【正文】 型工場(chǎng)生存的條件是勞動(dòng)力和市場(chǎng)，它們比租金更為重要。小型工場(chǎng)的付租能力有很大的彈性，主要視其產(chǎn)品的檔次而定。倉(cāng)庫(kù)用地與工業(yè)用地類似，其區(qū)位也要視其儲(chǔ)存貨物的檔次及用地要求而定。3．政府機(jī)關(guān)用地。政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強(qiáng)行收購(gòu)和征用所需要的土地，一般不考慮租金問(wèn)題，而交通方便及鄰近其服務(wù)對(duì)象是其主要的區(qū)位因素。4．住宅用地。幾乎每一個(gè)城市超過(guò)一半的土地是作為住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過(guò)于龐大，而交通費(fèi)支出也受到一定的限制，其居住地點(diǎn)往往是綜合考慮生活費(fèi)用、居住面積、租金和交通費(fèi)，假設(shè)前兩者不變，便只能以交通費(fèi)遷就其租金。同樣的居住面積，在一般的情況下，接近市中心，租金高，但可以節(jié)省交通費(fèi)；而遠(yuǎn)離市中心，則可以少付租金，但要花費(fèi)較多的交通費(fèi)。假設(shè)可付出的租金不變的話，在市內(nèi)租用的房屋居住面積小，但可節(jié)省交通費(fèi)，在郊區(qū)租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費(fèi)用卻大得多。因此，從市民總收人中扣除生活費(fèi)用，決定可付租金和交通費(fèi)的能力，再根據(jù)交通時(shí)間耗費(fèi)的多少和對(duì)寬闊的居住面積的渴望程度，就可決定個(gè)人居住的地點(diǎn)。必須說(shuō)明，這里僅從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度分析了個(gè)人經(jīng)濟(jì)條件如何決定住宅用地區(qū)位。此外，許多非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素也是不可忽略的。例如，居住區(qū)域的鄰里關(guān)系，住宅是否由工作單位或其它房屋管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一提供等，也影響住宅用地的區(qū)位。5．休憩用地及綠化地帶。隨著對(duì)城市生活素質(zhì)和美化環(huán)境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其區(qū)位因素不是通過(guò)付租能力或市場(chǎng)機(jī)制，而是通過(guò)社會(huì)對(duì)市民的關(guān)心，確定它的存在。6．交通用地和其它公用事業(yè)用地。沒(méi)有交通和公用事業(yè)用地，城市便不可能發(fā)揮其職能?？墒撬男再|(zhì)與商業(yè)和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財(cái)富之一。不過(guò)它們又具有生產(chǎn)性質(zhì)，有的可自負(fù)盈虧或稍有盈利，如碼頭、飛機(jī)場(chǎng)和自來(lái)水廠等。7．農(nóng)業(yè)用地和水面。由上可見(jiàn)，各種用地的區(qū)位因素是有差異的，差異愈大，各種用地之間的分化趨向愈強(qiáng)，這種傾向叫功能的分化，由于這種功能分化，形成了城市某一地區(qū)只有某一種單一功能，因此在現(xiàn)代城市中出現(xiàn)了按其土地利用劃分的若干功能區(qū)。不過(guò)，要注意的是，以區(qū)域化的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，它們是屬于功能區(qū)域，而不是樞紐區(qū)域，兩者不可混淆。但在非歐美地區(qū)的城市，各種用地的區(qū)位因素差異不大，分化傾向不強(qiáng)，故工業(yè)、商業(yè)、住宅功能往往混雜在一起，一般稱為混合土地利用。過(guò)去認(rèn)為，這種混合土地利用是一種落后的土地利用模式。但是近年來(lái)，土地利用功能分區(qū)的模式遭到了不少批評(píng)，認(rèn)為這種土地利用功能區(qū)過(guò)于分化，犧牲了城市的有機(jī)組織，忽視了城市中人與人之間的多方面的聯(lián)系，耗用能源太多。因此，人們提出了多功能綜合區(qū)的概念，并認(rèn)為這是解決上述問(wèn)題的重要途徑。 1978年12月，一批建筑師在秘魯利馬集會(huì)，會(huì)后發(fā)表的“馬丘比丘宣言”指出，為適應(yīng)城市的急劇發(fā)展，更有效地使用人力、土地和資源，更好地協(xié)調(diào)生活環(huán)境與自然環(huán)境，為此，要努力去創(chuàng)造一種綜合的多功能的生活環(huán)境，而不是把各功能區(qū)機(jī)械分離。我國(guó)城市土地利用類型也大體一致。但由于長(zhǎng)期單一計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的作用，城市各種土地利用類型的區(qū)位因素有所不同。當(dāng)前，由于我國(guó)正式確立了建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，上述區(qū)位因素正開(kāi)始發(fā)揮作用。三．伯吉斯的同心環(huán)模式研究上述各功能區(qū)的布局和功能之間的入侵和繼承的創(chuàng)始人是從人文生態(tài)學(xué)角度研究城市的伯吉斯。他于1923年創(chuàng)立了同心環(huán)模式，他說(shuō)，城市的中心是商業(yè)會(huì)聚之地，農(nóng)民初進(jìn)城市時(shí)，為了找工作方便，便居住在中心商業(yè)區(qū)附近，后來(lái)以零售和服務(wù)為主的商業(yè)中心區(qū)向外膨脹，市民也向外遷移。環(huán)繞商業(yè)中心的外圍是早期建造的舊房子，其中一部分被零售商業(yè)所侵占，一部分為低級(jí)住宅、小型工廠、批發(fā)商業(yè)及一些貨倉(cāng)的過(guò)渡地帶，這一帶也是新來(lái)移民居住地區(qū)。再外圍的第三帶，是原來(lái)較大工廠的工人住宅區(qū)。再向外第四帶是較富有的中產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)。最外圍地帶是富人居住區(qū)，散布著高級(jí)住宅，密度低，房舍寬敞。由于他們需要駕車入市工作，故又稱通勤人員住宅區(qū)。伯吉斯從人文生態(tài)學(xué)角度得出的同心環(huán)模式，忽略了人類除了生物屬性之外尚有文化屬性，所以把人類的競(jìng)爭(zhēng)行為比作生物群落的競(jìng)爭(zhēng)，后來(lái)城市研究學(xué)者雖仍沿用伯吉斯所提出的同心環(huán)模式，但卻賦予土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的新解釋。根據(jù)赫德、黑格和李嘉圖等的地租理論，土地的經(jīng)濟(jì)地租是指利用土地所得報(bào)酬，減去成本后的剩余。經(jīng)濟(jì)地租的量度是：某種土地的生產(chǎn)力與最差土地的生產(chǎn)力之差。最差條件的土地經(jīng)濟(jì)地租為零。以城市商業(yè)為例，中心商業(yè)區(qū)條件最佳，所以其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租最高，離開(kāi)中心商業(yè)區(qū)一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以 其土地沒(méi)有作商業(yè)用途的價(jià)值，其經(jīng)濟(jì)地租為零，中間地段所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租介于兩者之間。由于不同的功能所要求的交通條件不同，在完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下，每一功能即每一土地利用區(qū)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線是不同的。一般來(lái)說(shuō)，零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度最大，其在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租卻為各功能之冠。服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較零售業(yè)為小。在住宅用地方面，多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價(jià)值較低密度的平房為高，所以其經(jīng)濟(jì)地租曲線的斜度也較平房大。農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度是各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最小的一種，因其在市中心和較偏遠(yuǎn)的市郊所產(chǎn)生的價(jià)值的差別極為有限。若把上述各功能的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線重疊，各曲線相交，可知道各地段產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)地租最高的是什么功能。在完全競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)，所有產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租均為土地?fù)碛姓咭宰饨鸬男问绞杖。魍恋厥褂谜甙雌洚a(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租決定其自身的付租能力，向土地?fù)碛姓咦庥猛恋兀恋負(fù)碛姓邉t把土地租給出價(jià)最高的使用者，這樣城市中心為零售業(yè)所租賃，然后為專業(yè)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠(yuǎn)一些為高密度多層住宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是農(nóng)業(yè)。假設(shè)城市所在地區(qū)為一均質(zhì)的平地，各種土地利用將呈同心環(huán)布局。這就是同心環(huán)模式的新解釋。伯吉斯的同心環(huán)乃基于均質(zhì)性的平面而推論的，對(duì)現(xiàn)代交通運(yùn)輸?shù)挠绊戸r有顧及。而后者不僅影響城市內(nèi)的易達(dá)性，更會(huì)影響土地價(jià)值及土地利用形式。假定城市內(nèi)的交通運(yùn)輸線呈放射式，則同心環(huán)式的土地利用形式亦將變形。四．霍伊特的扇形模式 霍伊特認(rèn)為，均質(zhì)性平面的假設(shè)太不現(xiàn)實(shí)，因而他于1939年提出了扇形模式或楔形模式。在他的模式中，保留了同心環(huán)模式的經(jīng)濟(jì)地租機(jī)制，加上了放射狀運(yùn)輸線路的影響，即線性易達(dá)性和定向慣性的影響，使城市向外擴(kuò)展的方向呈不規(guī)則式。他把中心的易達(dá)性稱為基本的易達(dá)性，把沿著輻射運(yùn)輸路線所增加的易達(dá)性稱為附加的易達(dá)性。輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)對(duì)運(yùn)輸路線的附加易達(dá)性最為敏感，所以呈楔形，而且不是一個(gè)平滑的楔形，它可左右隆起。至于住宅區(qū)，貧民住在環(huán)繞工商業(yè)土地利用的地段，而中產(chǎn)階級(jí)和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發(fā)展，自成一區(qū)，不與貧民混雜。當(dāng)人口增多，貧民區(qū)不能朝中產(chǎn)階級(jí)和高級(jí)住宅區(qū)發(fā)展時(shí)，也會(huì)循不會(huì)受阻的方向作放射式發(fā)展，因此城市各土地利用功能區(qū)的布局呈扇形或楔形。五．哈里斯和厄爾曼多核心模式基于伯吉斯、霍伊特等的城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式均為單中心，而忽略了重工業(yè)對(duì)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的影響和市郊住宅區(qū)的出現(xiàn)等等，哈里斯和厄爾曼在1945年提出較為精細(xì)的多核心模式。模式假設(shè)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)除主要經(jīng)濟(jì)胞體—即中心商業(yè)區(qū)(CBD)外，尚有次要經(jīng)濟(jì)胞體散布在整個(gè)體系內(nèi)。這些胞體包括未形成城市前，中心地系統(tǒng)內(nèi)各低級(jí)中心地和在形成城市過(guò)程中的其它成長(zhǎng)點(diǎn)。這些中心地和成長(zhǎng)點(diǎn)皆隨著整個(gè)城市的運(yùn)輸網(wǎng)、工業(yè)區(qū)或各種專業(yè)服務(wù)業(yè)，如大學(xué)、研究中心等的發(fā)展而發(fā)展。其中交通位置最優(yōu)越的最后成為中心商業(yè)區(qū)，其它中心則分別發(fā)展成次級(jí)或外圍商業(yè)中心和重工業(yè)區(qū)。哈里斯及厄爾曼還考慮到，易達(dá)性所吸引的商業(yè)、工業(yè)或貧民，本身便有排斥高級(jí)住宅的傾向。因?yàn)楹笳叩膮^(qū)位因素之一便是要遠(yuǎn)離這些有礙環(huán)境的土地利用。介于兩者之間的是中級(jí)住宅區(qū)。這一模式雖較為復(fù)雜，但仍然基于地租理論。它假設(shè)付租能力較高的高密度住宅傾向于接近中心點(diǎn)和其它主要經(jīng)濟(jì)胞體，但最接近這些胞體的空間卻被批發(fā)商業(yè)和輕工業(yè)所占有。由于哈里斯及厄爾曼的模式并沒(méi)有假設(shè)城內(nèi)土地是均質(zhì)的，所以各土地利用功能區(qū)的布局并無(wú)一定序列，大小也不一樣，其空間布局圖是非常富有彈性的。六．城市土地利用三模式的發(fā)展要特別注意的是，上述在城市地理學(xué)中占有重要地位的三個(gè)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式，雖然有地租理論的支持，可是由于他們的創(chuàng)始人都是美國(guó)人，其所列舉的土地利用功能區(qū)的空間布局一般和美國(guó)的城市比較接近，至于對(duì)其它國(guó)家的現(xiàn)實(shí)性，連霍伊特本人也指出其不一定適用，必須加以修改。在英國(guó)，曼提出了一個(gè)典型的英國(guó)中等城市的模式。該模式是伯吉斯和霍伊特兩模式的綜合，只是加上了位于城外可駕車人的村落。由于英國(guó)位于西風(fēng)帶，城市的西部為上風(fēng)帶，多為高級(jí)住宅所占有，而城市的東部為下風(fēng)帶，工業(yè)和貧民多被迫于此。如果曼的模式是上述三個(gè)美國(guó)模式在歐洲城市的應(yīng)用，那末，麥基的模式就是在殖民地和發(fā)展中國(guó)家城市的應(yīng)用。由于這些地區(qū)存在著二元經(jīng)濟(jì)，所以在麥基的模式里，有兩組不同的商業(yè)中心。其一為西式商業(yè)中心，其形態(tài)和西方城市的中心商業(yè)區(qū)相仿。以國(guó)際貿(mào)易 為主，零售商店出售的也以進(jìn)口高檔貨為多。另一類為外來(lái)移民的商業(yè)中心，從事當(dāng)?shù)氐呢浧焚I賣為主。介于其間的是混合性土地利用，工商業(yè)住宅兼有，互相混雜。在外來(lái)移民的商業(yè)中心的前面為港口區(qū)，后為住宅區(qū)，而住宅區(qū)的發(fā)展呈楔形或扇形。在西式商業(yè)中心后面的是高級(jí)住宅，而在混合性土地利用后面是當(dāng)?shù)鼐用窬幼^(qū)，不過(guò)密度不如前者，也無(wú)工商業(yè)。部分混合土地利用地區(qū)由于商業(yè)中心的擴(kuò)展而改為商業(yè)用途。再后為新發(fā)展的高級(jí)市郊住宅區(qū)和十分貧窮的木屋居民區(qū)。兩者可能距離頗遠(yuǎn)，但亦可能近在咫尺，而生活水平懸殊。再后為城郊農(nóng)業(yè)帶。新建的工業(yè)村則多位于舊城以外的空間。最后，還要指出的是，所有上述模式都是平面的，忽視了城市的垂直差異。以易達(dá)性和付租能力來(lái)衡量，中心商業(yè)區(qū)的底層無(wú)疑是城市最有吸引力和最易到達(dá)的地方，所以在中心商業(yè)區(qū)的低層往往為付租能力最高的零售業(yè)所占用。其上層可能為專業(yè)性服務(wù)業(yè)，再上層卻不能排除用于住宅的可能。除了酒店(商業(yè)住宅)外，其間尚有不少富人的豪華公寓。在不少的歐洲城市里，富人往往不一定住在遠(yuǎn)離城市的市郊，而喜歡住在商業(yè)區(qū)及其鄰近地區(qū)。而在美國(guó)，由于重建過(guò)渡性地帶，新的豪華公寓陸續(xù)在中心商業(yè)區(qū)邊緣落成，吸引了不少喜歡城市中心生活的中產(chǎn)階層人士，所以，在中心商業(yè)區(qū)邊緣也不一定是破落的貧民窟、小工業(yè)和批發(fā)業(yè)地區(qū)。這是美國(guó)城市土地利用功能區(qū)的新發(fā)展。我國(guó)的情況比較特殊，各地發(fā)展嚴(yán)重不均衡，上述各類模式都可以在一定程度上得到實(shí)證支持，我們可以根據(jù)具體城市和城市地域的發(fā)展情況，適用適當(dāng)?shù)幕灸Ｊ讲⒏鶕?jù)具體情況加以修訂得出適當(dāng)?shù)耐恋乩貌季?，?jù)以進(jìn)行房地產(chǎn)投資。第三節(jié) 城市土地產(chǎn)權(quán)制度一．我國(guó)城市土地利用中的問(wèn)題與對(duì)策1．城市土地利用中的問(wèn)題（1）從整體來(lái)說(shuō)浪費(fèi)嚴(yán)重。在征地方面全國(guó)各類城市都不同程度地存在先征后用、征多少用、征而不用的現(xiàn)象。同時(shí)在我國(guó)城市，每個(gè)機(jī)關(guān)單位差不多都留有大院，而實(shí)際有效利用的面積比較小，這樣我國(guó)市地利用中就呈現(xiàn)出一種極為不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，即一方面喊城市用地緊張，另一方面又有不少市地空閑未用。（2）市政設(shè)施不配套，影響市地的有效利用。市地利用的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)特性就是要有相關(guān)的市政配套設(shè)施，否則就直接影響其使用和使用效果。我國(guó)城市人均市地面積并不太少，但是經(jīng)濟(jì)效益很低，一個(gè)重要原因就是城市基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，幾乎所有城市都不同程度地存在市內(nèi)交通擁擠、對(duì)外交通不暢、郵電通訊緩慢、工程管線質(zhì)量差、服務(wù)設(shè)施不足等問(wèn)題。這就是說(shuō)，市地的利用和利用效果的提高，需要有大量的配套設(shè)施投資。 （3）城市土地利用中，綠地面積太少，城市生態(tài)環(huán)境條件差。我國(guó)大城市人均綠地面積水平大大低于國(guó)外一些城市。 （4）各城市人均占地面積不平衡，大體情況是：一般城市高于大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的城市。 （5）市地管理體制不健全。從全國(guó)來(lái)說(shuō)各類土地管理都存在不少問(wèn)題，但由于市地利用對(duì)管理要求更高，所以問(wèn)題也顯得更為突出。這主要表現(xiàn)在管理混亂，沒(méi)有統(tǒng)一歸口管理，不少城市土地是市規(guī)劃局管規(guī)劃、市房地產(chǎn)管理局管地政，有的市農(nóng)委也管，多家管理實(shí)際上常常是誰(shuí)家也沒(méi)有認(rèn)真管。在管理方法上，基本是單一的行政管理。由于市地?zé)o償使用，缺乏或沒(méi)有必要的法律手段，經(jīng)濟(jì)手段基本被取消。管理機(jī)構(gòu)不夠完善，長(zhǎng)期以來(lái)從中央到地方?jīng)]有一個(gè)精干的有權(quán)威的管理機(jī)構(gòu)體系。后來(lái)國(guó)家成立了土地局，地方也相應(yīng)地建立了土地管理機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)分開(kāi)管理的體制弊端依然存在。 市地利用存在上述問(wèn)題的歷史原因是什么呢? 我們認(rèn)為原因是多方面的，但最基本的或關(guān)鍵的一條，是對(duì)土地的經(jīng)濟(jì)屬性認(rèn)識(shí)不清。一方面在所有制結(jié)構(gòu)上否認(rèn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)應(yīng)適當(dāng)分離的必要性：另一方面不承認(rèn)土地有商品經(jīng)濟(jì)屬性。其結(jié)果必然導(dǎo)致土地的無(wú)償使用。由于無(wú)償使用，國(guó)家就既不能用經(jīng)濟(jì)杠桿——地租來(lái)調(diào)節(jié)或抑制土地的需求，從而造成浪費(fèi)，同時(shí)也不可能通過(guò)收取地租來(lái)搞城市配套設(shè)施建設(shè)，從而影響了市地的有效利用。正由于理論認(rèn)識(shí)不清，指導(dǎo)思想不夠明確，當(dāng)然反映到管理上也不可能科學(xué)合理。管理不健全反過(guò)來(lái)又加劇了問(wèn)題的復(fù)雜性。上述原因的分析雖然是就城市土地利用來(lái)說(shuō)的，但是對(duì)全國(guó)各類土地也基本適用。 2．城市土地利用的基本對(duì)策（1）在提高理論認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持土地所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)適當(dāng)分離，實(shí)行有償使用，尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則經(jīng)營(yíng)使用土地，積極創(chuàng)造條件開(kāi)放城市土地市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)土地的合理分配與使用。這是最基本的對(duì)策。（2）在實(shí)行市地有償使用的基礎(chǔ)上，建立和形成市政建設(shè)基金，使市政建設(shè)有較穩(wěn)定的資金來(lái)源和渠道，以保證城市配套設(shè)施的建設(shè)能持久地進(jìn)行下去。這樣城市綜合功能才能不斷增強(qiáng)，也才有可能不斷提高市地利用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。（3）改革和完善城市土地管理法律體系，加強(qiáng)政府控制機(jī)構(gòu)的執(zhí)行能力。這主要包括建立和健全組織管理機(jī)構(gòu)，從中央到地方要形成一個(gè)管理體系，層層有土地專業(yè)管理機(jī)構(gòu)。（4）合理理解城市用地規(guī)模，尊重城市發(fā)展的客觀規(guī)律。由于我國(guó)在城市發(fā)展政策上仍然處于探索階段，實(shí)踐中一些地區(qū)出現(xiàn)了土地大量浪費(fèi)的現(xiàn)象。這些問(wèn)題必須引起我們高度重視，有必要重新審視城市發(fā)展政策，尊重城市發(fā)展的客觀規(guī)律，提高土地