【正文】 商品房平均銷售價(jià)格同比提高 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均上漲水平。 11 / 4501000202230004000500060007000800090002022年12月14月 16月 18月 110月 112月 2022年13月01020304050607080商 品 房 銷 售 額 （ 億 元 ） 同 比 增 長 （ %）圖 24：20222022 年一季度商品房銷售額及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫商品房空置面積分類指數(shù)。 3 月份，商品房空置面積分類指數(shù)為，比 2 月份上升 點(diǎn)，比去年同月下降 點(diǎn)。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，表明空置面積的增幅與去年同月相比有所回落。一季度，全國商品房空置面積為 9008 萬平方米，同比增長 %，增幅盡管低于去年同期水平，但明顯高于 2022 年增長 %的水平。其中，空置一到三年的商品房面積為 3883 萬平方米，占全部空置面積的比重為 %；空置三年以上的商品房面積為 1138 萬平方米，所占比重是 %。分地區(qū)看，全國有18 個(gè)省份空置面積增幅超過 10%。中、西部地區(qū)商品房空置面積增幅明顯快于東部地區(qū)。 竣工面積分類指數(shù)。3 月份，竣工面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，比去年同月下降 點(diǎn)，是影響“國房景氣指數(shù)”整體水平低于去年同月的主要因素之一。一季度，全國累計(jì)完成竣工面積 3681萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積為 2981 萬平方米，同比增長 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別增長了 %和 %。 12 / 45010000202203000040000500002022年13月14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 112月 2022年12月13月01020304050商 品 房 竣 工 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 同 比 增 長 （ %）圖 25：20222022 年一季度商品房竣工面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫土地開發(fā)面積分類指數(shù)。 3 月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)達(dá)到，比 2 月份下降 點(diǎn)，比去年同月下降 點(diǎn)，是 8 個(gè)分類指數(shù)中下降幅度最大的分類指數(shù)。一季度，全國完成開發(fā)土地面積 3724 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)完成土地開發(fā)面積 2328 萬平方米，同比增長 %；中部地區(qū)完成土地開發(fā)面積 673 萬平方米，同比增長 %；西部地區(qū)完成土地開發(fā)面積 723 萬平方米，同比增長 %。13 / 4505000100001500020220250002022年13月14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 112月 2022年12月13月01020304050607080完 成 開 發(fā) 土 地 面 積 （ 萬 平 米 ） 同 比 增 長 （ %）圖 26：20222022 年一季度全國完成開發(fā)土地面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫二、35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局對 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，一季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，土地交易價(jià)格上漲 %，房屋租賃價(jià)格上漲 %。 表 21：2022 年一季度 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表（以去年同期價(jià)格為 100） 地 區(qū) 房屋銷售價(jià)格 土地交易價(jià)格 房屋租賃價(jià)格全國 北京 天津 石家莊 太原 呼和浩特 沈陽 大連 長春 14 / 45哈爾濱 上海 南京 杭州 寧波 合肥 福州 廈門 南昌 濟(jì)南 青島 鄭州 武漢 長沙 廣州 深圳 南寧 ?？? 成都 貴陽 昆明 重慶 西安 蘭州 西寧 銀川 烏魯木齊 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局房屋銷售價(jià)格快速上漲。一季度，伴隨著房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長，房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，漲幅比去年四季度增加 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，35 個(gè)大中城市中有 9 個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅超過 10個(gè)百分點(diǎn)。分別是上海漲幅為 %，沈陽 %，青島 %，重慶 %，15 / 45天津 %，南京 %，寧波 %，杭州 %，濟(jì)南 %。昆明和烏魯木齊房屋銷售價(jià)格與去年同期基本走平，而長春房屋銷售價(jià)格則下降 %。分類別看，在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格上漲 %。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅銷售價(jià)格分別上漲 %和 %，豪華住宅銷售價(jià)格上漲%。非住宅用房銷售價(jià)格上漲 %。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分別上漲 %和 %，其他用房銷售價(jià)格上漲 %。 土地交易價(jià)格漲幅減小。一季度全國土地交易價(jià)格比去年同期上漲%，漲幅比去年四季度低 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，35 個(gè)大中城市中，有 7 個(gè)城市漲幅超過 10 個(gè)百分點(diǎn)，分別是，杭州漲幅為 %、上海 %、天津 %，成都 %，寧波 %，大連 %，沈陽 %。廣州、昆明、哈爾濱和蘭州土地交易價(jià)格與去年同期均持平。分類別看，在土地交易價(jià)格中，居民住宅用地交易價(jià)格上漲 %。其中，豪華住宅用地價(jià)格上漲 %，普通住宅用地價(jià)格上漲 %；商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格上漲%；工業(yè)用地交易價(jià)格上漲 %；其他用地交易價(jià)格上漲 %。除豪華住宅用地和工業(yè)用地價(jià)格漲幅較去年四季度增加外，其他各種用地價(jià)格漲幅均有所減小。 全 國 居 民 住 宅 豪 華 住 宅 普 通 住 宅 工 業(yè) 用 地 商 旅 用 地 其 它 用 地（ %） 2022.Ⅰ2022.Ⅱ2022.Ⅲ2022.Ⅳ2022.Ⅰ圖 27：20222022 年一季度全國土地交易價(jià)格指數(shù)對比情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫房屋租賃價(jià)格略有上漲。一季度房屋租賃價(jià)格比去年同期上漲%，漲幅比去年四季度低 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅租賃價(jià)格上漲16 / 45%，漲幅比去年四季度減小 個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)用房租賃價(jià)格微漲%，辦公用房和廠房倉庫租賃價(jià)格則分別下降 %和 %。 96981001021041061081101121141162022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ（ %）住 宅 租 賃 辦 公 用 房 租 賃 商 業(yè) 用 房 租 賃 廠 房 倉 庫 租 賃圖 28：20222022 年一季度全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫三、百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大“中國房地產(chǎn) TOP10 研究組”發(fā)布了 2022 年“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”成果。從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的描述性統(tǒng)計(jì)分析來看，呈現(xiàn)四大特征：第一，房地產(chǎn)百強(qiáng)在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡性。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異極大地影響了百強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域分布。華北地區(qū)、華東地區(qū)和華南地區(qū)，占有 100 強(qiáng)總數(shù)的 88%；而中西部地區(qū)和東北地區(qū)分別只占有 100 強(qiáng)的 9%和 3%。第二，百強(qiáng)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大，兩極端化明顯。從經(jīng)營業(yè)績來看，截止到 2022 年銷售額超過 20 億元的有 17 家，在 1020 億元之間的有 19 家，在 10 億元以下的百強(qiáng)企業(yè)有 65 家；從開發(fā)規(guī)?？矗?0%的企業(yè)開復(fù)工面積集中在 2050 萬平方米，開復(fù)工面積超過 200 萬平方米的百強(qiáng)企業(yè)只有 3 家。17 / 45房 地 產(chǎn) 百 強(qiáng) 企 業(yè) 經(jīng) 營 業(yè) 績 分 布 圖18%46%19%14% 3%5億 以 下 510億 1020億 2035億 35億 以 上圖 29：不同銷售額的企業(yè)占百強(qiáng)總數(shù)的比例數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10 研究組第三，從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)品的平均檔次較高，均價(jià) 6171 元／平方米，是全國房地產(chǎn)均價(jià)的 倍；市場主導(dǎo)地位的仍是以開發(fā)中低檔產(chǎn)品為主的企業(yè)。第四，以“房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔”的多元化經(jīng)營模式已經(jīng)形成。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，從事純房地產(chǎn)開發(fā)的百強(qiáng)企業(yè)占 45 家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)占 55 家。除房地產(chǎn)開發(fā)外，物業(yè)經(jīng)營、關(guān)聯(lián)施工、建材裝飾也分別吸引了 40%、15%和 24%的百強(qiáng)企業(yè)。18 / 45 40151515131111108物 業(yè) 經(jīng) 營建 筑 施 工商 業(yè) 貿(mào) 易高 新 技 術(shù)裝 飾 裝 潢建 材 制 品房 產(chǎn) 中 介金 融 投 資建 筑 設(shè) 計(jì)圖 210：百強(qiáng)企業(yè)涉足關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)數(shù)量（單位：家）數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10 研究組研究表明，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)能在激烈的市場競爭中脫穎而出，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，作為行業(yè)龍頭的萬科企業(yè)股份有限公司和上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司，在全國銷售額和銷售面積的市場占有率不足 1%。但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)。以北京為例，百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~的 41%和 %。從企業(yè)信用度上看，由于長期注重經(jīng)營管理，百強(qiáng)企業(yè)信用度遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。其中具有一級開發(fā)資質(zhì)的占 41%，二級資質(zhì)的企業(yè)占 44%，95%的百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入了《中國房地產(chǎn)信用檔案》的信用披露制度。從品牌效應(yīng)上看，品牌資源成為百強(qiáng)企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)，已形成一定品牌效應(yīng)的企業(yè)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行大盤操作和品牌復(fù)制。 四、行業(yè)遭遇政策緊縮 企業(yè)面臨資金壓力自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相繼推出一系列緊縮性政策。特別是在今年 2 月份，國務(wù)院副總理曾培炎明確強(qiáng)調(diào)，要制止鋼材、水泥、電解鋁行業(yè)的過度投資，隨后中國銀監(jiān)會(huì)又宣布要對銀行信貸中用于鋼材、水泥、電解鋁及房地產(chǎn)、汽車五大行業(yè)的投資情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。建設(shè)部長汪光燾在年初召開的全國建設(shè)工作會(huì)議上也指出，要切19 / 45實(shí)防止局部存在的過熱苗頭演變?yōu)槿中詥栴}，以保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。2 月 10 日，北京市政府出臺(tái)了有關(guān)停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的“4 號(hào)令”，提高了開發(fā)企業(yè)的拿地門檻。同時(shí)，又提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)要從以往的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向高科技等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ω蟮漠a(chǎn)業(yè)?！　。ㄒ唬┱咄瞥鍪种?jǐn)慎　　據(jù)中國人民銀行研究局的有關(guān)專家透露，銀監(jiān)會(huì)此次政策是經(jīng)過審慎研究后推出的。此次將房地產(chǎn)業(yè)、汽車業(yè)列入信貸專項(xiàng)檢查名單，而未放入嚴(yán)控行業(yè)名單內(nèi)，主要是考慮房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度、價(jià)格上漲幅度雖然比較大，但前三個(gè)產(chǎn)業(yè)的上漲幅度更為突出，而且與房地產(chǎn)業(yè)不同，鋼材、水泥、電解鋁均屬高能耗產(chǎn)業(yè)，大多為國家立項(xiàng)的大規(guī)模項(xiàng)目，對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響比較大。另一個(gè)原因就是，央行在去年已針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸問題頒布了“121 號(hào)文件”，同時(shí)，土地的新開發(fā)量是影響房地產(chǎn)的主要因素。自年初起國土資源部也已經(jīng)在開發(fā)性用地的供給和管理上出臺(tái)了一系列政策，在土地使用上有所限制。　?。ǘ┱_理解政策導(dǎo)向　　可以說，央行“121 號(hào)”文件與國務(wù)院“18 號(hào)”文的出臺(tái)，給房地產(chǎn)業(yè)帶來“一冷一暖”，實(shí)際代表了兩種不同意見的“博弈”結(jié)果，而今年在國務(wù)院精神指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)土地管理、信貸檢查政策的出臺(tái)，表明決策層對房地產(chǎn)業(yè)非泡沫說的全面否定?！　Υ?，我們認(rèn)為，政府的調(diào)控政策是必要的，并不矛盾。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在局部過熱苗頭的壓力，但對房地產(chǎn)市場應(yīng)該有客觀的判斷，對新政策有正確的理解?！　∈紫?，在基本建設(shè)投資規(guī)模中，目前，商品房的投資只占 17%18%，另80%以上的投資是由工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)拉動(dòng)的。而工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)多和新一輪政府追求政績的行政行為有關(guān)，它與由市場化決定的商品房投資是完全不同的兩個(gè)概念。其次，從需求層面上看，消費(fèi)需求與投資需求的比例為 90%：10%，盡管杭州、上海、溫州個(gè)別城市出現(xiàn)了一定數(shù)量的炒房投資，但不能看作是全國的情況。目前，全國商品房價(jià)格漲幅為 %，北京房價(jià)以 1997 年到現(xiàn)在穩(wěn)中有降。20 / 45　　對房地產(chǎn)市場是否過熱一般有兩種評判：一是盲目型過熱。即由行政命令擴(kuò)大開發(fā)，因政府行為使市場結(jié)構(gòu)不合理而造成空置量增加；另一種是泡沫型過熱。表現(xiàn)為房價(jià)飆升，賣得比蓋得快，投機(jī)炒房比例增大。因此，從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體情況來看，各區(qū)域發(fā)展不均衡，雖然存在局部過熱苗頭的隱患，但總體仍然是健康的。　?。ㄈ┓績r(jià)要看土地供給房價(jià)的變化與開發(fā)成本密切相關(guān)，尤其是在成本中所占比重較大的土地成本。開發(fā)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，其成本中，土地成本大概占 35%45%、建筑安裝工程成本占據(jù) 25%35%、稅費(fèi)占 30%35%。在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，各界人士對房價(jià)的漲、跌出現(xiàn)了全然相背的判斷。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性很強(qiáng)，房價(jià)是否會(huì)上漲要做具體分析。房價(jià)取決于市場的供需關(guān)系。需求主要由消費(fèi)需求和投資需求共同拉動(dòng)。供應(yīng)量由材料和土地決定。目前房地產(chǎn)上游產(chǎn)品鋼材、水泥價(jià)格的上漲對房價(jià)影響不大，而土地會(huì)因供量的失度和不規(guī)范的