房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)課件(文件)
【正文】 發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為 20,000平方米，建筑層數(shù)為 8層，各層建筑面積均為 2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積 5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積 15,000平方米。估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%，成本利潤(rùn)率為 20%，貸款的年利息率為 6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。 求取地價(jià) 確定折現(xiàn)率為 8%，則： 樓價(jià)＝ 8,5005,000/ （ 1＋ 8%） 2＋ 6,50015,000/ （ 1＋ 8%） 2[30%/ （ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%）1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,00060%/ （ 1＋ 8%） ＋ 4,00040%/ （ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。預(yù)計(jì)售樓價(jià) 經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出，住宅部分的 50%在半年后售出，其余 20%在 1年后售出。試估算該宗地目前的價(jià)格。（ 1）正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式（ 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）：（ 3）關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。 5 5進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。 較好較好 完備完備 普通普通 地質(zhì)地質(zhì) 平坦平坦 規(guī)則規(guī)則 2,200 2023年年 12月月 交易時(shí)間交易時(shí)間 價(jià)格（元價(jià)格（元 / M2 ）） 熟地熟地 商業(yè)商業(yè) 繁華區(qū)繁華區(qū) 交易實(shí)例交易實(shí)例比較交易比較交易 A B C D坐落坐落 評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。間接比較法： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。＝ （元）建筑物每平方米價(jià)格為：2400008％＝ 19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：年房租總收入＝ 480012＝ 57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝ 2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的 12％計(jì)）＝ 5760012％＝ 6912（元）土地使用稅（每年按每平方米 2元計(jì)）＝ 2002＝ 400（元）管理費(fèi)（按年租金 3％計(jì)）＝ 576003％＝ 1728（元）修繕費(fèi)（按年租金 4％計(jì)）＝ 576004％＝ 2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝ 576（元）年總費(fèi)用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（元）年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米 1200元，則土地總價(jià)為：10％＝ 312（萬(wàn)元）＝ 412740－ 165000＝ 247740（元）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在 2023年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（年）。＝ 2500900－ 468754＝ 2062500（元）（ 3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率＝ 20625008％＝ 165000（元）計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益（ 2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi) 已使用年數(shù)試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元。n 例題 :房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi)估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（ 1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元（ 3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元（ 5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元。資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年
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