【正文】 ? 假設(shè)上述地塊 H、 M、 N的面積分別為 8000、 8760、 6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個(gè)別因素比較結(jié)果見(jiàn)表： 個(gè)別因素 待估地產(chǎn) H 參照實(shí)例 M 參照實(shí)例 N 面積 形狀 地質(zhì)條件 臨街深度 20 25 25 30 21 23 24 32 18 23 26 27 總分值 100 100 94 %100%100100100 ???個(gè)別因素修正率參照實(shí)例 M %%10094100 ???個(gè)別因素修正率參照實(shí)例 N E、容積率因素修正 ? 在一定范圍內(nèi)，容積率與地價(jià)成同方向變化，但不是線性關(guān)系。 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 指郵電、圖書(shū)館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用 小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) （二）土地開(kāi)發(fā)費(fèi) （三）投資利息：即資金時(shí)間價(jià)值 注意： 全部資金（自有資金和借入資金）都要計(jì)算利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期 ：開(kāi)發(fā)期 +銷(xiāo)售期 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期 ：開(kāi)發(fā)期的一半（均勻投入） +銷(xiāo)售期 （四）投資利潤(rùn)和稅費(fèi)： 利潤(rùn) ：（土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)） 投資利潤(rùn)率 或：開(kāi)發(fā)后地價(jià) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 稅費(fèi)（國(guó)家政策法規(guī)確定） （五）土地增值收益 主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 ? 折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率， ? 所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)）。 標(biāo)定地價(jià) 是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格 特點(diǎn)： （ 1）區(qū)域性價(jià)格（ 2）土地使用權(quán)價(jià)格（ 3）平均價(jià)格 （ 4）單位面積地價(jià) （ 5）基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū) （ 6）基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性 杭州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 杭州市房屋重置價(jià)格 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 基本原理：替代原理，是市場(chǎng)法的一種特殊形態(tài) 市場(chǎng)法 ：以土地交易實(shí)例為參照物， 基 實(shí)際估價(jià)中的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨 街各宗土地深度的眾數(shù) 路線價(jià)區(qū)段 ：具有同一路線價(jià)的地段 劃分路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)：用途相同，地價(jià)相近、地段相連 二、路線價(jià)法的含義、基本依據(jù)及計(jì)算公式 含義： 以路線價(jià)為基準(zhǔn)，配合相應(yīng)的深度指數(shù)及其他修正率求取該街道內(nèi)一定臨街深度的宗地價(jià)格的估價(jià)方法。 ? 哈柏法則： 創(chuàng)設(shè)于英國(guó)，基本含義是宗地價(jià)值與其深度的平方根成正比 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E，其深度和寬度分別如下表所示，路線價(jià)為 2023元 (總價(jià)法），設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺。 ? 霍夫曼法則： 由紐約市法官霍夫曼（ Hoffman） 1866年創(chuàng)設(shè)。 標(biāo)準(zhǔn)宗地：深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地，面積大小隨各國(guó) 而異。 （ 1+12%） ＋ 40%247。 2023 ＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價(jià) ＝ 8912247。 使用年限法：貶值 ＝ 年貶值額 已使用年限 年貶值額＝（更新重置成本－凈殘值）247。 土地價(jià)格 = 土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利息 + 利潤(rùn) + 土地增值收益 （一）土地取得費(fèi)：向原土地使用者支付的費(fèi)用。 ? 建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容有： 新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。100P P E F? ? ? ? ? ? ?正 常 交 易 情 況 指 數(shù)可 比 實(shí) 例 交 易 情 況 指 數(shù)評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 價(jià) 格 指 數(shù)可 比 實(shí) 例 交 易 時(shí) 價(jià) 格 指 數(shù)待 估 對(duì) 象 所 處 區(qū) 域 因 素 條 件 指 數(shù)可 比 實(shí) 例 所 處 區(qū) 域 因 素 條 件 指 數(shù)待 估 對(duì) 象 個(gè) 別 因 素 條 件 指 數(shù)可 比 實(shí) 例 個(gè) 別 因 素 條 件 指 數(shù) A、交易情況修正 交易中的特殊因素主要有： 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī) 買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情 其他特殊交易的情形 特殊的交易方式，如拍賣(mài)、招標(biāo)等 即采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的方法 舉例 ? ???? 100100)(參照實(shí)例交易情況指數(shù)正常交易情況指數(shù)交易情況修正率 A 例 ? 為評(píng)估某宗地 H的地產(chǎn)價(jià)格，選取了 M、 N兩個(gè)參照地塊交易實(shí)例。 ? 例 54：某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2023元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為 2%。 (3)將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。 在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同 (如土地使用權(quán) 出讓合同 )等允許的處分方式為依據(jù)。 ? 級(jí)差地租 Ⅱ 原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。 ? 建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物。 兩重性： 不僅是資源，也是資產(chǎn) 自然供給 ： 地球提供的可利用數(shù)量 土地的供給 經(jīng)濟(jì)供給 ： 人類(lèi)開(kāi)發(fā)利用而形成的土地供給 二、土地及土地使用權(quán) （二）土地的特性 自然特性： ① 位置固定性 ② 質(zhì)量差異性 ③ 不可再生性 ④ 效用永續(xù)性 經(jīng)濟(jì)特性： ① 供給稀缺性 ② 產(chǎn)權(quán)可壟斷性 ③ 土地利用多方向性 ④ 效益級(jí)差性 （三）土地使用權(quán) ? 我國(guó)土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地所有權(quán)有兩種情況： 城市土地 所有權(quán)屬于國(guó)家； 農(nóng)村城市郊區(qū)的土地 所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。 長(zhǎng)期使用性 大量投資性 保值增值性 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有 4個(gè)方面： (1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理； (2)通貨膨脹； (3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如人口或收入增加； (4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響，如交通條件或周?chē)h(huán)境改善。 ? 影響 工業(yè) 房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素： ? 道路、港口、鐵路等運(yùn)輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)裝況； ? 動(dòng)力供應(yīng)和供排水狀況； ? 勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)狀況； ? 與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系； ? 與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況； ? 政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制。 一般采用永續(xù)年金求 r 也可以是有限年期的普通年金求 r 例 51 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到 5個(gè)與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的交易實(shí)例： 可比實(shí)例 純收益（元 /年 .平方米） 交易價(jià)格（元 /平方米） 資本化率 1 5900 % 2 6000 % 3 5700 % 4 45939 6300 % 5 6500 % r = ( % + % + % + % + % ) / 5 = % 安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法 首先，找出安全利率 (通常選擇短期國(guó)債利率或銀行中長(zhǎng)期利率 ) 其次，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 ? 建筑物資本化率 r2 : 適用于建筑物自身價(jià)值的（ B），對(duì)應(yīng)的純收益應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益 (即僅歸屬于建筑物的凈收益 )，不包含土地帶來(lái)的凈收益。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50元，空置率為 10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 %，維修費(fèi)為重置價(jià)的 %，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平房米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 %，土地資本化率 7%，建筑物資本化率 8%。 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為： (1)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (3)全國(guó)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變