【正文】 ． %C． %D． 答案： B 第二節(jié) 資金的時間價值與資金等效值計算 一、 資金的時間價值 對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個時間上有先有后的現(xiàn)金流量序 列，客觀地評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時，不僅要 考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間， 以某一個相同的時間點(diǎn) 為基準(zhǔn)，把不同時間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個時間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。企業(yè)所得稅是對實行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅 所得額征收的一種稅。 (2)土地使用稅和房產(chǎn)稅。 營業(yè)稅是從房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。 利潤總額 =經(jīng)營利潤 +營業(yè)外收支凈額 經(jīng)營利潤 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 期間費(fèi)用 銷售稅 金 稅后利潤 =利潤總額 所得稅 可分配利潤 =稅后利潤 (法定盈余公積金 +法定公益金 +未分配利潤 ) 3．稅金 稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。因此，經(jīng)營收 入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量 (產(chǎn)值 )更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟(jì)效果。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常 按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率， 計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。開發(fā)項目總投資構(gòu)成如圖 2— 1 所示。房地 產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完 成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大的差異。產(chǎn)品生產(chǎn)過中的費(fèi)用 稱為產(chǎn)品的生產(chǎn)成本 (亦稱工廠成本 )，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成 本 (亦稱完全成本 )。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目 壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以 貨幣資金形式被收回。為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 A． 可行性研究的需要 B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果 C．對技術(shù)方案花費(fèi)最小的投資 D．盡可能降低投資成本。流出 系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為 凈 現(xiàn)金流量。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地 產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動，使用各種工具、設(shè)備、建筑材料與 建筑部件，消耗一定量的能源，最終生 產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間。 三、內(nèi)容輔導(dǎo) 第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識 資金投入的時間不同或者收益產(chǎn)生的時間不同，對投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不同。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的 風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是 [ ] A． ． B． ． 答案： B 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第 2 講 :現(xiàn)金 流量的構(gòu)成及資金的時間價值 (20xx) 一、內(nèi)容提要 現(xiàn)金流量的構(gòu)成； 資金的時間價值與資金等效值的概念。所謂機(jī)會成本，是資本在某一時間段內(nèi)最高 和最安全的投資機(jī)會的收益。 從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)是代表系統(tǒng)性市場風(fēng)險率的參考指標(biāo)。通過投資組合理論 的原則，雖然可以將個別性風(fēng)險因素減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險因素仍然存在。另一方面， 若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降 到最低。換句話說，目標(biāo)是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低或是在一個預(yù)設(shè) 可接受的風(fēng)險下使收益最大化的投資組合。 風(fēng)險對投資者選擇房地產(chǎn)投資方向的另外一個影響，就是使其盡可能歸避、控制或轉(zhuǎn)移 風(fēng)險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項 目收益的不確定性因素就越多。 (四 )比較風(fēng)險 投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就會失去其他投資機(jī)會，同時也就失去了其他投資機(jī)會可 能帶來的收益。 (二 )未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險 這類風(fēng)險主要是對于置業(yè)投資來說的。某些房地 產(chǎn)開發(fā)商不履行正常的開發(fā)建設(shè)審批程序而導(dǎo)致工程停工，也是一種政治風(fēng)險。利率提高還會抑制市場上的房地產(chǎn)需求 數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降、房地產(chǎn)投資者資金壓力加大。因此，當(dāng)投資者為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，常常蒙受折價損失。 正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣， 房地產(chǎn)市場也存在周期波動現(xiàn)象。 二、系統(tǒng)風(fēng)險 (一 )通貨膨脹風(fēng)險 通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買 力降低給投資者帶來的風(fēng)險。風(fēng)險涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差 來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn) 投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對直接投資而言的。 投資數(shù)額 巨大。 例題：與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有 [ ]。 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn) 和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投 資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。這是因為，其股份可在主要的交易所交易，買賣房 地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。通過公司直接或間接上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投 入問題。 三、房地產(chǎn)間接投資 (一 )購買住房抵押支持證券 個人住房抵押貸款證券化興起于 20 世紀(jì) 70 年代，經(jīng)過近 30 年的發(fā)展，已成為美國、加 拿大等發(fā)達(dá)資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。這種投資的另一個特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投 資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。 房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 一、房地產(chǎn)投資的形式 從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲 取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、項目融資、工程管理、市場營銷等方 面具有管理經(jīng)驗和能力； 置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。由于房 地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的 重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地 產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。房地產(chǎn)投資的這個特性被稱為適應(yīng)性。 例題 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開始使用至 [ A、收益為零 益率 答案： C 三、適應(yīng)性 B、產(chǎn)出的收益超過其使用成本 ]的時刻。因為土地是不可毀滅的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常 在 40 年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物具有很好 的 耐久性。 房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅 是 看其當(dāng)前凈租金水平的高低。 例題：按照建筑物的用途不同，建成后的物業(yè)可分為 [ A、居住物業(yè) 答案： ABCD B、商業(yè)物業(yè) C、工業(yè)物業(yè) ]形式？ D、特殊物業(yè) 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性 一、位置的固定性或不可移動性 房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性是位置的固定性或不可移 動性。工業(yè)物業(yè)既有出售的市 場，也有出租的 市場。這類物業(yè)的購買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收 入回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用、自營的目的。居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等 。因此，針對在建工程的價值評估和投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。除土地開發(fā)費(fèi)用外，土地開發(fā)過程中的不 確定性和風(fēng)險，是導(dǎo)政毛地和熟地之間價格差異的主要因素。土地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的組成部分。 熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。 二、考試要求 了解房地產(chǎn)投資，投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響。 一、 土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，通過在土地上繼續(xù)投資，就可以最終 達(dá)到為人類提供入 住空間的目的。 依土地所處的狀態(tài)不同，土地又可分為具備開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建設(shè)的熟地和 必須經(jīng)過土地的再開發(fā)才能用于建設(shè)的毛地。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變 化的影響， 房地產(chǎn)市場上總存在一些針對在建工程的交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵 押等。按照建筑 物的用途不同，可分為下列幾種形式： 居住物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商 業(yè)用房、出租商住樓等。工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )、倉儲用房等。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此，對這類物業(yè)的 投資多屬于長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。 房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都 具有吸引力，也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能 獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并 具備支付租金的能力。 例題：房地產(chǎn)投資不可移動的特性，要求房地產(chǎn)所處區(qū)位必須對 [ A、置業(yè)投資者 B、開發(fā)商 C、承包商 D、租客 答案 :ABD 二、壽命周期長 房地產(chǎn)投資是一種長期投資。應(yīng)該指出的是，稅 法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的， 并不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。由于這個 原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又 能增加置業(yè)投 資的收益。 五、政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 六、對專業(yè)管理的依賴性 投資房地產(chǎn)需要管理。 七、相互影響性 政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。 二、房地產(chǎn)直接投資 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動， 即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種 入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然 后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資 獲取開發(fā)利潤的過程。這類投資的目的一般有兩個：一是滿足自 身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取 較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入?？梢钥闯觯摴镜闹脴I(yè)投資， 同時達(dá)到了自用 (消費(fèi) )、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。 (二 )購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資， 以支持其開發(fā)投資計劃。 REITs 選擇 投資的領(lǐng)域非常廣泛且具有 很多優(yōu)越性：第一，收益穩(wěn)定，因為 REITs 的投資收益主要 來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二， REITs 投資的流動性很好，投資者很容易 將持有的 REITs 的股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。從會計角度來說，建筑物隨著樓齡的增長，每年的收益能 力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短 得多。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為 作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證能按期安全地收回貸款的最有效方式。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲 得更多更好的投資交易機(jī)會具有重要意義。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn)，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因 此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，參與房地產(chǎn)開 發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗。當(dāng)實際收 益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；當(dāng)實際收益低于預(yù)期收益時，我 們就稱投資面臨著風(fēng)險損失。通常情況下，人們把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資 項 目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投 資者控制的個別風(fēng)險。 (三 )周期風(fēng)險 周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場業(yè)的周期波動給投資者帶來的 風(fēng)險。房地產(chǎn)的銷售 過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性很差，其擁有者很難在短時間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成 現(xiàn)金。 利 率的升高會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩個方面的影響：一是對房地產(chǎn)實際價值的折減，利用 升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是利率 升高會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。 (七 )政治風(fēng)險 政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。 A、持有期風(fēng)險 B、或然損失風(fēng)險 C、政策風(fēng)險 D、通貨膨脹風(fēng)險 答案： BCD 三、個別風(fēng)險 (一 )收益現(xiàn)金流 風(fēng)險 不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，投資者都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。預(yù) 期的資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險，在很大程度上影響著置業(yè) 投資的收益。 （六）持有期風(fēng)險 持有期風(fēng)險與時間風(fēng)險有關(guān)。所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同 樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇 何種投資途徑都是合理的。 一、投資組合理論 投資組合理論的主要 論點(diǎn)是：在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項目的收益會有 不同的反應(yīng)。假如以單一投 資項目分析，它們各自的 波動十分大，這也表示單一項目的投資風(fēng)險頗大。 需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風(fēng)險的方法并不能使投資組合變成毫無 風(fēng)險，從理論上說，風(fēng)險是由系統(tǒng)性