【正文】 若每股 NAV較高，則可給予較高的 PE 還有什么可以期待？！ 2023年業(yè)績(jī)超越預(yù)期，按明年年初公開增發(fā) 3億股計(jì)算， 2023－ 09年的 EPS分別為 、 、 金融街（ 000402）：凈現(xiàn)值誘惑 5. 重點(diǎn)上市公司分析 32 資料來源：公司公告，海通證券研究所 金融街中國(guó)國(guó)貿(mào)陸家嘴世茂股份張江高科浦東金橋01020304050607080900 . 0 0 0 . 5 0 1 . 0 0 1 . 5 0 2 . 0 0 2 . 5 0 P/R NAVP / E2023年商務(wù)地產(chǎn)類上市公司的 PE與 P/RNAV 5. 重點(diǎn)公司評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià) 33 代碼 簡(jiǎn)稱 EPS（元） 投資評(píng)級(jí) 6個(gè)月內(nèi) 目標(biāo)價(jià) 2023 2023E 2023E 2023E 上期 本期 萬科 買入 買入 金融街 買入 買入 天鴻寶業(yè) 買入 萬通地產(chǎn) 買入 棲霞建設(shè) 買入 增持 中國(guó)國(guó)貿(mào) 增持 增持 資料來源：海通證券研究所 34 謝謝！歡迎交流！ 公司評(píng)級(jí) 買入：我們預(yù)計(jì)未來 6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)大盤漲幅在 15%以上； 增持：我們預(yù)計(jì)未來 6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)大盤漲幅介于 5%與 15%之間； 中性：我們預(yù)計(jì)未來 6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)大盤漲幅介于 5%與 5%之間； 減持：我們預(yù)計(jì)未來 6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)大盤漲幅介于 5%與 15%之間； 賣出：我們預(yù)計(jì)未來 6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)大盤漲幅低于 15%。但就是在這樣一個(gè)市場(chǎng) , 房?jī)r(jià)收入比仍居高不下。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn) , 如果這一稅種得到實(shí)施 , 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收 , 如房產(chǎn)稅 , 土地增值稅將不再征收 。至于中國(guó)大陸，這個(gè)理由更不可能成立 ? 流動(dòng)性泛濫。自 2023年以來，全球一直處于流動(dòng)性泛濫的局面。 而國(guó)際通行的稅收標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)評(píng)估值的 %之間。其背后的根源，在于延續(xù)至今的土地批租制度 我國(guó)大陸達(dá)到我國(guó)香港的這一程度，所需時(shí)間將異常漫長(zhǎng)。 行業(yè)評(píng)級(jí) 增持：我們預(yù)計(jì)未來 6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)整體回報(bào)高于市場(chǎng)整體水平 5%以上； 中性：我們預(yù)計(jì)未來 6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)整體回報(bào)介于市場(chǎng)整體水平－ 5%與 5%之間； 減持：我們預(yù)計(jì)未來 6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)整體回報(bào)低于市場(chǎng)整體水平 5%以下。若考慮西擴(kuò)在內(nèi)，每股凈現(xiàn)值將達(dá)到 35元左右，相對(duì)當(dāng)下股價(jià)，空間巨大 PE結(jié)合 NAV估值。供應(yīng)與潛在需求的缺口仍很大 香港的公營(yíng)租住單位和租住出售單位 , 合計(jì)占到了香港居民住宅的 %。土地增值稅繼續(xù)加強(qiáng)清算，市場(chǎng)預(yù)期的物業(yè)稅 ? 打擊捂盤和囤地 ? 推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè) ? 信貸政策 3. 調(diào)控難改供求缺口 20 顧名思義 , 物業(yè)稅是在房屋持有環(huán)節(jié)征收的稅種。中國(guó)香港尚有 70%的土地沒有開發(fā)利用，這個(gè)理由也沒有說服力。但我們需要考慮的是 :首先 , 流動(dòng)性泛濫是所有行業(yè)所面臨的問題，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特問題 。 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收 , 其稅率遠(yuǎn)高于此 而且 , 我們預(yù)計(jì) , 如果我國(guó)開征這一稅種 , 自住用房應(yīng)該不會(huì)成為納稅對(duì)象 。很顯然 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的推廣，并不會(huì)改變住宅供不應(yīng)求的局面 3. 調(diào)控難改供求缺口 24 公營(yíng)租住單位 %租住出售單位 %私人永久房屋 %2023年我國(guó)香港的房屋歸屬 資料來源：香港政府統(tǒng)計(jì)處 , 海通證券研究所 3. 調(diào)控難改供求缺口 25 收入增長(zhǎng)：推動(dòng)潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求 無論從全國(guó)范圍來看，還是北京、上海，人均可支配收入近年均保持 10%左右的增速，未來繼續(xù)看好，成為推動(dòng)需求從潛在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的動(dòng)力 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各城市統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0