【正文】 若每股 NAV較高，則可給予較高的 PE 還有什么可以期待？！ 2023年業(yè)績超越預期，按明年年初公開增發(fā) 3億股計算， 2023－ 09年的 EPS分別為 、 、 金融街（ 000402）：凈現(xiàn)值誘惑 5. 重點上市公司分析 32 資料來源：公司公告，海通證券研究所 金融街中國國貿(mào)陸家嘴世茂股份張江高科浦東金橋01020304050607080900 . 0 0 0 . 5 0 1 . 0 0 1 . 5 0 2 . 0 0 2 . 5 0 P/R NAVP / E2023年商務地產(chǎn)類上市公司的 PE與 P/RNAV 5. 重點公司評級及目標價 33 代碼 簡稱 EPS（元） 投資評級 6個月內(nèi) 目標價 2023 2023E 2023E 2023E 上期 本期 萬科 買入 買入 金融街 買入 買入 天鴻寶業(yè) 買入 萬通地產(chǎn) 買入 棲霞建設 買入 增持 中國國貿(mào) 增持 增持 資料來源：海通證券研究所 34 謝謝！歡迎交流！ 公司評級 買入：我們預計未來 6個月內(nèi)，個股相對大盤漲幅在 15%以上； 增持：我們預計未來 6個月內(nèi)，個股相對大盤漲幅介于 5%與 15%之間； 中性：我們預計未來 6個月內(nèi)，個股相對大盤漲幅介于 5%與 5%之間； 減持：我們預計未來 6個月內(nèi)，個股相對大盤漲幅介于 5%與 15%之間； 賣出：我們預計未來 6個月內(nèi)，個股相對大盤漲幅低于 15%。但就是在這樣一個市場 , 房價收入比仍居高不下。根據(jù)國際經(jīng)驗 , 如果這一稅種得到實施 , 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項稅收 , 如房產(chǎn)稅 , 土地增值稅將不再征收 。至于中國大陸，這個理由更不可能成立 ? 流動性泛濫。自 2023年以來，全球一直處于流動性泛濫的局面。 而國際通行的稅收標準是房地產(chǎn)評估值的 %之間。其背后的根源，在于延續(xù)至今的土地批租制度 我國大陸達到我國香港的這一程度，所需時間將異常漫長。 行業(yè)評級 增持：我們預計未來 6個月內(nèi)，行業(yè)整體回報高于市場整體水平 5%以上； 中性：我們預計未來 6個月內(nèi)，行業(yè)整體回報介于市場整體水平－ 5%與 5%之間； 減持：我們預計未來 6個月內(nèi)，行業(yè)整體回報低于市場整體水平 5%以下。若考慮西擴在內(nèi)，每股凈現(xiàn)值將達到 35元左右，相對當下股價，空間巨大 PE結合 NAV估值。供應與潛在需求的缺口仍很大 香港的公營租住單位和租住出售單位 , 合計占到了香港居民住宅的 %。土地增值稅繼續(xù)加強清算，市場預期的物業(yè)稅 ? 打擊捂盤和囤地 ? 推廣經(jīng)濟適用房和廉租房建設 ? 信貸政策 3. 調(diào)控難改供求缺口 20 顧名思義 , 物業(yè)稅是在房屋持有環(huán)節(jié)征收的稅種。中國香港尚有 70%的土地沒有開發(fā)利用，這個理由也沒有說服力。但我們需要考慮的是 :首先 , 流動性泛濫是所有行業(yè)所面臨的問題，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的獨特問題 。 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收 , 其稅率遠高于此 而且 , 我們預計 , 如果我國開征這一稅種 , 自住用房應該不會成為納稅對象 。很顯然 , 經(jīng)濟適用房與廉租房的推廣，并不會改變住宅供不應求的局面 3. 調(diào)控難改供求缺口 24 公營租住單位 %租住出售單位 %私人永久房屋 %2023年我國香港的房屋歸屬 資料來源：香港政府統(tǒng)計處 , 海通證券研究所 3. 調(diào)控難改供求缺口 25 收入增長：推動潛在需求轉化為現(xiàn)實需求 無論從全國范圍來看，還是北京、上海，人均可支配收入近年均保持 10%左右的增速，未來繼續(xù)看好，成為推動需求從潛在轉化為現(xiàn)實的動力 資料來源：國家統(tǒng)計局，各城市統(tǒng)計局，海通證券研究所 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0