【正文】 規(guī)劃、建筑設計、建造技術、風險控制與管理、項目管理、市場營銷以及資產管理等方面的知識。 二、房地產開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規(guī)劃設計與方案報批、簽署有關合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析，前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。 只有開發(fā)工作是遵循這一個理論的程序，即項目建設完畢后才去找買家或租客時，開發(fā)的程序才按上述的順序進行。但如果開發(fā)項目在建設前或建設中就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。不過無論順序怎樣變化，這些階段基本上概括了大多數居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。 [例題] 房地產開發(fā)的程序主要分為（ ）四個階段。 A．投資機會選擇、決策分析、建設、物業(yè)管理 B．投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理 C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 D、投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設、租售 答案：D (一)投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項目可行性研究。有關這方面的內容，將在本書第五章中詳細介紹。 所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。 在機會尋找過程中，開發(fā)商往往根據自己對某地房地產市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即通常所說的“看地”。此時，開發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據自己的經驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。 在緊接的機會篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。 投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平，后者則是根據市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。從我國房地產開發(fā)企業(yè)的工作實踐來看，對房地產開發(fā)項目進行財務評估的方法已經比較成熟，但人們對至關重要的市場研究卻很少予以充分的重視。應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。 (二)前期工作 當通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做。 前期工作的內容主要包括以下幾個方面：(1)分析擬開發(fā)項目用地的四至范圍與特性、規(guī)劃允許用途及獲益能力的大?。?2)獲取土地使用權；(3)征地、拆遷、安置、補償；(4)規(guī)劃設計及建設方案的制定；(5)與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可；(6)施工現場的水、電、路通和場地平整，即“三通一平” ；(7)市政設施接駁的談判與協(xié)議；(8)安排短期和長期信貸；(9)對擬建中的項目尋找預租(售)的客戶；(10)對市場狀況進行進一步的分析，初步確定目標市場、租金或售價水平；(11)對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算；(12)對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商；(13)開發(fā)項目保險事宜洽談。 上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評估。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發(fā)項目成敗的經濟特性可能已經發(fā)生了變化。所以，明智的開發(fā)商一般在其初始投資分析沒有得到驗證，或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發(fā)方案之前，通常不會草率行動。 當然，通過市場機制以招標、拍賣或協(xié)議方式獲取土地使用權時，土地的規(guī)劃使用條件已在有關“公告”、“文件”中列明(如容積率、建筑覆蓋率、用途、限高等)，但有關的具體設計方案，仍有待規(guī)劃部門審批。另外，項目開始建設前一般要具備“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的條件，這在有些城市實現起來不容易，有關主管部門的審批時間也比較長，這一點要引起開發(fā)商的足夠注意。 作為一條行業(yè)準則，開發(fā)商必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時，開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。 獲取土地使用權后的最后準備工作就是進行詳細設計、編制工程量清單；與承包商談判并簽訂建設工程施工承包合同。進行這些工作往往要花費很多時間，在準備項目可行性研究(財務評估)報告時必須考慮這個時間因素。 最后，在開發(fā)方案具體實施以前，還必須制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，以確保開發(fā)項目工期、成本、質量和利潤目標的實現。這里要做的主要工作包括：(1)安排有關現場辦公會、項目協(xié)調會的會議計劃；(2)編制項目開發(fā)進度表，預估現金流；(3)對所有工程圖紙是否準備就緒進行檢查，如不完備，需要在議定的時間內完成。 以上各項工作內容落實之后，就可以進入建設階段。 [例題] 下列（ ）屬于前期工作階段。 A．對市場狀況進行進一步分析、初步確定目標市場 B．征地、拆遷、安置、補償 C．根據市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較 D．規(guī)劃設計與建設方案的制定 答案：ABD (三)建設階段 建設階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程，即開發(fā)項目建筑工程的施工過程。項目建設階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設一棟特定的建筑物。此時，對有些問題的處理就不像前面兩個階段那樣具有彈性。尤其對許多小項目而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動的機會了。 (四)租售階段 當項目建設完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關注的是：在原先預測的期間內能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風險，減輕借貸的壓力，在項目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時才開始市場營銷工作。 對出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據市場狀況、開發(fā)商對回收資金的迫切程度和開發(fā)項目的類型來選擇。對于居住物業(yè)，通常以出售為主，而且多為按套出售；對寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房常是出租、出售并舉，以出租為主。雖然租售階段常常處于開發(fā)過程的最后階段，但租售戰(zhàn)略是可行性研究的一個重要組成部分。且市場營銷人員一開始就作為開發(fā)隊伍當中的一部分來進行工作，不管營銷人員是開發(fā)商自的職員還是在社會上聘請的物業(yè)代理。 如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時間后將其賣掉。因為這將涉及財務安排上的問題，開發(fā)商必須按有關貸款合約在租售階段全部還清項目貸款。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租客的吸引力、延長其經濟壽命，進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。出租物業(yè)作為開發(fā)商的固定資產，往往還要與其另外的投資或資產相聯系、以便其價值或效用得到更充分的發(fā)揮。 應該進一步指出的是，上述開發(fā)過程主要程序中的每一階段都對其后續(xù)階段產生重要的影響。例如，準備工作中的方案設計與建筑設計，既是投資機會選擇與決策分析階段影響的結果，對建設過程中的施工難易、成本高低有影響，更對租售階段使用者對建筑物功能的滿足程度、物業(yè)日常維修管理費用的高低、物業(yè)經濟壽命的長短等有舉足輕重的影響。所以，開發(fā)商在整個開發(fā)過程中每一階段的決策或工作，既要“瞻前”，更須“顧后”，這是開發(fā)商成功與否的關鍵所在。 第二節(jié) 土地使用權的獲取 一、概述 沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權。一般來說，政府機構的開發(fā)活動主要集中在對土地的開發(fā)或為房地產開發(fā)提供必要的土地。開發(fā)企業(yè)的活動則主要是獲取土地使用權并在其上進行開發(fā)建設活動。為了很好地研究房地產開發(fā)的這一特性，最好的辦法是先研究政府部門征用和處置土地的活動，然后再來分析開發(fā)商獲取土地使用權的方式。但這并不是說所有的或大部分開發(fā)項目都要遵循這樣一個順序，因為開發(fā)商除了可以通過土地出讓這個國家壟斷的一級市場獲取國有土地使用權外，還可以在房地產市場上通過轉讓，或與當前的土地使用者或擁有者合作的方式獲取可供開發(fā)的土地。 二、開發(fā)商獲取土地使用權的方式 目前，中國土地使用制度仍處在從無償、無限期到有償、有限期的過渡階段，尤其在內陸城市，存在著土地配置的雙軌制，即政府行政劃撥和市場機制并存。根據開發(fā)項目的特點，開發(fā)商既可以通過政府行政劃撥，也可以通過有償出讓獲取土地使用權。 (一)有關概念的介紹 在講述開發(fā)商獲取土地使用權的幾種方式之前，我們先來介紹幾個常用的概念。 1．土地使用權出讓。指國家將一定年限內的國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權是建立在有償有限期的基礎上的，該土地使用權可以在法律規(guī)定的范圍內轉讓、出租或抵押，其合法權益受國家法律保護。 2．土地使用權轉讓。指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。 3．土地使用年限。指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年期。按國家有關法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。 4．土地使用權出讓金。土地使用權受讓人為獲得土地使用權而支付給政府的金額。 5．毛地價。政府在出讓未經拆遷安置補償的舊城區(qū)土地(俗稱“毛地”)、或未進行征地補償的新區(qū)土地(俗稱“生地”)時所收取的金額。毛地價通常包括土地使用權出讓金和城市建設配套費。 6．熟地價。當政府出讓已經具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設條件的土地(俗稱“熟地”)時所收取的金額，或土地使用權人將已經具備建設條件的熟地轉讓時所收取的金額。熟地價包括土地使用權出讓金、城市建設配套費和土地開發(fā)費。 7．土地使用費。土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用。 [判斷題] 土地使用權轉讓是指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉移的行為，包括出售、交換、贈與等。 答案：對 (二)獲取土地使用權的方式 總的來說，開發(fā)商可以通過行政劃撥和市場機制兩種途徑獲取土地使用權。在運用市場機制配置土地時，又有協(xié)議、招標和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補地價的方式獲取土地使用權。 三、舊城區(qū)房地產開發(fā)的特點 經濟的發(fā)展，人口的增長，使城市建設速度越來越快。在舊城區(qū)，多數房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差；舊城區(qū)交通擁擠，市政公用設施落后，生活很不方便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應城市經濟的發(fā)展，舊城區(qū)的開發(fā)改建迫在眉睫。雖然城市四周的新城區(qū)也在不斷建設，但城市建設用地是有限的，城市地價在不斷上漲；同時，新城一般遠離市區(qū)，交通不便，配套設施建設費用高，這些因素使得舊城區(qū)的開發(fā)改造越來越受到重視。 (一)舊城區(qū)的開發(fā)前景 開發(fā)項目所處的位置對其本身的價值具有極其重大的影響，不同的位置決定著不同的開發(fā)類型，也決定項目將來的出售或出租收益水平。 舊城區(qū)往往地處城市中心，歷來是商業(yè)、文化活動的聚集地，在居民生活中有一定影??；特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。這些地區(qū)人口密集，人流量大，外來人員多來此購物，如北京的王府井、西單，上海的南京路等。由于所處區(qū)位優(yōu)越，這些地方適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地。這些項目建成后出售或出租的價格水平較高，能夠給投資經營者帶來很大的級差收益。因而，好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā)商，不斷上漲的地價正顯示著這一點。 但舊城區(qū)的再開發(fā)面臨著來自新區(qū)開發(fā)的越來越多的挑戰(zhàn)。舊城區(qū)土地開發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴重、流動人口日益增加，而城市郊區(qū)道路等基礎設施和配套設施日趨完善，生活水平提高后的城市中高收入家庭呈現出明顯的居住郊區(qū)化趨勢，使得開發(fā)商在舊城區(qū)建設居民住宅的難度越來越大。在北京、上海等特大城市，由于居民在舊城區(qū)愿意支付的住房價格越來越低，導致城市中心區(qū)住宅價格明顯下滑。當然，國外大城市隨著環(huán)境治理和城市設施改善，在經過居住郊區(qū)化之后，又開始了反郊區(qū)化即居民開始出現從郊區(qū)向城市中心區(qū)回流的趨勢。開發(fā)商在選擇舊城區(qū)開發(fā)建設居住類項目時，應該把握中國城市發(fā)展的階段特性和世界城市發(fā)展的潮流。 (二)舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件 舊城區(qū)的開發(fā)前景是令人興奮的，但舊城區(qū)的現狀與開發(fā)條件卻是開發(fā)商應予以認真考慮的因素。舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。如上海市，建筑密度高達70％～80％，有的地區(qū)甚至達到90％。這就給開發(fā)前期的拆遷、安置帶來很大的困難。開發(fā)商不僅要承擔為數不少的安置補助費，而且必須和當地政府一起負責落實安置用房，保障拆遷戶的生活、工作不受太大的影響。舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒有使用價值。但是必須進行補償，這對開發(fā)商而言是一筆不少的費用。除此之外。開發(fā)商在工程開工之前還必須拆除這些舊房，并清理運走，還會發(fā)生一筆拆除清理費用。 舊城區(qū)由于歷史原因，道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂，容量小而難以滿足開發(fā)新建的需要。根據國家關于舊區(qū)改造“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的原則，在舊城區(qū)進行開發(fā)建設時，開發(fā)商須按照城市發(fā)展規(guī)劃，對原道路進行拓寬或翻修，對