)258726973252平均房?jī)r(jià)收入比4. 過(guò)去5年城市住宅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度附表 重慶市2003年2007年住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)幅度2003年2004年2005年2006年2007年1GDP增長(zhǎng)：%%%%%%2城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)：%%%%%%3住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)：%3%17%%%%1/32/3第六部分 土地市場(chǎng)研究重慶主城區(qū)出讓土地（單位：萬(wàn)㎡）200220032004200520062007渝中區(qū)江北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)00北部高新園北部經(jīng)開(kāi)園渝北區(qū)巴南區(qū)北碚合計(jì)第七部分 住宅市場(chǎng)研究一、 住宅市場(chǎng)成熟度分析1. 商品住宅發(fā)展歷史及發(fā)展階段商品住宅市場(chǎng)發(fā)展階段劃分、不同階段的時(shí)間起始點(diǎn)、主要特征、不同階段的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、標(biāo)志性事件。發(fā)展階段時(shí)間段主要特征發(fā)展區(qū)域啟動(dòng)期19941998以洋河花園為代表的少量早期住宅小區(qū)推出市場(chǎng)，改善城市居住水平江北片區(qū)發(fā)展期19982002一方面龍湖企業(yè)陸續(xù)推出的小區(qū)住宅受到市場(chǎng)追捧而引領(lǐng)市場(chǎng)，一方面解放碑以便捷、都市情結(jié)而成為需求首選區(qū)域渝中區(qū)、大江北快速發(fā)展期20022005土地交易大增，大量三外企業(yè)進(jìn)入重慶市場(chǎng)，本地的龍湖戰(zhàn)略老大地位，并進(jìn)入全面快速發(fā)展期，金科以接連推出的洋房樓盤而博得市場(chǎng)認(rèn)可大江北、南岸區(qū)、大西區(qū)調(diào)整期20052008受宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資被抑制，地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，企業(yè)面臨重新洗牌，市場(chǎng)觀望嚴(yán)重各個(gè)區(qū)域2. 住宅市場(chǎng)投資情況 附表 重慶市2003年2007年住宅投資狀況單位：億元2003年2004年2005年2006年2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資住宅開(kāi)發(fā)投資/住宅開(kāi)發(fā)投資/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/3. 住宅開(kāi)發(fā)情況附表 重慶市2003年2007年住宅開(kāi)發(fā)狀況2003年2004年2005年2006年2007年住宅施工面積住宅新開(kāi)工面積住宅竣工面積4. 品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入情況代表企業(yè)進(jìn)入時(shí)間土地儲(chǔ)備特長(zhǎng)領(lǐng)域典型在售項(xiàng)目全國(guó)性上市公司保利地產(chǎn)2002年約4600畝獨(dú)立別墅保利高爾夫區(qū)域代表企業(yè)恒大地產(chǎn)2005年約2500畝裝修房恒大華府其他國(guó)內(nèi)外知名品牌富力地產(chǎn)2004年約4000畝裝修房富力海洋廣場(chǎng)二、 住宅總體供應(yīng)成交分析1. 總體供需分析2003年2004年2005年2006年2007年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積住宅成交面積住宅供銷比2. 總體住宅成交均價(jià)2003年2004年2005年2006年2007年商品房成交均價(jià)258726973252商品房均價(jià)增長(zhǎng)率3%17%%%%2003年2004年2005年2006年2007年普通商品住宅成交均價(jià)　18732388　2705　　27553078　普通商品住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)率3. 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析a. 區(qū)域典型項(xiàng)目分析；（2個(gè)）渝中區(qū)項(xiàng)目名稱協(xié)信阿卡迪亞旭慶江灣國(guó)際花都協(xié)信云棲谷項(xiàng)目位置渝中區(qū)高九路段大坪虎頭巖365米山頂渝中區(qū)黃沙溪渝中區(qū)大坪六店子虎頭巖開(kāi)發(fā)商協(xié)信控股集團(tuán)阿卡迪亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旭慶地產(chǎn)重慶協(xié)信控股集團(tuán)阿卡迪亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目圖片基本指標(biāo)總用地/畝 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù)/戶一期A組團(tuán)111套總用地/ 總體量約60萬(wàn)方 規(guī)劃戶數(shù)/戶4647總用地/畝82 規(guī)劃戶數(shù)/戶1969 客群結(jié)構(gòu)區(qū)域分布較廣，區(qū)縣的小開(kāi)發(fā)商占有較明顯的比重主要為事業(yè)單位的白領(lǐng)、公務(wù)員以渝中、九龍坡為主，周邊鄰近區(qū)域客戶較多；部分區(qū)縣客戶職業(yè)特征為企業(yè)工作人員、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員，公司職員、白領(lǐng)等產(chǎn)品特色位于地塊最臨崖位置，可俯瞰江北城市景觀和嘉陵江景，全大獨(dú)立規(guī)劃兩房的帶2衛(wèi)，三房的帶3衛(wèi)，并且都入戶花園戶型中大量應(yīng)用了功能房、景觀庭院、房中房（約5平方米左右）、入戶花園等人性化設(shè)計(jì)，，空間組織合理，浪費(fèi)面積少產(chǎn)品結(jié)構(gòu)聯(lián)排別墅兩室兩廳71—77三室兩廳93—96兩房 —㎡（9號(hào)樓1號(hào)房）—㎡（6號(hào)樓3號(hào)房） —㎡（6號(hào)樓2號(hào)房）價(jià)格走勢(shì)6000元5100銷售速度%40%40%b. 區(qū)域未來(lái)價(jià)值判斷；江北區(qū)項(xiàng)目名稱龍湖春森彼岸富力海洋廣場(chǎng)珠江太陽(yáng)城項(xiàng)目位置江北區(qū)北濱路江北區(qū)洋河路11號(hào)（海洋公園旁）江北區(qū)北濱路（黃花園大橋旁）劉家臺(tái)路段開(kāi)發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司重慶富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶珠江實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目圖片基本指標(biāo)總用地/畝240 總體量/萬(wàn)㎡總用地/ 規(guī)劃戶數(shù)/戶1524總用地/㎡（一期1548戶）客群結(jié)構(gòu)以主城各區(qū)3050歲高端客戶及外地客戶為主以大江北白領(lǐng)、私企老板為主以3550歲客戶為主，江北、渝北、渝中、區(qū)縣客戶為主，并有一定外地客戶產(chǎn)品特色大開(kāi)間、橫廳設(shè)計(jì)；儲(chǔ)藏室、衣帽間等功能房；雙衛(wèi)、客廳、主臥帶大陽(yáng)臺(tái)；部分戶型帶露臺(tái)整體設(shè)計(jì)布局較合理舒適每種戶型均帶入戶花園“天樞閣”呈“V”式平面布局，戶戶觀江，同時(shí)多帶有“L”形寬景陽(yáng)臺(tái)， 270度觀景產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兩室兩廳7488 三室兩廳99110 四室兩廳125154 底TOWN221235 頂躍218229 三室140142 /26038 、 （2套）、（28套）、（1套）、（28套） （1套）、（26套） 、價(jià)格走勢(shì)11130元10000元8500元銷售速度99%83%10%渝北區(qū)項(xiàng)目名稱龍湖江與城翡翠嶺金科十年城恒大華府項(xiàng)目位置北部新區(qū)高新園大竹林北部新區(qū)高新園柏林公園西行800米北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司香港置地公司重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司項(xiàng)目圖片基本指標(biāo)總用地/畝 1800 總用地/畝360 總體量/㎡ （） 總用地/畝300 總體量31萬(wàn)㎡ 客群結(jié)構(gòu)以大江北客戶為主；以3550歲客戶為主以“三北”地區(qū)客戶為主產(chǎn)品特色底town：花園主力60100㎡，地下室約70㎡；頂躍：入戶花園+露臺(tái)約40㎡，可做閣樓；延續(xù)金科花園洋房“退錯(cuò)露院”的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新：一、二層帶4050㎡的私家會(huì)所和30—40的私家花園采光井設(shè)計(jì)讓下沉私家會(huì)所可自然采光花園洋房每層戶型特點(diǎn)一樓、二樓均為底躍，帶私家花園，并且擁有負(fù)一層禮客空間。前庭后院雙向進(jìn)戶，“雙流線”設(shè)計(jì)，入廚潔凈私密。三樓、四樓平層住宅，室室均設(shè)陽(yáng)光大窗。五樓躍層盡顯純復(fù)式大宅風(fēng)范，動(dòng)靜有節(jié)、長(zhǎng)幼有序，尊崇更上一層樓的生活態(tài)度；兩層雙花園、三陽(yáng)臺(tái)環(huán)繞設(shè)計(jì)；雙開(kāi)大門花園入戶，廳廚動(dòng)線“雙流線”設(shè)計(jì)。約30㎡，挑高6㎡空中巴比倫花園國(guó)際品牌，全精裝大宅，3500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)底TOWN17622525F120147頂躍202210㎡、㎡、㎡、㎡（各42套）㎡、㎡、㎡、㎡（各15套） ㎡、㎡、㎡、㎡（各17套） 五室兩廳（頂躍）㎡（42套）、㎡（32套）三房?jī)蓮d+㎡ 三房?jī)蓮d+價(jià)格走勢(shì)8800元7500元清水7500精裝修11000銷售速度%99%%沙坪壩區(qū)項(xiàng)目名稱富力城龍湖睿城融匯國(guó)際溫泉城項(xiàng)目位置沙坪壩大學(xué)城（重慶師范大學(xué)對(duì)面）項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)大學(xué)城，10000平米虎溪河流,兩山六公園,沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)梨樹(shù)灣片區(qū)開(kāi)發(fā)商重慶富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶龍湖地產(chǎn)重慶融匯投資有限公司項(xiàng)目圖片基本指標(biāo)總用地/畝 3851：其中一期瀚湖組團(tuán)占地247畝總體量/萬(wàn)㎡總建面680萬(wàn)方，其中住宅420萬(wàn)方、商業(yè)260萬(wàn)方；一期瀚湖組團(tuán)總建面約32萬(wàn)方（含公建及酒店、公寓等）；住宅約180607㎡，商業(yè)、會(huì)所45400㎡，酒店、寫字樓45000㎡，入口公建1550㎡，地下建筑面積49046㎡ ； 規(guī)劃戶數(shù)/戶一期瀚湖組團(tuán)總戶數(shù)：1764戶總用地/畝160 總體量/萬(wàn)㎡ 規(guī)劃戶數(shù)/戶 152（一期）總用地/畝 1200畝總體量/萬(wàn)㎡196萬(wàn)方，㎡/　㎡ 規(guī)劃戶數(shù)/戶一期2387 客群結(jié)構(gòu)以3550歲客戶為主；以沙坪壩特別是周邊各機(jī)關(guān)事業(yè)單位和電子產(chǎn)業(yè)園為主年齡為3050歲，以區(qū)縣、主城為主，龍湖的老業(yè)主或老帶新客戶以沙區(qū)客戶為主，年齡范圍3045歲居多產(chǎn)品特色采用較為創(chuàng)新的院落設(shè)計(jì)，產(chǎn)品贈(zèng)送大量地下室、車位、露臺(tái)、花園等，最大花園贈(zèng)送面積達(dá)650㎡，超附加值體現(xiàn)一房面積寬敞，但不夠經(jīng)濟(jì)；兩房面積合適，無(wú)浪費(fèi)；大、小三房各帶一個(gè)可利用的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)空間，提高空間利用率；躍層挑高6米，客廳挑高部分也可自己利用，提高空間利用率，且面積相對(duì)較為舒適。所有戶性的陽(yáng)光窗臺(tái)面寬敞，面積約2㎡，使戶型空間延伸變大。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一室一廳 疊加別墅 1719320226聯(lián)排別墅2052392號(hào)樓一室兩廳58兩室兩廳64（30套）67（60套）三室兩廳885（60套）8號(hào)樓兩室兩廳（躍層）88（60套） 三室兩廳112價(jià)格走勢(shì)5800元9450元4500銷售速度65%100%高新區(qū)項(xiàng)目名稱隆鑫花漾四季同創(chuàng)高原協(xié)信彩云湖一號(hào)項(xiàng)目位置位于高九路花漾湖大社區(qū)內(nèi)九龍坡區(qū)高新區(qū)高九路1號(hào)九龍坡區(qū)二朗科技新城彩云湖畔開(kāi)發(fā)商重慶隆鑫花漾湖地產(chǎn)重慶同創(chuàng)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司重慶協(xié)信控股集團(tuán)遠(yuǎn)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目圖片基本指標(biāo)總用地/ 總體量/㎡78949㎡ 規(guī)劃戶數(shù)/戶934總用地/畝1000 總體量60萬(wàn)平方米 總用地/畝155666平方米，約234畝 總體量/