20xx房地產(chǎn)估價師考試--案例與分析考試題-全文預覽
【正文】 （ RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價為人民幣 壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（ RMB 11433元 /m2）。 表 5 收益法計算過程 （每平方米） 租金收入 /[元 /（ m2 《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質為出讓，土地使用期限自 1999年 3月 5日起 50年。 有效毛收入 =日租金收入 天數(shù) /年 （ 1置及租金損失率） ，主要包括維修費、 12 管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、物業(yè)管理費、采暖空調(diào)費等，其他由承擔人支付。 ，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設施等不同，約為 ～ /（ m2 表 3 因素條件分值表 比較因素 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 坐落 路 3 號樓 5 層 路 14 號樓 4 層 路 4 號樓 2 層 路 6 號樓 3 層 房地產(chǎn)價格 /（元 /m2） 12915 11438 12504 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 99 98 99 區(qū) 域 因 素 小計 100 100 100 100 商務氛圍 0 0 0 公共配套 0 0 0 公交便捷度 0 0 0 基礎設施狀況 0 0 0 區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 0 0 0 主朝向 0 0 0 個別因素 小計 100 106 104 106 建筑面積 0 容積率 2 1 土地使用年限 2 1 竣工年代成新度 0 0 0 建筑結構 0 0 0 配套設備 0 0 0 停車位 0 0 0 內(nèi)部裝飾 4 4 建筑外觀 1 0 0 戶型、布局 0 0 根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準價格。 五、估價的測算過程 市場法的基本步驟為： 搜集交易案例 → 選取可比實例 → 建立價格可比基礎 → 交易情況修正 → 市場狀況（交易日期）調(diào)整 → 房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個別因素） → 求取比準價格其基本計算公式如下： 估價對象比準價格 =可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) 市場狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 9 （一）市場法 搜集類似房地產(chǎn)的交易實例，根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎設施等具體條件（表 1），選擇 3個可比實例進行比較。 十二、估價作業(yè)日期 2020年 3月 5日至 2020年 3月 16日 十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員（略） 估價技術報告 一、估價對象分析（略） 二、房地產(chǎn)市場分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價方法選用 本報告所采用的估價方法為市場法和收 益法。 收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。 五、評估的價值類型和定義 采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設和限制條件下于估價時點的市場價值。土地共用面積： 3500m2，其中分攤土地面積： 500m2，土地使用期限自 1999年 3月 5日起 50 年。 。 ，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 估價報告應用的期限 自 2020年 3月 16日起 1年。 4 A、 2136 B、 2165 C、 2179 D、 2206 三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯 誤，請指明其中的 13處 （每指明一處錯誤得 3分，本題全對得 40分。 A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤 B、銷售費用、銷售稅費和所得稅 C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費 D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費 （三）某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設開發(fā)法對一宗 4270m2的商業(yè)用地于 2020年 10月21日的土地使用權價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為 39 年，兩種估價方法測算出的結果分別為 2020元 /m2和 2300元 /m2。 ，正確的做法是（ ）。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。 A、 B、 C、 D、 ，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為 300萬元。經(jīng)批準，該公司于 2020年 12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為 40年，自 2020年 12月 31日起至 2045年 12月 30 日止，不可續(xù)期。 請問： ，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。張某認為該估價結果偏低，因 2020年 4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為 4000元 /m2。 1 2020年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《案例與分析》試卷及答案 202074 14:48 2020年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試 —— 房地產(chǎn)估價案例與分析試卷 一、問答題 （共 3題，每題 10分） （一）李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為 300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至 2060年 9月 30日。 請問：
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