某某城市房地產(chǎn)營(yíng)銷策略分析-資料下載頁
2025-06-17 08:07本頁面
【正文】 代的國(guó)際型城市商業(yè)新格局，必然出現(xiàn)各類全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。大量商業(yè)中心重新規(guī)劃與建設(shè)。 第四級(jí)人口流動(dòng)形式：全國(guó)、世界各地人口流向：超級(jí)都市 這一流動(dòng)不僅是國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)，國(guó)外也將有大量人口流向超級(jí)都市，使之成為國(guó)際化大型都市；從而使商業(yè)規(guī)劃與布局面臨全新的要求與挑戰(zhàn)。 從這四個(gè)流向可以看出，每個(gè)流向都將形成不同的城市形態(tài)，從而創(chuàng)造出不同的消費(fèi)需求，進(jìn)而形成新的商業(yè)規(guī)劃與布局。 、三級(jí)城市商業(yè)的幾個(gè)特點(diǎn) 二、三級(jí)城市商業(yè)發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ，且只有一個(gè)商業(yè)中心(規(guī)模)?！ ∫粋€(gè)二級(jí)城市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，而且商業(yè)中心基本上包括了商業(yè)的各個(gè)業(yè)態(tài)，同時(shí)也是該城市人們購物的主要場(chǎng)所?！ ?面積)?！ ∮捎诔鞘行?，且應(yīng)有的可開發(fā)商業(yè)土地比較充裕，所以很容易商業(yè)開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)面積供應(yīng)往往容易過剩?！ ?位置)。 開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)位置、商圈很敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營(yíng)便面臨挑戰(zhàn)。經(jīng)營(yíng)狀況比大城市更難，所以對(duì)商業(yè)位置的選擇，決不能來自大城市的研究結(jié)果與理論?！ ?租金)?！ ≌５纳虡I(yè)投資回報(bào)期是10年，即投資回報(bào)率是10%；而二、三級(jí)城市的商業(yè)投資回報(bào)期一般在15年甚至20年，是很長(zhǎng)的回報(bào)期。作為開發(fā)者必須考慮清晰?！ ?商圈)?！ ∮捎诔鞘斜容^小，他們對(duì)于城市已經(jīng)相當(dāng)了解，對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)往往超過了大都市的商業(yè)投資人，小城市的商業(yè)布局畢竟比較簡(jiǎn)單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復(fù)雜，很難做出比較準(zhǔn)確的判斷。 ，不會(huì)有超值的價(jià)值升值空間。(售價(jià)) 二、三級(jí)城市的人們對(duì)商鋪的售價(jià)比較敏感，主要是可類比的項(xiàng)目與價(jià)格，影響人們的高期望值判斷?！ ∧敲矗诙?、三級(jí)城市應(yīng)如何進(jìn)行商業(yè)開發(fā)呢？ ，研究出該城市的未來發(fā)展空間?！ ?duì)于城市的特點(diǎn)、城市的文化、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場(chǎng)需求?！ 《ㄎ皇琼?xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵，定位應(yīng)充分考慮該城市的未來，以發(fā)展與前瞻的眼光給予定位。定位主要有以下幾方面考慮： 第一，總體定位。即項(xiàng)目是做什么的，是百貨商場(chǎng)、購物廣場(chǎng)、商業(yè)街，還是臨街底商、特色商業(yè)、超市等?！ 〉诙?，產(chǎn)品定位。即本項(xiàng)目是以租賃為主還是銷售為主。相當(dāng)關(guān)鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加“好賣”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪“好賣”。一般而言，二、三級(jí)城市應(yīng)重點(diǎn)推出一些臨街的商鋪，市場(chǎng)往往容易接受。而如何做好商業(yè)街，這就是前期概念設(shè)計(jì)的關(guān)鍵?！ 〉谌?，面積定位。即商業(yè)總規(guī)模大小，商鋪的面積大小。規(guī)模大了，面積租金會(huì)低，商鋪總價(jià)會(huì)高，對(duì)于出售會(huì)有很大的困難。 第四，價(jià)格定位。即對(duì)商鋪?zhàn)饨鸷蜕啼佷N售價(jià)格定位。由于商業(yè)的特點(diǎn),每個(gè)位置的租金水平都會(huì)有所差異的，從而每個(gè)位置的售價(jià)也有不同。很多開發(fā)商由于對(duì)商業(yè)位置價(jià)值理解的深度不夠，往往定價(jià)過于簡(jiǎn)單，從而不能充分地將每個(gè)位置的商業(yè)潛力最大化?！ 〉谖?，投資人與租賃人定位。準(zhǔn)確地判斷出各種不同的投資人與租賃人，根據(jù)其特點(diǎn)確定整體營(yíng)銷方式、營(yíng)銷理念、推廣渠道等。 概念設(shè)計(jì)一定要從商業(yè)專業(yè)角度進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營(yíng)者使用的需要。二、三級(jí)城市不要有太前衛(wèi)的設(shè)計(jì)。要與這個(gè)城市的文化與習(xí)慣相符合，過于概念化的設(shè)計(jì)，往往使項(xiàng)目不倫不類，比如“歐洲城”、“羅馬街”等等?！ 《?、三級(jí)城市的經(jīng)營(yíng)者對(duì)于本城市有著很深的了解。城市里發(fā)生一件事很容易被人傳播與知道。營(yíng)銷的重點(diǎn)應(yīng)放在“真誠(chéng)的告知”與“未來的分析”上。二、三級(jí)城市的城市擴(kuò)展與城市發(fā)展充分顯示了該城市新的商業(yè)形態(tài)的形成，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)，是成功開發(fā)的關(guān)鍵。17 / 17
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