房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略-wenkub
2023-02-11 17:54:17 本頁(yè)面
【正文】 象 。這還沒(méi)有考慮新增需求 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 累計(jì)潛在需求 (萬(wàn)平米 ) 銷售量 (萬(wàn)平米 ) 竣工量 (萬(wàn)平米 ) 竣工 /銷售 竣工 /潛在需求 1998 39675 9638 10886 1999 72641 12591 13574 2023 106097 15137 18949 2023 139506 18499 22544 2023 174356 22117 26613 2023 208720 28503 32201 2023 240794 33820 34677 2023 271294 39131 40005 2023 297310 54392 43247 2023E 312444 58714 27797 3. 調(diào)控難改供求缺口 18 如上所述，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大特點(diǎn)： ? 未被滿足的潛在需求十分龐大，未來(lái)仍將如此 ? 相比龐大的潛在需求，有效供應(yīng)嚴(yán)重不足 這也是宏觀調(diào)控一直意在解決的 3. 調(diào)控難改供求缺口 19 調(diào)控的手段： ? 利率 ? 稅收。該比值從 2023年的 2023年的 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 0100002023030000400005000060000700002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4竣工面積( 萬(wàn)平米, 左軸) 銷售面積( 萬(wàn)平米, 左軸) 供求比( 右軸)供過(guò)于求 供不應(yīng)求 20232023年全國(guó)住宅竣工面積與銷售面積 2. 供求鴻溝 15 從竣工面積與銷售面積之比來(lái)看，除個(gè)別城市外 , 2023年全國(guó)各個(gè)城市就已經(jīng)供不應(yīng)求 , 2023年這一局面將更為加劇。 19982023年 10月，全國(guó)累計(jì)已購(gòu)置但未開(kāi)發(fā)土地面積占累計(jì)已購(gòu)置土地面積的比例，依然高達(dá) 39% 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)土資源部 0500001000001500002023002500003000001998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E20%25%30%35%40%45%50%累計(jì)購(gòu)置面積（萬(wàn)平米，左軸） 累計(jì)未開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平米，左軸）累計(jì)未開(kāi)發(fā)面積占比（% ，右軸）19982023年我國(guó)土地累計(jì)已購(gòu)置面積、累計(jì)已購(gòu)置但未開(kāi)發(fā)面積 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 13 至于捂盤現(xiàn)象，包括推遲建設(shè)進(jìn)度和達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后仍不開(kāi)始銷售等。但我們需要考慮的是 :首先 , 流動(dòng)性泛濫是所有行業(yè)所面臨的問(wèn)題，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特問(wèn)題 。我們認(rèn)為，在中國(guó)香港一個(gè)如此國(guó)際化的城市，這個(gè)理由并不成立 ? 土地稀缺。 房地產(chǎn)行業(yè) “ 增持 ” 評(píng)級(jí) 土地賣方壟斷 潛在需求龐大 物業(yè)稅 打擊囤地與捂盤 經(jīng)適房與廉租房 有效供應(yīng)不足 引子 3 2023年：行業(yè)展望 — 供求鴻溝與規(guī)模化生存 ? 2023年投資要點(diǎn)：調(diào)控難改供求缺口、規(guī)?；?、資源優(yōu)勢(shì) ? 住宅（增持，上調(diào)） ? 商務(wù)地產(chǎn)（增持，維持） 代碼 簡(jiǎn)稱 EPS（元） 投資評(píng)級(jí) 2023 2023E 2023E 2023E 上期 本期 萬(wàn)科 買入 買入 金融街 買入 買入 概要 4 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 2. 供求鴻溝 3. 調(diào)控難改供求缺口 4. 規(guī)?；? 5. 重點(diǎn)公司分析 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 5 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，美國(guó)普查局，香港統(tǒng)計(jì)處，海通證券研究所 19962023年中國(guó)大陸、香港、美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比 0481216201996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2
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