【正文】 率 小計 1 A 7 986 +1 +2 +3 100/106 +5 +1 100/106 100/100 7 250 2 B 8 660 0 +5 +3 100/108 +5 +2 100/107 100/100 7 644 3 C 8 500 1 +1 +5 +3 100/109 +7 +1 100/108 100/100 7 444 4 D 8 200 0 +2 0 100/102 +5 +3 100/108 100/100 7 593 表 624 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 項 目 名 稱 A B C D 合計 比準價格（元 /㎡ ） 7 250 7 644 7 444 7 593 銷售狀況權(quán)重（銷售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加權(quán)的相對價格（元 /㎡ ） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本項目住宅銷售價格（元 /㎡ ） 7 458 表 625 本項目住宅價格市場比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 ② 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目住宅部分的建房成本為 6 437元 /㎡ （見投資與總成本費用表 623），成本利潤率取10%，則該項目住宅部分的銷售單價為： 銷售單價 = 建房成本 （ 1+成本利潤率） =6 437 （ 1+10%） =7 080（元 /㎡ ） 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 （ 2）商鋪部分 ① 市場比較法定價過程 目前該市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目 E、 F作比較實例。其中， E項目的交易日期是 2022年 11月 1日， F項目的交易日期是 2022年 1月 1日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項目的商鋪單價為： 19 283元 /㎡ 。詳見表 626。 序 號 項目 名稱 成交價 （元 /㎡ ） 交易日 期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準 價格 交 通 繁華程度 小計 1 廣場 22 000 1． 02 +2 +3 100/105 100/100 100/100 19 429 2 大廈 18 000 1． 01 0 0 100/100 100/95 100/100 19 137 表 626 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 ② 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為 9 194元 /㎡ （見投資與總成本費用表 623），成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為： 銷售單價 =建房成本 （ 1+成本利潤率） =9 194（ 1+10%） =10 （元 /㎡ ） 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 （ 3）車位銷售價格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價為 25萬元 /個~30萬元 /個。 （ 4）建議銷售單價 在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為： 住宅： 7 400元 /㎡ 商鋪： 19 200元 /㎡ 車位： 25萬元 /個 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2）銷售收入的估算。本項目可銷售數(shù)量為：住宅 36 898㎡ ；裙樓中的商鋪部分 11 248㎡ ，地下車位 209個。詳見表 627。 3）銷售計劃與收款計劃的確定。詳見表 6 28。 用 途 可 售 數(shù) 量 建議銷售單價 銷 售 收 入 住 宅 36 898㎡ 7 400元 /㎡ 27 商 鋪 11 248㎡ 19 200元 /㎡ 21 車 位 209個 250 000元 5 225 合 計 54 表 627 銷售總收入預測表 單位：萬元 銷 售 計 劃 各 年 度 收 款 情 況 合 計 年 份 銷售比例 銷售數(shù)量 第 1年 第 2年 第 3年 第 1年 第 2年 住宅： 60% 22 （㎡） 16 32 商鋪： 60% 6 （㎡） 12 車位： 60% 125（個） 3 125 第 3年 住宅： 40% 14 10 21 商鋪： 40% 4 8 車位： 40% 84 2 100 合 計 100% 100% 32 21 54 表 628 銷售收入分期按比例預測 單位：萬元 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 5．稅金估算 1）銷售稅金與附加估算。詳見表 6 29。 2）土地增值稅估算。詳見表 630。 序 號 類 別 計算依據(jù) 計 算 期 1 2 3 1 營業(yè)稅 銷售收入 5% 1 1 2 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 3 教育費附加 營業(yè)稅 3% 4 教育專項基金 營業(yè)稅 4% 5 防洪工程維護費 銷售收入 % 6 印花稅 銷售收入 % 7 交易管理費 銷售收入 % 合 計 銷售收入 % 2 1 表 629 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 序 號 項 目 計 算 依 據(jù) 計算過程 1 銷售收入 54 2 扣除項目金額 以下 4項之和 45 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 開發(fā)成本 開發(fā)費用 銷售稅金及附加 其他扣除項目 取 ()項的 20% 30 4 3 6 3 增值額 (1) (2) 8 4 增值率 (3) / (2) % 5 增值稅率 (4)≤50% 取 30% 6 土地增值稅 (3) (5) – (2) (6) 2 表 630 土地增值稅估算表 單位：萬元 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6．投資計劃與資金籌措 本項目開發(fā)投資總計需 35 。其資金來源有三個渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金 13 000萬元作為啟動資金，其中第 1年投入約 %，第 2年投入約 %，第 3年投入約 %；從銀行貸款 10 000萬元，全部于第 1年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預售收入解決。詳見投資計劃與資金籌措表 631。 序 號 項目名稱 合 計 計 算 期 第 1年 第 2年 第 3年 1 建設(shè)投資 35 15 8 11 2 資金籌措 35 自有資金 13 000 5 4 2 借貸資金 10 000 10 000 0 0 預售收入再投入 12 0 4 8 表 631 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 7．借款還本付息估算 長期借款 10 000萬元，等本償還，寬限期 1年， 2年內(nèi)還清，貸款利率 ％。詳見表 632。 序號 項目名稱 合 計 計 算 期 第 1年 第 2年 第 3年 1 借款還本付息 年初借款累計 0 10 5 本年借款 10 000 10 000 0 0 本年應計利息 1 年底還本付息 11 0 5 5 年末借款累計 10 5 0 2 借款還本付息的資金來源 投資回收 11 0 5 5 表 632 借款還本付息估算表 單位：萬元 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6． 5． 5項目財務(wù)評價 1．現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ ic＝ 9%）。詳見表 633。 評價指標： （ 1）稅前全部投資凈現(xiàn)值 NPV＝ 9 （ 2）稅后全部投資凈現(xiàn)值 NPV＝ 6 （ 3）稅前全部投資內(nèi)部收益率 FIRR＝ % （ 4）稅后全部投資內(nèi)部收益率 FIRR＝ % 序號 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 32 21 銷售收入 0 32 21 2 現(xiàn)金流出 15 13 15 建設(shè)投資 15 7 11 銷售稅金及附加 0 2 1 土地增值稅 0 1 1 所得稅 0 2 1 3 凈現(xiàn)金流量（ 1）－（ 2） 15 18 6 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 14 15 4 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 15 21 7 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 14 17 6 表 633 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2）資本金現(xiàn)金流量表（ ic=9%）。詳見表 634。 評價指標： （ 1）資本金稅后內(nèi)部收益率 =% （ 2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝ 5 序號 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 32 21 1． 1 銷售收入 0 32 21 2 現(xiàn)金流出 5 20 21 2． 1 資本金 5 4 2 2． 2 預售收入再投入 0 4 8 2． 3 貸款本息償還 0 5 5 2． 4 銷售稅金及附加 0 2 1 2． 5 土地增值稅 0 1 1 2． 6 所得稅 0 2 1 3 稅后凈現(xiàn)金流量（ 1） （ 2） 5 12 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 10 表 634 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3）動態(tài)盈利分析 （ 1）凈現(xiàn)值 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當