【正文】 規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。 只有開發(fā)工作是遵循這一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時(shí)，開發(fā)的程序才按上述的順序進(jìn)行。但如果開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會(huì)在第二、第三階段之前進(jìn)行。不過無論順序怎樣變化，這些階段基本上概括了大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。 [例題] 房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（ ）四個(gè)階段。 A．投資機(jī)會(huì)選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理 B．投資機(jī)會(huì)選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理 C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 D、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售 答案：D (一)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項(xiàng)目可行性研究。有關(guān)這方面的內(nèi)容，將在本書第五章中詳細(xì)介紹。 所謂投資機(jī)會(huì)選擇，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。 在機(jī)會(huì)尋找過程中，開發(fā)商往往根據(jù)自己對某地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，亦即通常所說的“看地”。此時(shí)，開發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。 在緊接的機(jī)會(huì)篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽購買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。 投資決策分析主要包括市場分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)兩部分工作。前者主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣，開發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來考慮有關(guān)問題。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來看，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評估的方法已經(jīng)比較成熟，但人們對至關(guān)重要的市場研究卻很少予以充分的重視。應(yīng)當(dāng)注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。 (二)前期工作 當(dāng)通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做。 前期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：(1)分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性、規(guī)劃允許用途及獲益能力的大??；(2)獲取土地使用權(quán)；(3)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；(5)與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可；(6)施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整，即“三通一平” ；(7)市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；(8)安排短期和長期信貸；(9)對擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶；(10)對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價(jià)水平；(11)對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；(12)對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商；(13)開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談。 上述工作完成后，對項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評估。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而決定開發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，明智的開發(fā)商一般在其初始投資分析沒有得到驗(yàn)證，或修訂后的投資分析報(bào)告還沒有形成一個(gè)可行的開發(fā)方案之前，通常不會(huì)草率行動(dòng)。 當(dāng)然，通過市場機(jī)制以招標(biāo)、拍賣或協(xié)議方式獲取土地使用權(quán)時(shí)，土地的規(guī)劃使用條件已在有關(guān)“公告”、“文件”中列明(如容積率、建筑覆蓋率、用途、限高等)，但有關(guān)的具體設(shè)計(jì)方案，仍有待規(guī)劃部門審批。另外，項(xiàng)目開始建設(shè)前一般要具備“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的條件，這在有些城市實(shí)現(xiàn)起來不容易，有關(guān)主管部門的審批時(shí)間也比較長，這一點(diǎn)要引起開發(fā)商的足夠注意。 作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價(jià)水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時(shí)，開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì)失去一些投資機(jī)會(huì)，但也會(huì)避免由于盲目決策帶來的投資失誤。 獲取土地使用權(quán)后的最后準(zhǔn)備工作就是進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)、編制工程量清單；與承包商談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。進(jìn)行這些工作往往要花費(fèi)很多時(shí)間，在準(zhǔn)備項(xiàng)目可行性研究(財(cái)務(wù)評估)報(bào)告時(shí)必須考慮這個(gè)時(shí)間因素。 最后，在開發(fā)方案具體實(shí)施以前，還必須制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，以確保開發(fā)項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量和利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這里要做的主要工作包括：(1)安排有關(guān)現(xiàn)場辦公會(huì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)的會(huì)議計(jì)劃；(2)編制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；(3)對所有工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒進(jìn)行檢查，如不完備，需要在議定的時(shí)間內(nèi)完成。 以上各項(xiàng)工作內(nèi)容落實(shí)之后，就可以進(jìn)入建設(shè)階段。 [例題] 下列（ ）屬于前期工作階段。 A．對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步分析、初步確定目標(biāo)市場 B．征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 C．根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入與費(fèi)用進(jìn)行比較 D．規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制定 答案：ABD (三)建設(shè)階段 建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上的過程，即開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過程。項(xiàng)目建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。此時(shí)，對有些問題的處理就不像前面兩個(gè)階段那樣具有彈性。尤其對許多小項(xiàng)目而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動(dòng)的機(jī)會(huì)了。 (四)租售階段 當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時(shí)更為關(guān)注的是：在原先預(yù)測的期間內(nèi)能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買家或使用者。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸的壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項(xiàng)目完工或接近完工時(shí)才開始市場營銷工作。 對出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據(jù)市場狀況、開發(fā)商對回收資金的迫切程度和開發(fā)項(xiàng)目的類型來選擇。對于居住物業(yè)，通常以出售為主，而且多為按套出售；對寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房常是出租、出售并舉，以出租為主。雖然租售階段常常處于開發(fā)過程的最后階段，但租售戰(zhàn)略是可行性研究的一個(gè)重要組成部分。且市場營銷人員一開始就作為開發(fā)隊(duì)伍當(dāng)中的一部分來進(jìn)行工作，不管營銷人員是開發(fā)商自的職員還是在社會(huì)上聘請的物業(yè)代理。 如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時(shí)間后將其賣掉。因?yàn)檫@將涉及財(cái)務(wù)安排上的問題，開發(fā)商必須按有關(guān)貸款合約在租售階段全部還清項(xiàng)目貸款。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租客的吸引力、延長其經(jīng)濟(jì)壽命，進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報(bào)和使物業(yè)保值、增值的目的。出租物業(yè)作為開發(fā)商的固定資產(chǎn)，往往還要與其另外的投資或資產(chǎn)相聯(lián)系、以便其價(jià)值或效用得到更充分的發(fā)揮。 應(yīng)該進(jìn)一步指出的是，上述開發(fā)過程主要程序中的每一階段都對其后續(xù)階段產(chǎn)生重要的影響。例如，準(zhǔn)備工作中的方案設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)，既是投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段影響的結(jié)果，對建設(shè)過程中的施工難易、成本高低有影響，更對租售階段使用者對建筑物功能的滿足程度、物業(yè)日常維修管理費(fèi)用的高低、物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的長短等有舉足輕重的影響。所以，開發(fā)商在整個(gè)開發(fā)過程中每一階段的決策或工作，既要“瞻前”，更須“顧后”，這是開發(fā)商成功與否的關(guān)鍵所在。 第二節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 一、概述 沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。一般來說，政府機(jī)構(gòu)的開發(fā)活動(dòng)主要集中在對土地的開發(fā)或?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)提供必要的土地。開發(fā)企業(yè)的活動(dòng)則主要是獲取土地使用權(quán)并在其上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。為了很好地研究房地產(chǎn)開發(fā)的這一特性，最好的辦法是先研究政府部門征用和處置土地的活動(dòng)，然后再來分析開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式。但這并不是說所有的或大部分開發(fā)項(xiàng)目都要遵循這樣一個(gè)順序，因?yàn)殚_發(fā)商除了可以通過土地出讓這個(gè)國家壟斷的一級市場獲取國有土地使用權(quán)外，還可以在房地產(chǎn)市場上通過轉(zhuǎn)讓，或與當(dāng)前的土地使用者或擁有者合作的方式獲取可供開發(fā)的土地。 二、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 目前，中國土地使用制度仍處在從無償、無限期到有償、有限期的過渡階段，尤其在內(nèi)陸城市，存在著土地配置的雙軌制，即政府行政劃撥和市場機(jī)制并存。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開發(fā)商既可以通過政府行政劃撥，也可以通過有償出讓獲取土地使用權(quán)。 (一)有關(guān)概念的介紹 在講述開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的幾種方式之前，我們先來介紹幾個(gè)常用的概念。 1．土地使用權(quán)出讓。指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有限期的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。 2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。 3．土地使用年限。指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。 4．土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。 5．毛地價(jià)。政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地(俗稱“毛地”)、或未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地(俗稱“生地”)時(shí)所收取的金額。毛地價(jià)通常包括土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)。 6．熟地價(jià)。當(dāng)政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地(俗稱“熟地”)時(shí)所收取的金額，或土地使用權(quán)人將已經(jīng)具備建設(shè)條件的熟地轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的金額。熟地價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。 7．土地使用費(fèi)。土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用。 [判斷題] 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈(zèng)與等。 答案：對 (二)獲取土地使用權(quán)的方式 總的來說，開發(fā)商可以通過行政劃撥和市場機(jī)制兩種途徑獲取土地使用權(quán)。在運(yùn)用市場機(jī)制配置土地時(shí)，又有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補(bǔ)地價(jià)的方式獲取土地使用權(quán)。 三、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增長，使城市建設(shè)速度越來越快。在舊城區(qū)，多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差；舊城區(qū)交通擁擠，市政公用設(shè)施落后，生活很不方便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊城區(qū)的開發(fā)改建迫在眉睫。雖然城市四周的新城區(qū)也在不斷建設(shè)，但城市建設(shè)用地是有限的，城市地價(jià)在不斷上漲；同時(shí)，新城一般遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便，配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用高，這些因素使得舊城區(qū)的開發(fā)改造越來越受到重視。 (一)舊城區(qū)的開發(fā)前景 開發(fā)項(xiàng)目所處的位置對其本身的價(jià)值具有極其重大的影響，不同的位置決定著不同的開發(fā)類型，也決定項(xiàng)目將來的出售或出租收益水平。 舊城區(qū)往往地處城市中心，歷來是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，在居民生活中有一定影?。惶貏e是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。這些地區(qū)人口密集，人流量大，外來人員多來此購物，如北京的王府井、西單，上海的南京路等。由于所處區(qū)位優(yōu)越，這些地方適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項(xiàng)目用地。這些項(xiàng)目建成后出售或出租的價(jià)格水平較高，能夠給投資經(jīng)營者帶來很大的級差收益。因而，好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā)商，不斷上漲的地價(jià)正顯示著這一點(diǎn)。 但舊城區(qū)的再開發(fā)面臨著來自新區(qū)開發(fā)的越來越多的挑戰(zhàn)。舊城區(qū)土地開發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重、流動(dòng)人口日益增加，而城市郊區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施日趨完善，生活水平提高后的城市中高收入家庭呈現(xiàn)出明顯的居住郊區(qū)化趨勢，使得開發(fā)商在舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來越大。在北京、上海等特大城市，由于居民在舊城區(qū)愿意支付的住房價(jià)格越來越低，導(dǎo)致城市中心區(qū)住宅價(jià)格明顯下滑。當(dāng)然，國外大城市隨著環(huán)境治理和城市設(shè)施改善，在經(jīng)過居住郊區(qū)化之后，又開始了反郊區(qū)化即居民開始出現(xiàn)從郊區(qū)向城市中心區(qū)回流的趨勢。開發(fā)商在選擇舊城區(qū)開發(fā)建設(shè)居住類項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該把握中國城市發(fā)展的階段特性和世界城市發(fā)展的潮流。 (二)舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件 舊城區(qū)的開發(fā)前景是令人興奮的，但舊城區(qū)的現(xiàn)狀與開發(fā)條件卻是開發(fā)商應(yīng)予以認(rèn)真考慮的因素。舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。如上海市，建筑密度高達(dá)70％～80％，有的地區(qū)甚至達(dá)到90％。這就給開發(fā)前期的拆遷、安置帶來很大的困難。開發(fā)商不僅要承擔(dān)為數(shù)不少的安置補(bǔ)助費(fèi)，而且必須和當(dāng)?shù)卣黄鹭?fù)責(zé)落實(shí)安置用房，保障拆遷戶的生活、工作不受太大的影響。舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒有使用價(jià)值。但是必須進(jìn)行補(bǔ)償，這對開發(fā)商而言是一筆不少的費(fèi)用。除此之外。開發(fā)商在工程開工之前還必須拆除這些舊房，并清理運(yùn)走，還會(huì)發(fā)生一筆拆除清理費(fèi)用。 舊城區(qū)由于歷史原因，道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂，容量小而難以滿足開發(fā)新建的需要。根據(jù)國家關(guān)于舊區(qū)改造“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，在舊城區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時(shí)，開發(fā)商須按照城市發(fā)展規(guī)劃，對原道路進(jìn)行拓寬或翻修，對