【正文】 ：房地產(chǎn)商一旦承諾開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，即可獲取低廉的土地與所需的銀行信貸，而政府就經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)率不得超過(guò)3%的規(guī)定能否落實(shí)，誰(shuí)也無(wú)從得知。凱恩斯理論認(rèn)為，投資可以帶動(dòng)消費(fèi)，但是學(xué)者們?cè)诙喾N場(chǎng)合指出，這一輪房地產(chǎn)投資熱潮不僅沒(méi)能從實(shí)質(zhì)上啟動(dòng)消費(fèi)，反而抑制了消費(fèi)。2002年上海的住房消費(fèi)占實(shí)際支出的比例是沿海城市中最高的，購(gòu)房支出的增幅也最高。不過(guò)，王煉利指出，從2001年開(kāi)始，《上海經(jīng)濟(jì)年鑒》和《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》就不再公布市民的人均實(shí)際支出數(shù)字和人均非消費(fèi)性支出數(shù)字。上海兩個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的對(duì)比會(huì)令很多人驚訝不已：在國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日統(tǒng)計(jì)的35個(gè)大中城市中，上海的人均可支配收入最高，但最終消費(fèi)率卻處于全國(guó)末位（最終消費(fèi)包括住房消費(fèi)，但不包括購(gòu)房消費(fèi)，購(gòu)房消費(fèi)不列入非消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)），遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)形成之初財(cái)產(chǎn)分配格局落定。據(jù)報(bào)道，1997年至2002年六年間，中國(guó)的耕地年均減少1027萬(wàn)畝。1980年代以后的實(shí)物分房多以職務(wù)為主要依據(jù)。據(jù)王煉利統(tǒng)計(jì)，%的市區(qū)家庭人均建筑面積40平方米以上，%的房屋資源，相當(dāng)于市區(qū)所有人均建筑面積19平方米以下家庭全部房屋資源的總和，%%的人的面積相等。1995年，滬房地改767號(hào)文件《職工家庭購(gòu)買公有住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)，就職別等級(jí)和技術(shù)職稱予以了規(guī)定。如此巨大的投資規(guī)模，其背后存在著強(qiáng)勁的動(dòng)力：一是投資各方的資金注入，二是房地產(chǎn)商的利潤(rùn)追求。平新喬博士相信數(shù)據(jù)，始終強(qiáng)調(diào)他是用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話的，認(rèn)為數(shù)據(jù)就是研究房地產(chǎn)業(yè)的第一手資料，盡管他承認(rèn)數(shù)據(jù)也許存在一定的偏差。不過(guò)，秉持獨(dú)立立場(chǎng)向來(lái)都是學(xué)者客觀公正的前提。實(shí)際上社會(huì)輿論（而不僅僅是房地產(chǎn)商們）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格從來(lái)就是看漲不看落，僅這一點(diǎn)就很能說(shuō)明問(wèn)題。可以認(rèn)定，這是改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)大陸的第二波房地產(chǎn)投資大潮。幾乎與此同時(shí)，上海王煉利女士關(guān)于《國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中的上海房產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)》的一系列統(tǒng)計(jì)分析文章也逐漸在內(nèi)地學(xué)界流傳，就上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的來(lái)龍去脈作了逐一的剖析，并以其身臨其境的感受觸動(dòng)每一個(gè)人的心事。案例分析題中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)心態(tài)與日泡沫破裂前驚人相似　　2004年3月23日，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬博士與他的合作者的一個(gè)關(guān)于《融資、地價(jià)與樓盤(pán)價(jià)格趨勢(shì)》的房地產(chǎn)研究報(bào)告悄然問(wèn)世，道出了廉價(jià)土地與房地產(chǎn)商以及各級(jí)地方政府之間的內(nèi)在聯(lián)系，引起圈里學(xué)人的一些關(guān)注。本書(shū)是從廣義的內(nèi)涵研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)管理是相互聯(lián)系與相互區(qū)別的。 4．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位決定其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必將發(fā)揮重要作用。2．房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。本章小結(jié) 1．房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。 第七章介紹房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)。主要包括房地產(chǎn)投資的概念、房地產(chǎn)投資的特征、分類；房地產(chǎn)投資過(guò)程中產(chǎn)生的主要風(fēng)險(xiǎn)類型、風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避方法；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析和可行性研究。讀者可以了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體運(yùn)作程序、建設(shè)工程招投標(biāo)管理、建設(shè)合同管理、 工程成本控制方法。主要介紹房地產(chǎn)商品的特性、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵等；同時(shí)也探討本課程的研究方法、研究意義。有人認(rèn)為，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，是“三分靠技術(shù)，七分靠管理”，這不無(wú)道理。2．學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)，是培養(yǎng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的需要我國(guó)目前掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論和精通業(yè)務(wù)的管理人才嚴(yán)重短缺，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，首先必須解決目前人才短缺的問(wèn)題，使企業(yè)擁有大批高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與國(guó)外相比還存在不少差距，這不僅表現(xiàn)在生產(chǎn)技術(shù)比較落后上，而且更突出地表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)管理水平仍然不高。5．宏觀研究與微觀研究結(jié)合起來(lái)的方法房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、區(qū)位選擇、房型設(shè)計(jì)、營(yíng)銷手段與策略等，都屬于微觀行為。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)驗(yàn)或案例研究法，是通過(guò)案例或經(jīng)驗(yàn)的分析，從中得到規(guī)律性的啟迪，達(dá)到了解市場(chǎng)，培養(yǎng)管理人員的目的，它有利于將經(jīng)營(yíng)管理理論與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)。本企業(yè)內(nèi)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容不同，但有密切聯(lián)系的相關(guān)指標(biāo)之間也可以進(jìn)行比較，如企業(yè)的房屋開(kāi)發(fā)面積與銷售面積的對(duì)比，企業(yè)利潤(rùn)與投入資金間的對(duì)比等。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用比較分析法，就是從現(xiàn)象對(duì)比入手，發(fā)現(xiàn)差異，研究原因，尋找規(guī)律，并加以自覺(jué)運(yùn)用，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和效益的提高。在運(yùn)用定性分析法和定量分析法時(shí)，應(yīng)該針對(duì)特定分析對(duì)象的特定條件配合使用。定性分析則避開(kāi)了事物的數(shù)量表達(dá)，通過(guò)邏輯推理來(lái)分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其主要缺點(diǎn)是受人的主觀因素影響較多。定量分析是依據(jù)數(shù)字計(jì)算得出結(jié)論，避免人們的主觀因素的影響，能夠真實(shí)反映客觀實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)分析經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中所遇到的各種矛盾，分清主要矛盾和矛盾的主要方面，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)調(diào)整，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)是人們?cè)趯?shí)踐中涉及面廣而復(fù)雜的領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的研究，應(yīng)該采取多種方法，主要有：1．矛盾分析法房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)是諸多矛盾的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)立足于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全過(guò)程，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理基本原理出發(fā)，研究房地產(chǎn)企業(yè)十分關(guān)注的、直接涉及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的理論和方法。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)的研究對(duì)象、方法和意義一．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的研究對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)的研究對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)管理及其規(guī)律性。 （8）結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。它與建筑層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式有關(guān)。建筑密度又稱建筑占地系數(shù)，簡(jiǎn)稱建筑系數(shù)，以百分比表示，用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。 （6）總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 （2）住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。它涉及土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋建造、銷售和租賃、物業(yè)管理等房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程。沒(méi)有一定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和正確的經(jīng)營(yíng)決策，管理就失去了方向；而沒(méi)有科學(xué)、有效的管理，目標(biāo)和決策就不能很好地實(shí)施。房地產(chǎn)管理是指對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，即對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)、決策并合理地組織、協(xié)調(diào)和控制的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵有狹義和廣義之分。企業(yè)管理是一個(gè)統(tǒng)一體，它必須解決（1）誰(shuí)來(lái)管？（2）管什么？（3）為什么要管？（4）怎樣管？（5）管的結(jié)果如何？等五個(gè)方面的問(wèn)題。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指企業(yè)借助于各種生產(chǎn)要素進(jìn)行商品生產(chǎn)、分配與流通的一種動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，房地產(chǎn)商品價(jià)格是否合理，對(duì)其它商品合理價(jià)格的形成具有影響。我國(guó)目前已經(jīng)進(jìn)入了城市化進(jìn)行加速發(fā)展的時(shí)期，%，；2020年城市化水平將達(dá)到52%左右。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以帶動(dòng)金融、保險(xiǎn)、證券等行業(yè)的發(fā)展。人類消費(fèi)需求的一般規(guī)律表明，當(dāng)人們解決溫飽問(wèn)題后，改善居住條件就成為人們急于解決的問(wèn)題。生產(chǎn)要素的聚集可以加深社會(huì)分工，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；可以引發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并促進(jìn)相互學(xué)習(xí)和交流，擴(kuò)大市場(chǎng)，從而降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。 1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)將成為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。6．房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)和水平在很大程度上制約著城市生態(tài)環(huán)境的發(fā)展。我國(guó)目前處于城市化起步階段，城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)已成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)維持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入一般可占政府財(cái)政收入的10%—40%，香港更是高達(dá)50%。我國(guó)有關(guān)研究也表明，住宅業(yè)每增加1億元投資，；我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為1:3，就業(yè)帶動(dòng)值為1: 2。合理的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和結(jié)構(gòu)、布局，是城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)既是社會(huì)生產(chǎn)的基本要素，又是社會(huì)生活的基本要素。房地產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及科學(xué)、文化、教育、衛(wèi)生等活動(dòng)的基礎(chǔ)、載體和空間條件。房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，土地的分割、合并，權(quán)利內(nèi)容的變化以及他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定等，都需要通過(guò)法律上的權(quán)利關(guān)系來(lái)界定和規(guī)范化。可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備階段、生產(chǎn)階段、流通階段和消費(fèi)階段全過(guò)程之中。1．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門。建筑業(yè)是直接從事房屋生產(chǎn)和其它建筑物的建造、改造、裝修、安裝等的一個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。在許多國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都是在建筑業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，并最終形成與建筑業(yè)不同的一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門。（3）按價(jià)格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價(jià)房和優(yōu)惠價(jià)房等，這是我國(guó)特有的分類方法。（3）按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。過(guò)生地是指未開(kāi)發(fā)的荒地；②生地。如政府基于公共利益可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制征用或者收買，政府通過(guò)規(guī)定土地的用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠化率等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理。一筆房地產(chǎn)商品交易是通過(guò)法定的契約或文件來(lái)保證買方所購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，體現(xiàn)在買方以法定合約的形式買走了房地產(chǎn)的相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。如住宅可以滿足人們居住這一基本生活需要，從這個(gè)意義上講，這種住宅房地產(chǎn)就是一種消費(fèi)品。法律意義上房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。第一節(jié) 什么是房地產(chǎn)一．房地產(chǎn)的概念對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。房地產(chǎn)總是固定在一個(gè)地域之內(nèi)，非經(jīng)破壞變更不能移動(dòng)其位置，因而又得名不動(dòng)產(chǎn)（realestate）。房地產(chǎn)商品的特殊性還表現(xiàn)在其具有消費(fèi)品和投資品的雙重經(jīng)濟(jì)身份。一般商品交易完成后買方將商品、賣方將貨款各自取走，從而完成商品買賣。因此，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)大都進(jìn)行較多的干預(yù)。1．土地的分類（1）按土地的開(kāi)發(fā)程度，土地可分為：①過(guò)生地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)；③商場(chǎng)和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂(lè)設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)一．房地產(chǎn)業(yè)是在建筑業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)產(chǎn)業(yè)。但建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是在活動(dòng)范圍、產(chǎn)業(yè)歸屬、投入內(nèi)容，還是提供方式上都存在很大區(qū)別。二．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位。另外，房地產(chǎn)業(yè)雖然不直接屬于消費(fèi)，但又與消費(fèi)過(guò)程緊緊結(jié)合交叉在一起，在消費(fèi)過(guò)程中承擔(dān)維修、保養(yǎng)、物業(yè)管理和家居勞動(dòng)服務(wù)等。房地產(chǎn)是地產(chǎn)和房產(chǎn)的復(fù)合體，本來(lái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系就復(fù)雜，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、使用周期的長(zhǎng)期性、價(jià)格的巨額性、與周圍環(huán)境的高度相關(guān)性等使得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系更趨復(fù)雜。2．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。住房是人類社會(huì)最基本的生活資料，是勞動(dòng)力再生產(chǎn)的重要條件。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平，首先是由城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平?jīng)Q定的。據(jù)一些發(fā)達(dá)國(guó)家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加100單位，就能夠使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加150至200個(gè)單位。世界各國(guó)用于建造房屋的投資占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重一般為6%—12%，所形成的固定資產(chǎn)投資占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50%以上。如據(jù)資料反映，1988年，；另我國(guó)北京市測(cè)算，北京每增加10000平方米的建筑生產(chǎn)任務(wù)，可直接和間接增加就業(yè)人數(shù)1000人。城市土地利用的目的之一是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高生態(tài)效率。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)業(yè)本身就是一項(xiàng)重要的環(huán)保產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)階段，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要側(cè)重于第二層次，我國(guó)房地產(chǎn)目前進(jìn)入快速發(fā)展階段，土地的稀缺性使得房地產(chǎn)成為一種價(jià)格不斷上漲的商品，房地產(chǎn)發(fā)展空間十分巨大，對(duì)整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施包括生活服務(wù)設(shè)施，這有利于吸引更多的人才，聚集更多的資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向高級(jí)化和多樣化方向發(fā)展。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升必將帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和提升。城市化過(guò)程中需要大量的城市房地產(chǎn)建設(shè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是伴隨著城市化進(jìn)程的加快而發(fā)展的。 4．有利于健全和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵 1．經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵經(jīng)營(yíng)是指企業(yè)有預(yù)測(cè)、有決策、有目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。管理是一切共同勞動(dòng)或共同生活所不可缺少的活動(dòng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使企業(yè)管理的中心由生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)管理，企業(yè)管理理所當(dāng)然地發(fā)展成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)管理也必然發(fā)展到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。2．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵所謂房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就是指將房地產(chǎn)當(dāng)作商品，并對(duì)其進(jìn)行的一系列盈利性活動(dòng)，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、開(kāi)發(fā)、建造、交換、營(yíng)銷、物業(yè)管理等盈利性活動(dòng)。管理則是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)，它不僅包括對(duì)人的管理，也包括對(duì)項(xiàng)目、技術(shù)、設(shè)備、物資、財(cái)務(wù)、售價(jià)、租金等的管理。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過(guò)程的管理。 1．居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）居住小區(qū)總用地：包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地，庭院、綠化用地的總和。 （5）庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和。小區(qū)內(nèi)總占地面積的形狀和大小由建筑紅線加以控制。