【正文】 萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說明（估算依據(jù)） 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 550． 65 建安工程費(fèi) 5% 2 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1 321． 56 建安工程費(fèi) 12% 3 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 44． 05 建安工程費(fèi) 4? 4 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅： 商鋪： 住宅： /人， 600元 /噸 商鋪： /人， 600元 /噸 5 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅： 商鋪： 住宅： 4kVA/戶， 480元 /kVA 商鋪： 8kVA/百㎡， 1 000元/kVA 6 其 他 220． 26 建安工程費(fèi)的 2% 合 計(jì) 2 374． 64 表 622 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2．開發(fā)費(fèi)用估算 1） 管理費(fèi)用 取以上（ 1） （ 4）項(xiàng)之和的 3%。則管理費(fèi)用為： （ 15 191++11 013+） 3%=（萬元） 2） 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的 2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的 2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的 1%。合計(jì)為： 2 。銷售收入詳見表 627。 用 途 可 售 數(shù) 量 建議銷售單價(jià) 銷 售 收 入 住 宅 36 898㎡ 7 400元 /㎡ 27 商 鋪 11 248㎡ 19 200元 /㎡ 21 車 位 209個(gè) 250 000元 5 225 合 計(jì) 54 表 627 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指建設(shè)期借款利息。第 1 年借款 10 000萬元，貸款利率為 %，每年等本償還，要求從建設(shè)期第 2年起 2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： 第 1年應(yīng)計(jì)利息：（ 0+10 000247。 2） % = 第 2年應(yīng)計(jì)利息：（ 10 +0247。 2） %= 第 3年應(yīng)計(jì)利息：（ 5 +0247。 2） %= 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)： 1 。詳見表 630：貸款還本付息表。 開發(fā)費(fèi)用小計(jì)： 4 總成本費(fèi)用合計(jì)： 35 。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3．投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。 詳見表 623。 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 其中 :住宅分?jǐn)? 建房成本 (元 /㎡ ) 商鋪分?jǐn)? 建房成本 (元/㎡ ) 1 開發(fā)成本 30 以下 (1)~(7)項(xiàng)合計(jì) 5 648 7 815 (1) 土地費(fèi)用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程費(fèi) 186 186 (3) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 137 137 (4) 建安工程費(fèi) 11 013 1 996 2 350 (5) 開發(fā)期稅費(fèi) 2 444 584 (6) 不可預(yù)見費(fèi) 116 116 2 開發(fā)費(fèi)用 4 以下 (1)~(3)項(xiàng)合計(jì) 789 1 379 (1) 管理費(fèi)用 116 116 (2) 銷售費(fèi)用 2 銷售收入 5% 370 960 (3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 303 303 3 合 計(jì) 35 6 437 9 194 表 623 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 4． 項(xiàng)目銷售收入估算 :市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等 （ 1） 住宅部分 ① 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在 區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的 4個(gè)比較案例 A、 B、 C、 D。 其中 A、 B、 D項(xiàng)目的交易日期均為 2022年 11月 1日， C項(xiàng)目的交易日期為 2022年 9月 1日。已知 2022年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+%。其他條件見表 624和表 625。 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為： 7 458元 /㎡ 。詳見表 624和表 625。 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 成交價(jià)（元 /㎡ ） 交易日 期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情 況修正 比準(zhǔn)價(jià)格 （元 /㎡ ） 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 裝修 使用率 小計(jì) 1 A 7 986 +1 +2 +3 100/106 +5 +1 100/106 100/100 7 250 2 B 8 660 0 +5 +3 100/108 +5 +2 100/107 100/100 7 644 3 C 8 500 +1 +5 +3 100/109 +7 +1 100/108 100/100 7 444 4 D 8 200 0 +2 0 100/102 +5 +3 100/108 100/100 7 593 表 624 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 注：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =比較案例成交價(jià)格 *各因素修正系數(shù) (區(qū)域、個(gè)別和交易情況為正，則向上調(diào)價(jià)，交易時(shí)間修正，一般看具體情況） 項(xiàng)目名稱 A B C D 合計(jì) 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /㎡ ） 7 250 7 644 7 444 7 593 銷售狀況權(quán)重（銷售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元 /㎡ ） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元 /㎡ ） 7 458 表 625 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 ② 成本定價(jià)法過程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為 6 437元 /㎡ （見投資與總成本費(fèi)用表 623），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) = 建房成本 （ 1+成本利潤率） =6 437 （ 1+10%） =7 080（元 /㎡ ） 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 （ 2） 商鋪部分 ① 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目 E、 F作比較實(shí)例。其中， E項(xiàng)目的交易日期是 2022年 11月 1日， F項(xiàng)目的交易日期是 2022年 1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為： 19 283元 /㎡ 。詳見表 626。 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 成交價(jià) （元 /㎡ ） 交易日 期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交 通 繁華程度 小計(jì) 1 廣場(chǎng) 22 000 1． 02 +2 +3 100/105 100/100 100/100 19 429 2 大廈 18 000 1． 01 0 0 100/100 100/95 100/100 19 137 表 626 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 ② 成本定價(jià)法過程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為 9 194元 /㎡ （見投資與總成本費(fèi)用表 623），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) =建房成本 （ 1+成本利潤率） =9 194（ 1+10%） =10 （元 /㎡ ） 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 （ 3）車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為 25萬元 /個(gè)~30萬元 /個(gè)。 （ 4）建議銷售單價(jià) 在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為： 住宅： 7 400元 /㎡ 商鋪： 19 200元 /㎡ 車位： 25萬元 /個(gè) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2)銷售收入的估算。本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅 36 898㎡ ；裙樓中的商鋪部分 11 248㎡ ，地下車位 209個(gè)。 詳見表 627。 3)銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定。 詳見表 628。 用 途 可 售 數(shù) 量 建議銷售單價(jià) 銷 售 收 入 住 宅 36 898㎡ 7 400元 /㎡ 27 商 鋪 11 248㎡ 19 200元 /㎡ 21 車 位 209個(gè) 250 000元 5 225 合 計(jì) 54 表 627 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬元 銷 售 計(jì) 劃 各 年 度 收 款 情 況 合 計(jì) 年 份 銷售比例 銷售數(shù)量 第 1年 第 2年 第 3年 第 1年 第 2年 住宅： 60% 22 （㎡） 16 32 商鋪： 60% 6 （㎡） 12 車位： 60% 125（個(gè)） 3 125 第 3年 住宅： 40% 14 10 21 商鋪： 40% 4 8 車位： 40% 84 2 100 合 計(jì) 100% 100% 32 21 54 表 628 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬元 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 5．稅金估算 1）銷售稅金與附加估算 :詳見表 629。 2）土地增值稅估算 :詳見表 630。 序 號(hào) 類 別 計(jì)算依據(jù) 計(jì) 算 期 1 2 3 1 營業(yè)稅 銷售收入 5% 1 1 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 3% 4 教育專項(xiàng)基金 營業(yè)稅 4% 5 防洪工程維護(hù)費(fèi) 銷售收入 % 6 印花稅 銷售收入 % 7 交易管理費(fèi) 銷售收入 % 合 計(jì) 銷售收入 % 2 1 表 629 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 計(jì)算過程 1 銷售收入 54 2 扣除項(xiàng)目金額 以下 4項(xiàng)之和 45 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 取 ()項(xiàng)的 20% 30 4 3 6 3 增值額 (1) (2) 8 4 增值率 (3) / (2) % 5 增值稅率 (4)≤50% 取 30% 6 土地增值稅 (3) (5) – (2) (6) 2 表