【正文】 用為 10萬(wàn)元，可回收殘值 30 萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為 130 萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用 為 8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置 價(jià)格為 250萬(wàn)元。 試計(jì)算該在建工程于 2020年 10月 1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。 （ 4） 2020年 10月 1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了 5000萬(wàn)元，年利率為 6%，每半年還款一次， 5 年內(nèi)等額還款的貸款。 （ 1）項(xiàng)目 2020年 6月動(dòng)工， 2020年 10月 1日已完成了 30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的 30%，預(yù)計(jì)在經(jīng)過(guò) 24個(gè)月即可完成全部工程。（） 四 .計(jì)算題（共 2 題，每題 10 分。 () ，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值（） 8 米，劃分為三個(gè)等分，從接到方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為 50% 30% 20% 。（） 取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。（） ，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所吊環(huán)的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。判斷題（共 15題，每題 1分，請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑 其相應(yīng)的符號(hào)，用 ?表示正確，用 ?表示錯(cuò)誤。 . A. 已經(jīng)獲得凈收益的大小 B. 未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn) C. 未來(lái)獲得凈收益的大小 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 27 頁(yè) ，運(yùn)用架設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決 于（） ，判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于（ ）等。 ，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。全部選對(duì)的，得 2分；錯(cuò)選或者多選的，不得分，少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得 ） 保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬(wàn)元。 A、 536 B、 549 C、 557 D、 816 2某在建工程土地使用權(quán)年限 40 年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為 15000 m2，年景收益率為 480 萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為 3 年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需，一直報(bào)酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12%，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元 A、 B、 C、 D、 2實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（） A、過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 B、過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C、未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 D、未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 2在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（） A、未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B、投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi) D、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 27 頁(yè) 2某類房地產(chǎn) 2001年初至 2020年初的價(jià)格分別為 2300元 / m2， 2450元 / m2， 2650元 / m2，2830元 / m2和 3000 元 / m2，其增減量的權(quán)重分別為 、 、 ，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以 2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與 2020年初的價(jià)格最接近于（）元 / m2 A、 3100 B、 3195 C、 3285 D、 3300 2當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) A、 54 19 B、 55815 C、 D、 1某商場(chǎng)建成 3 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 40 年，建筑物的自然壽命為 50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年 A、 40 B、 43 C、 47 D、 50 下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（） A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B、征地管 理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 2某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%，受益期限為 30 年的價(jià)格為 4000元 / m2。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付， 并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元 / m2 A、 B、 C、 D、 1某逃住宅建筑面積為 100 m2，套內(nèi)建筑面積為 92 m2，使用面積為 80 m2，每平方米使用面積的價(jià)格為 3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元 A、 2400 B、 2580 C、 2607 D、 2760 1評(píng)估摩納哥總房地產(chǎn) 2020年 9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為 3000元 / m2，成交日期為 2020 年 1 月末，該類房地產(chǎn)自 2020 年 1 月莫至 2020年 9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為 %， %， %， %， %， %， %， ， 0%?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為 600元 / m2。已知折現(xiàn)率為 10%，那么這 4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)?（） A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲 某宗地面積為 5000 m2，現(xiàn)狀容積率為 ，土地市場(chǎng)價(jià)值為 4000 元 / m2，擬進(jìn)行改造。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意 ，請(qǐng)?jiān)诖?題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)） 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 27 頁(yè) 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。項(xiàng)目竣工時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定將未銷售出去的 1000 m2改為出租經(jīng)營(yíng)。第 1年項(xiàng)目投資為 600萬(wàn)元，其中資本金 200萬(wàn)元，銀行貸款為 400萬(wàn)元，利率為 10%，期限為 2年，按年單利計(jì)息，期末 1次還清本息。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是 %和 %，貸款期限為 15年，按月等額償還。要求列處算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分 。 13．個(gè)人住房抵押貸款不屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款。 9．開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 5．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至零分） 1 ． 房 地 產(chǎn) 投 資 的 時(shí) 間 風(fēng) 險(xiǎn) 是 指 選 擇 合 適 的 時(shí) 機(jī) 進(jìn) 入 市場(chǎng)。 E、在寫字樓市場(chǎng)較好的 情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金。 A、基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的。 C．從項(xiàng)目投資后的緊急效益來(lái)考察償債能力。 E、標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案。 11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。 A、速動(dòng)比率 B、利息備付率 C、償債備付率 D、內(nèi)部收益率 E、資產(chǎn)負(fù)債率 10．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ） A．內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率。 A、保險(xiǎn)合同 B、分包合同 C、銷售合同 D、勘察設(shè)計(jì)合同 E、加工合同 6．房地產(chǎn)市場(chǎng) 營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。 A、商住樓 B、土地 C、在建工程 D、寫字樓 E、建成后得物業(yè) 2．房地產(chǎn)間接投資得形式主要有（ ）。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為 180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)（ ）萬(wàn)元。 A、市場(chǎng) B、財(cái)務(wù) C、政策 D、經(jīng)營(yíng) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 27 頁(yè) 32．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于（ ）。 A、 52% B、 58% C、 62% D、 68% 28．在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi) =每平方米造價(jià)指標(biāo) *建筑面積，屬于（ ）。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（ ）。 A、 % B、 % C、 % D、 % 21．某置業(yè)投資者以 10000元 /m2的價(jià)格購(gòu)買了 200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的 40%為自有資金，其余為 按年等額還本付息的貸款，貸款期為 10年，年利率為 10%，每年可用于還本 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 27 頁(yè) 付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共 24萬(wàn)元，則其償債備付率是（ ） A、 B、 C、 D、 22．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為 16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為 12%，銀行的貸款利率為 %，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。 A、 B、 C、 D、 17．已知某筆貸款年利率為 12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ） A、 % B、 % C、 % D、 % 18．某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了 40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為 %，期限為 10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為 %，則購(gòu)房者的首次還款額是（ ）元。 A、 450 B、 475 C、 490 D、 500 13．從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（ ） A、確定調(diào)查方式 B、設(shè)計(jì)問(wèn)卷 C、收集信息 D、定義市場(chǎng)區(qū)域 14．下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ） A、吸納率分析 B、房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析 C、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D、 投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析 15．某家庭預(yù)計(jì)今后 15年內(nèi)月收入為 10000元，如果其中的 35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 27 頁(yè) 2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題 一 .單向選擇提（共 35 分，每題 1 分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)） A區(qū)遷至 B區(qū)，則 B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ D ） B各異性 C適應(yīng)性 D 相互影響性 ２房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ D ） B. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C. 抵銷通貨膨脹的影響 D.投資回收期較長(zhǎng) .乙兩個(gè)物業(yè) 2020年 10 月的價(jià)值均為 1000 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè) 2020年 10 月的價(jià)值為 1100萬(wàn)元和 900萬(wàn)元的可能性各為 50% ，預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2020年 10 月的價(jià)值為 1200萬(wàn)元和 800萬(wàn)元的可能性各為 50% ，甲 .乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是