【正文】 管是投資還是居住， 90多平米都是比較適合的，總價(jià)也是大家能接受的 ….我們項(xiàng)目分為三期開發(fā)，一期為兩棟高層住宅，戶型為 94平米和 130平米的， 94平米開盤當(dāng)天就被搶完了，很多客戶過來買 94平米的戶型都沒用買到，然后才被我們引導(dǎo)去購買 130的戶型。欣意國際城35住宅市場 /小結(jié) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)從目前宿州市場發(fā)展態(tài)勢來看，結(jié)合快銷案例可以研判宿州房地產(chǎn)市場仍然以 80110平米兩房三房為主力面積戶型。其他區(qū)域差價(jià)未能體現(xiàn)核平米之間；價(jià)格變化p高層價(jià)格介于 47005500供應(yīng)量較大，高層建筑成為34住宅市場 /板塊分析 中心城區(qū)板塊宿州城市最成熟的片區(qū)，區(qū)域價(jià)值極高，交通便利，住宅的投資屬性較強(qiáng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住。劃限制，房地產(chǎn)價(jià)格與其他平米之間；價(jià)格變化p多層住宅均價(jià) 4200元 /平米；區(qū)域特征區(qū)域起步較晚，房地產(chǎn)圍繞光彩城大市場興起，出入交通便利，區(qū)域配套嚴(yán)重不足，但距離城區(qū)較近，板塊整體形象較低；產(chǎn)品形式p區(qū)域在售項(xiàng)目較少，以多層區(qū)域存在明顯差距；客戶來源以項(xiàng)目所在區(qū)域原有居民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，以自主為購房目的。小高層 3800元 /平米；p區(qū)域待改造，發(fā)展前景受規(guī)和小高層為主要物業(yè)類型；p主力面積多集中在 94102光彩美廬奧城32住宅市場 /板塊分析 道東板塊宿州城市待改造區(qū)域，環(huán)境較差，未來發(fā)展受限制，房地產(chǎn)在售項(xiàng)目較少，房價(jià)較低。相對(duì)較低， 3900元 /平米；p區(qū)域發(fā)展較慢，價(jià)格相對(duì)市品 2090平米；價(jià)格變化p區(qū)域住宅價(jià)格較為統(tǒng)一，均期高層涌現(xiàn)并逐漸成為趨勢；p面積跨度較大，住宅以31住宅市場 /板塊分析 西南板塊位于中心城區(qū)的邊緣，依托光彩城大市場興起，緊鄰汽車客運(yùn)站和高速出入口，交通便利，后續(xù)土地供應(yīng)量較大，但區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格較低。為主，主力面積 80110平漸稀缺，高層將成為趨勢；p面積跨度較大，但市場最30住宅市場 /板塊分析 政務(wù)新區(qū)板塊發(fā)展前景利好，充分依托區(qū)域較高的規(guī)劃占位，環(huán)境和學(xué)區(qū)優(yōu)勢并重，吸引大量市區(qū)和周邊縣城客戶，但配套和交通問題亟待解決。政務(wù)新區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)格局演變政府規(guī)劃城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入重點(diǎn)向北、西北方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向南發(fā)展；中心城區(qū)開發(fā)建設(shè)逐漸飽和，城市逐漸向外圍發(fā)展擴(kuò)散；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)逐步導(dǎo)入，并且逐漸發(fā)展，區(qū)域進(jìn)步致使逐漸成為開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。房地產(chǎn)住宅市場28住宅市場 /板塊劃分五個(gè)房地產(chǎn)板塊政務(wù)新區(qū)板塊 ：依托政務(wù)新區(qū)較高的規(guī)劃占位，良好的發(fā)展前景和優(yōu)秀學(xué)區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度較高，在售項(xiàng)目較多，未來將是宿州房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域；中心城區(qū)板塊 ：宿州城市區(qū)域價(jià)值最高的板塊，土地稀缺，城市配套齊全，商業(yè)價(jià)值較高，在售項(xiàng)目較少，且沒有與其他區(qū)域拉開明顯價(jià)格差距；西南板塊 ：依托光彩城大市場和周邊豐富學(xué)區(qū)資源發(fā)展起來的房地產(chǎn)區(qū)域，土地后續(xù)供應(yīng)量較大，交通便利，但價(jià)格相對(duì)較低；道東板塊 ：宿州城市改造區(qū)域，但后期片區(qū)發(fā)展受到城市發(fā)展規(guī)劃制約，整體環(huán)境較差，房地產(chǎn)在售項(xiàng)目較少，價(jià)格較低；開發(fā)區(qū)板塊 ：距離宿州中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，片區(qū)發(fā)展受城市規(guī)劃控制，產(chǎn)業(yè)集中，區(qū)域配套嚴(yán)重不足，在售項(xiàng)目較多，市場價(jià)格洼地；根據(jù)宿州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合宿州城市規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向，將宿州房地產(chǎn)格局劃分為五個(gè)板塊。p房地產(chǎn)整體市場 1 宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃以及人口基數(shù)將為宿州房地產(chǎn)發(fā)展提供信心；23房地產(chǎn)投資增長幅度較大，未來房地產(chǎn)將是宿州開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)；27住宅市場部分p26整體市場 /小結(jié)宿州市區(qū)客戶仍然是宿州市房地產(chǎn)的主力客戶人群，客戶置業(yè)逐漸偏重于投資。25整體市場 /成交面積戶型p2023年到 2023年主力成交面積集中在 90平米以下以及 90120平米之間，兩者占據(jù)了整個(gè)市場成交量的 75%左右，宿州整體市場仍然是以剛性需求面積為主；p2023年 90平米以下以及 90120平米戶型占據(jù)整個(gè)市場成交的 %，仍然是市場主力成交面積段，另外 144平米以上面積段成交占據(jù) %，上漲約 3個(gè)百分點(diǎn)。p20232023年，購房客群年齡在 50歲以下的占據(jù)了約 95%左右；其中 30歲以下客戶比例增長幅度較大，表明宿州市場周邊區(qū)縣客戶、返鄉(xiāng)置業(yè)增多。一方面市區(qū)較多剛需客戶、投資客戶一改觀望態(tài)度出手購買致使市區(qū)客戶比例增加；另一方面宿州市區(qū)對(duì)周邊區(qū)縣的吸附能力逐漸減弱。2023年宿州房地產(chǎn)成交下滑明顯，非住宅類產(chǎn)品成交比例及均價(jià)上升，客戶投資意愿逐漸增強(qiáng)。2023年住宅成交均價(jià)為 4197元 /平米，相對(duì)2023年僅上漲 379元 /平米；非住宅類上漲 974元 /平米；p住宅類產(chǎn)品價(jià)格呈穩(wěn)步上升的趨勢，但增長幅度較2023年至今，宿州房地產(chǎn)市場非住宅類產(chǎn)品成交比例逐漸上升，表明宿州市場投資性欲望逐漸增強(qiáng)。23整體市場 /商品房成交結(jié)構(gòu)與均價(jià)p2023市場住宅成交量的下滑，國家宏觀政策的調(diào)控是一方面的因素，另一方面則是由于開發(fā)量降低，市場供應(yīng)量逐漸減少，再一方面是因?yàn)槎鄬幼≌饾u稀缺，宿州客戶對(duì)于高層住宅含有一定抗性，導(dǎo)致購房意愿下降。22p2023年市場供應(yīng)面積大幅度降低主要有三方面原因：第一，國家宏觀政策的調(diào)控，致使開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，相應(yīng)市場供應(yīng)就逐漸減少；其二，宿州所售商品房必須達(dá)到修建項(xiàng)目的 2/3高度才能取得預(yù)售許可證；第三，宿州拆遷難度較大。房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)21整體市場 /市場供應(yīng)量p房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于啟動(dòng)期階段，僅為生存需求，單純元）；pp比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為熱點(diǎn)。2023年宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到 ，同房地產(chǎn)住宅市場20整體市場 /房地產(chǎn)開發(fā)投資pp房地產(chǎn)整體市場 房地產(chǎn)住宅市場：19住宅市場部分p房地產(chǎn)整體市場：p3 住宅市場部分p至北京隴海線京滬線至上海至重慶、昆明S305G206觀音機(jī)場18城市背景小結(jié)融入淮海經(jīng)濟(jì)圈及徐州經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展戰(zhàn)略，加快宿州城市化進(jìn)程經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化率相矛盾，未來宿州城鎮(zhèn)化進(jìn)程必將加快潛在購買實(shí)力將受到城鎮(zhèn)化進(jìn)程及代表全新品質(zhì)的居住模式所引爆城市人口、規(guī)模逐漸擴(kuò)大及經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步活躍，同時(shí)剛性需求凸顯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，收入顯著提高，加強(qiáng)消費(fèi)購買力經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為城市導(dǎo)入大量人口；城市化加速催生新增住房需求，利好房地產(chǎn)市場。另有 206國道、 310國道、 311國道、