20xx--20xx年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題答案及解析-全文預(yù)覽
【正文】 由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于 （ ）。 A． ％ B． ％ C． ％ D． ％ 23．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為 4年，其中前期工作為 年，建設(shè)期為 年，銷售期為 1 年，建造成本估算為 10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利 率為 6％。 20．已知某投資項目折現(xiàn)率為 11％時，凈現(xiàn)值為 1700萬元，折現(xiàn)率為 12％時，凈現(xiàn)值 為 870萬元。 A． B． C． D． 17．已知某筆貸款年利率為 12％，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（ ）。 A．吸納率分析 B．房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析 C．家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D．投資購買和使用購買的比例分析 15．某家庭預(yù)計今后 15年內(nèi)月收入為 10000元，如果其中的 35％可以用于支付住房抵押貸款韻月還款 。 A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．兩個月 10．在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。 A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押 6．某城市 2021年存量商品住房的吸納率為 40％，則該城市同期存量商品住房的吸納 周期是（ ）。 A．相對較高的收益水平 B．易于獲得金融機構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 3．甲、乙兩個物業(yè) 2021年 10月的價值均為 1000萬元，預(yù)計甲物業(yè) 2021年 10月的價值為 1100萬元和 900萬元的可能性各為 50％ 。 （ 4）凈現(xiàn)值： 第二種解法： （ 1）第 1年銀行借款 1000400=600萬元 第 2年銀行借款 800230=570萬元 （ 2）第 1年利息 (600/2)10％ =30萬元 各年還本 =(600+30+570+)/3= 第 3 年利息 =(600+30+570+)10％ = 萬元 第 4 年利息 =() 10％= 第 5年利息 =() 10％ = （ 3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。（不考慮所得稅） （ 2）若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 15％；計箕該投資項目的凈現(xiàn)值。 （ 2）第 3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為 2021萬元、 130萬元、 600萬 元。第 1年投資 1000 萬元。現(xiàn)張某擬于 2021年 1月 1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。 （ ） 四、計算題（共 2小題， 20分。 （ ） 12．假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投 資比例越高，其資本金的收益率也越高。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性 質(zhì)。 （ ） 5．房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房地產(chǎn)價格。） 1．當(dāng)房地產(chǎn) 開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長 期投資。 A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽 C．基礎(chǔ)租金與市場租金 D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績 15．影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。 A．開發(fā)項目的選址定點審批 B．規(guī)劃設(shè)計條件審批 C．規(guī)劃設(shè)計方案審批 D．核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 E．核發(fā)建設(shè)用地批準書 11．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報價表包括（ ）。 A．同質(zhì)偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場 7．現(xiàn)金流量圖是進行復(fù)利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點 “零 ”是（ ）。 A．總量結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．資金結(jié)構(gòu) 3．從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期 變化的情況出現(xiàn) 在（ ）。每題的備選 答案中有兩個或兩個以上符合題意。 A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C．項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大建設(shè)工程教育網(wǎng) D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 32．市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。 A．土地費用 B．前期工程費 C．房屋開發(fā)費 D．管理費用 28．某房地產(chǎn)投資者以 300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為 100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為 10％、期限為 10年，投 年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為 10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅 影響）后的權(quán)益投資回報率為（ ）。 A．甲項目強于乙項目 B．乙項目強于甲項目 C．甲項目與乙項目一樣強建設(shè)工程教育網(wǎng) D．不能確定哪個項目強 24．房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目 達到（ ）的極值。 A．小于 5年 B．在 5～ 6年之間 C．在 6～ 7年之間 D．在 7～ 8年之間 17．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，不正確的是（ ）。 A． ％ B． ％ C． ％ D． ％ 15．某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。 那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（ ）模式。 A． 20％ B． 30％ C． 40％ D． 50％ 9．由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ ），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。說房地產(chǎn)市場具有（ ）是不正確的。 A．更長的經(jīng)濟壽命 B．更顯著的各異性 C．更強的適應(yīng)性 D．更專業(yè)的物業(yè)管理 2．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（ ）。20212021年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 》真題答案及解析 2021年執(zhí)業(yè)資格考試 ——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷 一、單項選擇題（共 35小題，每題 1分。這是因為前者比后者具有（ ）。 A． B． C． 2 D． 3 5．下列關(guān)于房地產(chǎn)市場 特性的表述中。 A．價格分析 B．市場分析 C．產(chǎn)品分析 D．成本分析 8．開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得 少于工程合同的（ ）。 A．潛在市場 服務(wù)市場 有效市場 合格的有 效市場 B．服務(wù)市場 潛在市場 服務(wù)市場 合格的有效市場 C．潛在市場 有效市場 合格的有效市場 服務(wù)市場
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