【正文】 ? 假設(shè)上述地塊 H、 M、 N的面積分別為 8000、 8760、 6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個別因素比較結(jié)果見表： 個別因素 待估地產(chǎn) H 參照實例 M 參照實例 N 面積 形狀 地質(zhì)條件 臨街深度 20 25 25 30 21 23 24 32 18 23 26 27 總分值 100 100 94 %100%100100100 ???個別因素修正率參照實例 M %%10094100 ???個別因素修正率參照實例 N E、容積率因素修正 ? 在一定范圍內(nèi)，容積率與地價成同方向變化，但不是線性關(guān)系。 公共事業(yè)建設(shè)配套費用 指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費用 小區(qū)開發(fā)配套費 （二）土地開發(fā)費 （三）投資利息：即資金時間價值 注意： 全部資金（自有資金和借入資金）都要計算利息 土地取得費的計息期 ：開發(fā)期 +銷售期 土地開發(fā)費的計息期 ：開發(fā)期的一半（均勻投入） +銷售期 （四）投資利潤和稅費： 利潤 ：（土地取得費 + 土地開發(fā)費） 投資利潤率 或：開發(fā)后地價 銷售利潤率 稅費（國家政策法規(guī)確定） （五）土地增值收益 主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。又稱假設(shè)開發(fā)法。 ? 折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率， ? 所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含風(fēng)險收益部分（利潤）。 標(biāo)定地價 是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格 特點： （ 1）區(qū)域性價格（ 2）土地使用權(quán)價格（ 3）平均價格 （ 4）單位面積地價 （ 5）基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū) （ 6）基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性 杭州市區(qū)基準(zhǔn)地價表 杭州市房屋重置價格 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法 二、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本思路 基本原理：替代原理，是市場法的一種特殊形態(tài) 市場法 ：以土地交易實例為參照物， 基 實際估價中的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨 街各宗土地深度的眾數(shù) 路線價區(qū)段 ：具有同一路線價的地段 劃分路線價區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)：用途相同，地價相近、地段相連 二、路線價法的含義、基本依據(jù)及計算公式 含義： 以路線價為基準(zhǔn)，配合相應(yīng)的深度指數(shù)及其他修正率求取該街道內(nèi)一定臨街深度的宗地價格的估價方法。 ? 哈柏法則： 創(chuàng)設(shè)于英國，基本含義是宗地價值與其深度的平方根成正比 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E，其深度和寬度分別如下表所示，路線價為 2023元 (總價法），設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺。 ? 霍夫曼法則： 由紐約市法官霍夫曼（ Hoffman） 1866年創(chuàng)設(shè)。 標(biāo)準(zhǔn)宗地：深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地，面積大小隨各國 而異。 （ 1+12%） ＋ 40%247。 2023 ＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價 ＝ 8912247。 使用年限法：貶值 ＝ 年貶值額 已使用年限 年貶值額＝（更新重置成本－凈殘值）247。 土地價格 = 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利息 + 利潤 + 土地增值收益 （一）土地取得費：向原土地使用者支付的費用。 ? 建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容有： 新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。100P P E F? ? ? ? ? ? ?正 常 交 易 情 況 指 數(shù)可 比 實 例 交 易 情 況 指 數(shù)評 估 基 準(zhǔn) 日 價 格 指 數(shù)可 比 實 例 交 易 時 價 格 指 數(shù)待 估 對 象 所 處 區(qū) 域 因 素 條 件 指 數(shù)可 比 實 例 所 處 區(qū) 域 因 素 條 件 指 數(shù)待 估 對 象 個 別 因 素 條 件 指 數(shù)可 比 實 例 個 別 因 素 條 件 指 數(shù) A、交易情況修正 交易中的特殊因素主要有： 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易 交易時有特別的動機 買方或賣方不了解市場行情 其他特殊交易的情形 特殊的交易方式，如拍賣、招標(biāo)等 即采用可比實例的成交價格比其正常價格是高還是低多少的方法 舉例 ? ???? 100100)(參照實例交易情況指數(shù)正常交易情況指數(shù)交易情況修正率 A 例 ? 為評估某宗地 H的地產(chǎn)價格，選取了 M、 N兩個參照地塊交易實例。 ? 例 54：某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米 2023元，經(jīng)濟耐用年限為 55年，殘值率為 2%。 (3)將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置?？陀^收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。 在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同 (如土地使用權(quán) 出讓合同 )等允許的處分方式為依據(jù)。 ? 級差地租 Ⅱ 原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。 ? 建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物。 兩重性： 不僅是資源，也是資產(chǎn) 自然供給 ： 地球提供的可利用數(shù)量 土地的供給 經(jīng)濟供給 ： 人類開發(fā)利用而形成的土地供給 二、土地及土地使用權(quán) （二）土地的特性 自然特性： ① 位置固定性 ② 質(zhì)量差異性 ③ 不可再生性 ④ 效用永續(xù)性 經(jīng)濟特性： ① 供給稀缺性 ② 產(chǎn)權(quán)可壟斷性 ③ 土地利用多方向性 ④ 效益級差性 （三）土地使用權(quán) ? 我國土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地所有權(quán)有兩種情況： 城市土地 所有權(quán)屬于國家； 農(nóng)村城市郊區(qū)的土地 所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。 長期使用性 大量投資性 保值增值性 引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有 4個方面： (1)對房地產(chǎn)本身進行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)備，改進物業(yè)管理； (2)通貨膨脹； (3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如人口或收入增加； (4)外部經(jīng)濟或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。 ? 影響 工業(yè) 房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素： ? 道路、港口、鐵路等運輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)裝況； ? 動力供應(yīng)和供排水狀況； ? 勞動力市場的供應(yīng)狀況； ? 與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系； ? 與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況； ? 政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制。 一般采用永續(xù)年金求 r 也可以是有限年期的普通年金求 r 例 51 在房地產(chǎn)市場中收集到 5個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例： 可比實例 純收益（元 /年 .平方米） 交易價格（元 /平方米） 資本化率 1 5900 % 2 6000 % 3 5700 % 4 45939 6300 % 5 6500 % r = ( % + % + % + % + % ) / 5 = % 安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法，即風(fēng)險調(diào)整法 首先，找出安全利率 (通常選擇短期國債利率或銀行中長期利率 ) 其次，確定風(fēng)險調(diào)整值。 ? 建筑物資本化率 r2 : 適用于建筑物自身價值的（ B），對應(yīng)的純收益應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益 (即僅歸屬于建筑物的凈收益 )，不包含土地帶來的凈收益。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空置率為 10%，每年需支付的管理費為年租金的 %，維修費為重置價的 %，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平房米 20元，保險費為重置價的 %，土地資本化率 7%，建筑物資本化率 8%。 房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為： (1)全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； (2)某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； (3)全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變