房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案匯總20xx年-全文預覽
【正文】 別為：105/100、104/100、103/100。 ?。ǘ┦袌龇ü纼r測算過程 估價人員通過市場調(diào)查，按時用途：結構、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略）。根據(jù)有關規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12％，營業(yè)稅、％，則： 年房產(chǎn)稅和兩稅一費=（12％+）= （5）年土地使用稅?！ 。?）年維修費?！ ∈⒐纼r報告應用的有效期 自估價報告完成之日起一年內(nèi)有效房地產(chǎn)估價技術報告 一、個別因素分析（略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價方法選用 結合估價對象的特點，經(jīng)過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結果，并結合估價人員的經(jīng)驗，確定最終的估價結論?！ ∥?、估價時點 2004年10月10日。股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權（土地使用證和房屋所有權證內(nèi)容：略），至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。房地產(chǎn)評估有限公司（公章）2004年10月16目估價師聲明（略）估價的假設與限制條件（略）房地產(chǎn)估價結果報告 一、委托人 股份有限公司，法定代表人（略），地址（略） 二、估價機構 房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號（略） 三、估價對象 大廈是位于市路號院內(nèi)的一幢寫字樓。 、2號地塊中計算增值分配 、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（?。?。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。 ?。ā。??！ ?，500萬元增值不能再次立抵押權 ，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔?！ ?，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權 ?。ǘ┠撑R街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70％。使用年限計算 ，下述觀點不正確的是（?。I(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務區(qū)，上述房屋需拆遷。一、問答題（共3題，每題10分） ?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作? ?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值?！ 。ㄈ┠吵菂^(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。每小題的備選答案中只有一個最符合題意） ?。ㄒ唬┠成虡I(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為6
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