【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目的價(jià)格檔次，將項(xiàng)目基本分為三個(gè)檔次2500元/平米以下集中區(qū)域：城市西部、北部（槐蔭區(qū)、天橋區(qū)）。產(chǎn)品形式：6層帶閣樓 主要劣勢(shì)：老工業(yè)區(qū)，重工業(yè)集中，環(huán)境較差，居民素質(zhì)不高，造成房?jī)r(jià)偏低。但自2001年，也出現(xiàn)了一些中高端項(xiàng)目，如陽(yáng)光100（均價(jià)3000），拉動(dòng)了該區(qū)域價(jià)格開始提升。未來走勢(shì)：西部是政府新的城市規(guī)劃未來要發(fā)展的地區(qū)，但城市基礎(chǔ)較差，難度比較大。2500——3500元/平米集中區(qū)域：城市東部，如歷下區(qū)、市中區(qū)。產(chǎn)品形式：多層，有一部分高層項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)：眾多政府機(jī)關(guān)和高校所在地，人文環(huán)境較好，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，集中了一些高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居民整體收入和消費(fèi)能力較好，也是房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，成為房地產(chǎn)消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。未來走勢(shì)：良好的經(jīng)濟(jì)、人文基礎(chǔ)使東部區(qū)域在今后的發(fā)展中仍具有后續(xù)發(fā)展空間。3500——5000元/平米以上集中區(qū)域：南部、城市中心區(qū)，如歷下區(qū)。產(chǎn)品形式：以小高層、高層為主，小部分為多層帶電梯，也有一部分聯(lián)排別墅主要優(yōu)勢(shì)：南部為山區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，集中了一部分高檔住宅。城市中心區(qū)高昂的土地成本、成熟的配套和地段優(yōu)勢(shì)，使其成為高價(jià)住宅的集中地。 未來走勢(shì)：南部區(qū)域由于近幾年的集中開發(fā)，造成底下水系破壞，政府開始限制開發(fā)用地。城市中心區(qū)基本無(wú)空置土地，且舊城改造的難度較大,土地價(jià)格高，住宅產(chǎn)品發(fā)展空間不大。（2）濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異將被逐漸弱化市政發(fā)展將會(huì)縮小東西部的差距，但存在一定的難度均衡發(fā)展為主旨的城市規(guī)劃正在實(shí)施。根據(jù)新的城市規(guī)劃，未來幾年，濟(jì)南市將著重發(fā)展西部，加大市政配套建設(shè)力度。這無(wú)疑會(huì)弱化區(qū)域之間的差異，帶動(dòng)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 高素質(zhì)樓盤帶動(dòng)落后地區(qū)的發(fā)展近年在西部地區(qū)、北部地區(qū)出現(xiàn)一些高素質(zhì)樓盤，其中非常有代表性的是陽(yáng)光100、世紀(jì)泉城等項(xiàng)目，這些樓盤自身綜合素質(zhì)較高，帶動(dòng)了項(xiàng)目周邊配套與環(huán)境的改善。隨著今后開發(fā)量的不斷增加，西、北部區(qū)域必將會(huì)有相當(dāng)大的改觀。濟(jì)南房地產(chǎn)企業(yè)分析截止2001年，濟(jì)南市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)177家，其中一級(jí)資質(zhì)5家，二級(jí)資質(zhì)27家，三級(jí)資質(zhì)133家，四級(jí)資質(zhì)8家（新注冊(cè)未有資質(zhì)的4家）。（1）濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本分類A、政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，或是政府職能部門轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)。這部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)得較早，對(duì)于初期的房地產(chǎn)發(fā)展起到重要的作用。如中房集團(tuán)、濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)總公司等。B、大集團(tuán)背景房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這部分房地產(chǎn)企業(yè)往往是其它產(chǎn)業(yè)大集團(tuán)向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的渠道。他們的優(yōu)勢(shì)在于大集團(tuán)雄厚資金和豐富資源的支持；劣勢(shì)在于缺乏專業(yè)知識(shí)和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。如果能將集團(tuán)內(nèi)部資源進(jìn)行有效整合，這類開發(fā)商可以在市場(chǎng)中穩(wěn)占一席之地。它們的典型代表是魯能集團(tuán)和三聯(lián)集團(tuán)。C、本地民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在濟(jì)南已經(jīng)有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠項(xiàng)目贏得市民的認(rèn)同。濟(jì)南市民比較認(rèn)同企業(yè)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品信譽(yù)度、樓盤知名度。它們的典型代表企業(yè)是三慶集團(tuán)和普利集團(tuán)。D、外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于以上三種開發(fā)企業(yè)，外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是引入現(xiàn)進(jìn)的產(chǎn)品、全新的營(yíng)銷理念，對(duì)市場(chǎng)起到推動(dòng)作用。如香港新世界、大連萬(wàn)達(dá)、陽(yáng)光100等，下面我們將對(duì)異地開發(fā)商著重分析。（2）外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其巨大的市場(chǎng)空間吸引了一批外地開發(fā)商登陸濟(jì)南，其中一些的知名的項(xiàng)目如：陽(yáng)光100國(guó)際新城、新世界陽(yáng)光花園、偉東新都、外海西子城市花園、富翔天地、黃金時(shí)代等。這些項(xiàng)目在運(yùn)作方式、營(yíng)銷策劃手段等方面存在一定的共性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：開發(fā)的項(xiàng)目多為規(guī)模較大的住宅區(qū)，體現(xiàn)出了開發(fā)商雄厚的實(shí)力。大多數(shù)項(xiàng)目選址于不被濟(jì)南本土開發(fā)商所看好的西部、北部地區(qū)。開發(fā)商通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套、良好的服務(wù)逐漸打破了濟(jì)南消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的區(qū)域情結(jié)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的開發(fā)方式。在營(yíng)銷策劃、建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、物業(yè)管理等方面引入知名企業(yè)，提高了產(chǎn)品的綜合素質(zhì)。注重產(chǎn)品附加值。增加了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，提高了項(xiàng)目智能化的標(biāo)準(zhǔn)，豐富 了會(huì)所的功能，在產(chǎn)品研發(fā)上均領(lǐng)先于由濟(jì)南本土開發(fā)商。注重營(yíng)銷推廣手段的運(yùn)用。在項(xiàng)目包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領(lǐng)市場(chǎng)的 作用。 項(xiàng)目運(yùn)作過程中注重銷售這一環(huán)節(jié)，對(duì)銷售排期、銷售現(xiàn)場(chǎng)的控制以及對(duì)銷售 人員的管理都具有一定的先進(jìn)性。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給特點(diǎn)分析此次調(diào)查，我們走訪了濟(jì)南市的15個(gè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目分布區(qū)域、價(jià)格檔次上進(jìn)行了選擇，力求保證樣本的全面性和準(zhǔn)確性。將產(chǎn)品特點(diǎn)基本歸結(jié)如下：（1）項(xiàng)目規(guī)模濟(jì)南市場(chǎng)仍處在無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，市場(chǎng)上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積幾萬(wàn)平米的小型樓盤。項(xiàng)目規(guī)模的參差不齊，反映出市場(chǎng)的不成熟。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，未來的項(xiàng)目將向規(guī)模化發(fā)展。（2）建筑形式在市場(chǎng)供給方面，市場(chǎng)上的樓盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。高層住宅在整個(gè)社區(qū)所占比重不大，純高層住宅社區(qū)只有陽(yáng)光100、魯能康橋等為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤，在東部區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)更是比較少見。各種建筑形式基本都帶有地下室，多層頂層一般為閣樓。在消費(fèi)者認(rèn)同方面，仍然是多層比較受歡迎，但小高層、高層住宅只要價(jià)格合理，產(chǎn)品滿足需求，也逐漸被認(rèn)可和接受。 （3）面積區(qū)間分布基本為二室、三室設(shè)計(jì)，其中兩室最集中的分布在100——110平米，其次為120——130平米。100——120平米是目前集中的供應(yīng)區(qū)間。三室集中在130——160平米。（4）戶型分析平面間隔以平層設(shè)計(jì)為主，錯(cuò)層、躍式設(shè)計(jì)作為補(bǔ)充。但市場(chǎng)上錯(cuò)層及躍式的設(shè)計(jì)，普遍存在空間處理欠佳的問題。市場(chǎng)上樓盤多采用一梯二戶、一梯四戶設(shè)計(jì)，有較好的舒適性。對(duì)朝向有較嚴(yán)格的要求，基本要求南北向，少數(shù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)有東西向住宅，如陽(yáng)光100，銷售非常困難，室內(nèi)的主要功能空間，如臥室、客廳均利用南面空間布置，雙（三）陽(yáng)面臥室設(shè)計(jì)普遍存在。（5）裝修標(biāo)準(zhǔn)交工標(biāo)準(zhǔn)基本為廚衛(wèi)裝修，配備有墻、地磚，潔具等，這應(yīng)該是一種過渡性產(chǎn)品。少數(shù)較高檔項(xiàng)目采用了精裝修，如舜風(fēng)世紀(jì)花園、數(shù)碼港等，但市場(chǎng)反應(yīng)效果并不很理想。（6）園林規(guī)劃市場(chǎng)上樓盤的園林設(shè)計(jì)水平普遍不高，大部分樓盤只有簡(jiǎn)單的綠化景觀。部分山景樓盤（如陽(yáng)光舜城）在園林設(shè)計(jì)方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的園景，區(qū)內(nèi)只有簡(jiǎn)單的綠化覆蓋。市場(chǎng)上樓盤的園林設(shè)計(jì)多采用水景主題，但造園手法簡(jiǎn)單，難免給人牽強(qiáng)附會(huì)之感。（7）配套設(shè)施社區(qū)配套包括娛樂設(shè)施、便民生活配套等。它一般與項(xiàng)目的規(guī)模有關(guān)，大型項(xiàng)目的配套設(shè)施比較全面，而中小規(guī)模的項(xiàng)目往往更多依靠項(xiàng)目周邊配套。對(duì)于娛樂設(shè)施，會(huì)所的普及率最高，中高檔樓盤的普及率達(dá)到60%左右。對(duì)于便民生活設(shè)施，如24小時(shí)便利店、社區(qū)教育設(shè)施（幼兒園）、小型診所等也都有所涉及，但根據(jù)項(xiàng)目自身情況而不同。（8）物業(yè)管理物業(yè)管理普遍不被重視，提供的服務(wù)也僅僅是簡(jiǎn)單的保安、保潔等。少數(shù)項(xiàng)目也以較高水平的物業(yè)管理服務(wù)作為賣點(diǎn)之一，如新世界花園的“英式管家服務(wù)”等。2002年，一些知名的物業(yè)管理公司也開始進(jìn)入濟(jì)南，如第一太平戴維斯；香港屋宇物業(yè)等。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶需求特點(diǎn)分析由于時(shí)間的限制，我們此次沒有進(jìn)行專門的消費(fèi)者需求調(diào)查，但結(jié)合開發(fā)商、政府相關(guān)部門的走訪和項(xiàng)目調(diào)查，對(duì)客戶需求也進(jìn)行了一定的分析。據(jù)建設(shè)銀行對(duì)2001年對(duì)購(gòu)房需求的統(tǒng)計(jì)，%，%，這兩部分人構(gòu)成了購(gòu)房主體；從置業(yè)者看，%，%，%，%；從年收入情況看，%，%；在購(gòu)房面積上，今年選購(gòu)6080平方米的占18%，%，%，120140平方米的占10%，由此可見80120平方米普遍受廣大購(gòu)房者的青睞；戶型上，選擇兩房?jī)蓮d為33%，%；%，%，%；購(gòu)房單價(jià)在10002000元/%，20003000元/%，30004000元/%。市場(chǎng)需求量短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯激增，但中低檔房仍是消費(fèi)主體?？們r(jià)在20萬(wàn)以內(nèi)的精品經(jīng)濟(jì)房占據(jù)約60%的市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（1）市場(chǎng)需求量基本穩(wěn)定，在近一兩年內(nèi)不會(huì)有明顯的增長(zhǎng)到目前，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)明顯的刺激市場(chǎng)的重大政策，同時(shí)，市場(chǎng)中品質(zhì)較好的精品住宅明顯缺乏，市場(chǎng)進(jìn)一步放量的可能性不大，市場(chǎng)需求基本穩(wěn)定在120萬(wàn)平米。（2）整體價(jià)格水平穩(wěn)中略降，增長(zhǎng)空間有限2003年，將進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。按照政府預(yù)定計(jì)劃，2003年將正式開始經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，其每年投放市場(chǎng)的面積預(yù)計(jì)為20——30萬(wàn)平米，將占全市每年交付使用的新建住宅總量的10——15%，以后也將逐年按照這個(gè)比例向市場(chǎng)投放經(jīng)濟(jì)適用房，通過市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)目前過高的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行平抑。（3）東部、南部還將是房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)的熱點(diǎn)地區(qū)，西部區(qū)域隨政府政策引導(dǎo)而發(fā)展